观点指数 指数维持扩张区间，加大力度支持跨境电商物流各项指数方面，2025年5月份仓储指数为50.5%，较上月回落0.2个百分点。总体来看，5月份仓储指数虽有回落，但仍保持在扩张区间，今年以来指数持续稳定在50%以上，显示仓储行业延续平稳向好的运行态势。物流方面，2025年5月份中国物流景气指数（LPI）为50.6%，环比回落0.5个百分点。5月中国快递发展指数为458.9，同比提升5.7%。此外，2025年5月份中国电商物流指数为111.6点，较上月回升1.1点。政策方面，不完全统计共录得三起政策，其中两起与跨境电商、海外仓建设等有关。叠加今年上半年中美关税战，可以注意到政策加力支持企业重点开拓“一带一路”等新兴市场。

　　仓储市场地域分化， “一带一路”为园区赋能2025年一季度，中国物流仓储市场整体需求延续弱势复苏态势。由于外部环境的不确定性增加，跨境电商扩张趋于谨慎，导致华南地区跨境电商仓储租赁需求有所回落。制造业处于调整恢复阶段，新能源汽车产业链的整合推动不同城市间的仓储需求进行结构性调整。报告期内，深圳平湖南综合物流枢纽项目二期工程钢结构主体正式完工。据悉，该项目将成为全国最大单体铁路物流中心和亚洲单体规模最大的“公、铁、海”多式联运中心，实现“铁路+城市物流”功能融合，对进一步促进中欧班列提质增能，进一步发挥“一带一路”建设辐射带动作用，助力深圳打造全球物流枢纽城市具有重要意义。

　　京东全力加速中，ESR私有化步入终局报告期内，共录得三起投资事件相关动态，主要发起方为京东集团。6月16日，ESR宣布，于上周五(13日)举行的法院会议及股东特别大会上，私有化方案获协议安排股东以99.97%赞成票通过。待协议安排生效后，股份于联交所的上市地位预期自7月3日下午4时起撤销。ESR在私有化方案中明确提出，ESR需转型为轻资产平台，分拆非核心资产并优化资产负债表。实际上，这类转型常伴随短期盈利波动，私有化可规避股价波动压力及上市规则限制，使管理层更专注于技术投入与业务升级。此外，私有化后企业更敢于投入长周期技术项目，如普洛斯在退市后加速仓库自动化与数据平台建设，实现仓储动态实时管理。

　　中外运REIT践行整租模式战略，易商REIT启动首次分红中银中外运REIT的底层资产中除成都空港物流项目外，其余5个基础设施项目均采用整租模式，且整租协议期限为5年。据中外运表示，整租模式并非是为了REITs发行所安排，而是中国外运通过轻重资产分离实现专业化运作的一项长期战略举措。5月29日，中航易商仓储物流REIT发布公告称，将进行2025年度首次分红，分红比例超过90%。

　　指数维持扩张区间，加大力度支持跨境电商

　　物流各项指数方面，2025年5月份仓储指数为50.5%，较上月回落0.2个百分点。从分项指数来看，同上月相比，设施利用率指数、收费价格指数、期末库存指数有所上升，升幅在0.3到2.9个百分点之间；新订单指数、平均库存周转次数指数、企业员工指数、业务活动预期指数有所下降，降幅在0.8至1.5个百分点之间。

　　总体来看，5月份仓储指数虽有回落，但仍保持在扩张区间，今年以来指数持续稳定在50%以上，显示仓储行业延续平稳向好的运行态势。从分项指数来看，新订单指数保持在扩张区间，设施利用率、收费价格、期末库存等指数均有回升，平均库存周转次数指数和业务活动预期指数保持较高景气水平，反映了仓储业务活动活跃，需求保持增长，货物周转效率提高，供应链衔接顺畅，库存水平仍在下降，但去化速度放缓，企业预期保持乐观。

　　数据来源：国家统计局、中物联，观点指数整理

　　物流方面，2025年5月份中国物流景气指数（LPI）为50.6%，环比回落0.5个百分点。其中，业务总量指数、新订单指数、库存周转次数指数、资金周转率指数、固定资产投资完成额指数、从业人员指数和业务活动预期指数等关键指标继续保持在扩张区间，固定资产投资完成额指数、从业人员指数连续回升。

　　分地区来看，三大地区业务总量指数均在扩张区间，中部地区和西部地区业务总量指数高于全国，分别为51.1%和52.8%，其中中部地区装备制造、汽车及零部件制造，西部地区煤炭物流以及化学化工制品物流增长势头较好，对需求增长起到支撑作用，东部地区业务总量指数小幅回升0.1个百分点，有一定的恢复态势，但物流业务外部冲击仍在延续，东部地区业务总量指数仍低于全国水平。

　　5月中国快递发展指数为458.9，同比提升5.7%。其中发展规模指数和发展能力指数分别为602.4和227.2，同比分别提升13.7%和3.8%；服务质量指数和发展趋势指数分别为676.7和70，与去年同期基本持平。5月，快递业发展稳中有进，市场规模持续扩增，多业态融合发展，跨境服务能力增强，智能化水平不断提高。

　　此外，2025年5月份中国电商物流指数为111.6点，较上月回升1.1点。分项指数中，总业务量指数、农村业务量指数、库存周转率指数、物流时效指数、履约率指数、满意率指数、人员指数有所上升，实载率指数和成本指数保持不变。

　　政策方面，据观点指数不完全统计，共录得三起政策，其中两起与跨境电商、海外仓建设等有关。

　　5月30日，国家邮政局发布《国家邮政局关于加快邮政业科技发展的意见》。《意见》强调，在客户服务、生产运营和安全管理等应用场景中，将着力打造结合人工智能技术的邮政业标杆产品。

　　据悉，目前人工智能技术已广泛应用于我国邮件快件的收寄、分拣、运输及投递环节。特别是邮政业的智能安检系统，不仅显著提升了安检效率，降低了运营成本，还有力推动了邮件快件安全检查制度的全面落实。这一创新应用标志着我国邮政业正迈向更智能化的发展阶段。

　　5月28日，重庆市人民政府办公厅发布了《重庆市数字贸易和服务贸易高质量发展行动方案》。该方案明确表示，将支持跨境电商产业园的建设，旨在完善跨境电商产业生态。

　　根据方案，重庆市鼓励各区县根据自身的产业特色和发展重心，引入报关清关、支付结算、大数据分析、跨境运营等服务商，以培育物流仓储、跨境直播、专业服务以及平台合作等类型的跨境电商产业园。同时，方案还提出提升产业园的线上线下融合能力，并通过设立跨境电商线下服务中心、打造智慧园区（口岸）系统，来优化公共服务，如企业孵化、市场拓展和通关申报等。重庆市将对市级跨境电商示范区提供相应的政策与资金支持。

　　5月27日，浙江省经信厅就《关于进一步加强工贸联动支持企业稳产减负增效的实施意见》公开征求意见，征求期限为2025年5月26日—2025年6月2日。

　　征求意见提出，搭建“产能出海”服务平台。整合全省跨境电商综合服务平台资源，提供海外市场信息资讯、政策解读、涉外商事等服务，加大跨境电商产业园及跨境电商直播园支持力度，优化企业跨境电商零售企业退运办理流程。聚焦“一带一路”、RCEP成员国、非洲、拉美等新兴市场，制定差异化拓市策略，在出口退税提速、物流补贴、海外仓建设补助等方面给予政策扶持。

　　叠加今年上半年中美关税冲突，可以注意到政策在加力支持企业重点开拓“一带一路”等新兴市场。

　　此外，5月24日，香港特区行政长官李家超还表示，将推动香港成为区内跨境电子商务物流配送中心，以促进数字贸易发展。目前粤港澳大湾区人口超过8600万，生产总值超过14万亿人民币，香港将充分利用其优越的地理位置和一流的运输物流基础设施，打造成为区内的跨境电子商务物流配送中心。

　　仓储市场地域分化， “一带一路”为园区赋能

　　2025年一季度，中国物流仓储市场整体需求延续弱势复苏态势。据仲量联行披露，在追踪的主要物流市场中，2025年一季度的净吸纳量为108万平方米，低于去年同期水平，且与本季度新增供应的124万平方米相比存在一定缺口。受消费信心不足及部分消费细分需求未充分释放的影响，国内电商与第三方物流企业的仓储需求增长乏力。此外，由于外部环境的不确定性增加，跨境电商扩张趋于谨慎，导致华南地区跨境电商仓储租赁需求有所回落。制造业处于调整恢复阶段，新能源汽车产业链的整合推动不同城市间的仓储需求进行结构性调整。

　　其中，仓储需求市场呈现出显著的地域分化特征。在华北地区，部分北京市场的大面积租户被吸引至租金更低的津冀区域，另外部分高标仓价格明显低于市场平均租金，有效刺激一些低标仓租户升级搬迁。华东地区凭借稳定的第三方物流需求维持韧性。华西地区在政府促消费政策的带动下，大宗商品及升级消费品仓储需求成为主力。在华南地区，国内电商和第三方物流企业开始采取短租模式以应对市场波动，某新能源汽车企业则在惠州租赁两个大型仓库且总面积可观（含预租）。

　　期内市场方面，据物联云仓披露，5月全国平均租金为23.18元/㎡·月，较上月下降，空置率为16.43%，较上月有所上升。41个重点城市的平均租金为23.67元/㎡·月，较上月下降，空置率为14.88%，较上月有所上升。

　　数据来源：物联云仓，观点指数整理

　　据观点指数统计，年内仓库空置率及仓库平均租金先连续多个月持平，4月开始出现平均空置率下降，但是5月空置率又开始回升。据了解，41个重点城市中，共有15个城市仓库空置率上升，而北京的升幅最大，主要是受新增供应入市影响，环比上升1.99个百分点。

　　而平均租金方面，41个重点城市中，共有12个城市下降，其中天津租金下降最大，去化压力下，租金环比下降0.64%。

　　报告期内，典型园区有深国际佛山顺德智慧物流产业园、中交冷链（重庆）智慧产业园项目、阿里巴巴全球速卖通（大连）跨境电商产业园、深圳平湖南综合物流枢纽项目二期。

　　6月4日，深国际佛山顺德智慧物流产业园已于近日正式投入运营。据悉，该项目落子顺德区乐从镇，地处广佛同城核心区，由中建三局一公司承建，总投资30亿元。项目总建筑面积33.66万平方米，集电商云仓、智慧冷链、供应链金融等多元功能于一体。正式投运后，不仅填补了珠三角西翼高端物流基础设施的空白，更以“高标仓+智能化”为核心，为区域制造业与商贸流通注入强劲动能。

　　6月16日，中交冷链（重庆）智慧产业园项目二期主体结构顺利封顶，标志着项目正式进入二次结构施工及装修阶段。观点指数了解到，中交冷链（重庆）智慧产业园项目是西南地区首个超低温库绿色智慧冷链项目，也是重庆市重点工程、重庆国际物流枢纽园区重大项目。

　　该产业园深度融入西部陆海新通道“氢走廊”建设，通过氢能重卡与海运联运模式，推动冷链物流绿色升级；同时，依托成渝双城经济圈主轴线区位，助力成渝冷链及生鲜市场高效联动，形成“冷仓+市场”运营模式。

　　5月30日，阿里巴巴全球速卖通（大连）跨境电商产业园日前在大连高新区正式落成。项目整体规划面积达1万平方米，其中一期启动区面积为2000平方米。产业园规划了数字展厅、产品展示区、培训教室、直播基地、现代化办公区等多元功能空间，一期将于今年7月投入运营。产业园投入运营后，将深度整合跨境电商产业链上下游资源，构建一站式跨境电商生态体系。

　　5月25日，由中国铁建承建的全国首例铁路上盖智慧物流园——深圳平湖南综合物流枢纽项目二期工程钢结构主体正式完工。该工程将于年内竣工建成，投入运营后，深圳将形成公铁海多式联运与城市配送“无缝衔接”的智慧物流运输新格局。

　　据悉，深圳平湖南综合物流枢纽项目建成后，将成为全国最大的单体铁路物流中心和亚洲单体规模最大的“公、铁、海”多式联运中心，实现“铁路+城市物流”功能融合，对进一步促进中欧班列提质增能，进一步发挥“一带一路”建设辐射带动作用，助力深圳打造全球物流枢纽城市具有重要意义。

　　值得注意的是，平湖南项目通过铁路专用线小时内直达园区，快速分拨至中欧班列或国内干线。其作为深圳中欧班列核心枢纽，已开通18条国际线路，覆盖德国、波兰、中亚五国及东南亚，成为“一带一路”亚欧物流链的关键节点。

　　京东全力加速中，ESR私有化步入终局

　　报告期内，共录得三起投资事件相关动态，主要发起方为京东集团。

　　6月13日，京东产发与上海浦东新区祝桥镇政府达成战略合作，并表示将在东方枢纽区域建设“京东产发智慧供应链枢纽”项目。

　　观点指数了解到，“京东产发智慧供应链枢纽”项目将布局四大核心板块，构建集国际贸易、国际供应链、云仓冷链和服务先进智造于一体的现代化、智能化国际供应链超级枢纽。

　　项目重点发展跨境电商、供应链物流、智慧冷链、贸易展销等专业服务业，并通过“空-铁-海-陆”多式联运物流体系，打造现代化、智能化的供应链基础设施，同时为周边航空航天、新能源汽车、生物医药、医疗器械等产业提供全方位的供应链服务与仓储物流配套，有效降低企业运营成本，提升产业链协同效率。此外，项目还将联动长三角优质制造业企业，搭建基于供应链服务的综合性空间平台与一体化服务网络，助力中国企业拓展海外市场，打造制造业品牌，深度融入全球产业链体系。

　　6月11日，京东物流四川简阳辉粮专仓正式开仓运营。此次合作将依托京东物流的一体化供应链能力，解决辉粮农业在电商销售中的物流痛点，为618大促订单洪峰提供坚实后盾。

　　项目占地面积超2万平方米，配备15条自动化产线，应用自动封箱机、气泡膜包装机、自动扫描分拨等智能设备。面对正在进行的618大促，该仓能弹性扩容3-5倍订单处理量，有效解决商家招工难与爆单滞留的问题。

　　融资方面，据观点指数不完全统计，期内共录得两起融资事件，主要发起方为厦门象屿集团。

　　6月5日，据上海证券交易所信息披露，厦门象屿集团有限公司2024年面向专业投资者公开发行公司债券项目更新为“已反馈”。

　　观点新媒体了解到，该债券发行人是厦门象屿集团有限公司，拟发行总额达60亿元，债券品种为公募。承销商包括兴业证券、华福证券、东吴证券、平安证券、银河证券、广发证券、国泰海通以及光大证券。目前，该债券项目已获上交所更新反馈，受理日期是2024年06月11日。

　　样本企业方面，6月16日，ESR宣布，于上周五(13日)举行的法院会议及股东特别大会上，私有化方案获协议安排股东以99.97%赞成票通过。待协议安排生效后，股份于联交所的上市地位预期自7月3日下午4时起撤销。

　　此前于6月12日，ESR发布联合公告，披露了关于公司私有化提案的最新进展。

　　公告提到，诚如协议安排文件所披露，要约人于2025年3月7日分别自SK及MY.Alpha接获支持函件。据此，SK及MY.Alpha各自已确认其不具约束力的意图以投票赞成实施于法院会议及股东特别大会上提呈的提案所需的所有决议案。

　　协议安排文件进一步披露，自2025年3月7日起，SK及MY.Alpha已分别出售其拥有权益的部分股份。紧随本公告日期联交所交易时段结束后，SK及MY.Alpha分别于43,862,092股股份（占公司已发行股本约1.03%及无利害关系股东所持股份约1.72%）及12,200,000股股份（占公司已发行股本约0.29%及无利害关系股东所持股份约0.48%）中拥有权益。

　　于本公告日期，SK及MY.Alpha各自有意投票赞成于法院会议及股东特别大会上提呈的实施提案所需的所有决议案。这导致于本公告日期无利害关系股东的支持率合计约为54.65%，包括发出具约束力的不可撤销承诺的契诺股东的约52.45%，以及以上已发出不具约束力的支持函件的两名股东的约2.20%。

　　ESR在私有化方案中明确提出，ESR需转型为轻资产平台，分拆非核心资产并优化资产负债表。

　　实际上，这类转型常伴随短期盈利波动，私有化可规避股价波动压力及上市规则限制，使管理层更专注于技术投入与业务升级。此外，私有化后企业更敢于投入长周期技术项目，如普洛斯在退市后加速仓库自动化与数据平台建设，实现仓储动态实时管理。

　　中外运REIT践行整租模式战略，易商REIT启动首次分红

　　6月17日，中银中外运仓储物流封闭式基础设施证券投资基金发布基金份额发售公告。据悉，中国证监会准予本基金募集的基金份额总额为4亿份。基金战略配售初始发售份额为28,000万份，为本次基金份额发售总量的70%。

　　本基金网下发售初始发售份额为8,400万份，占扣除战略配售初始发售份额数量后发售份额的70%。公众初始发售份额为3,600万份，占扣除战略配售初始发售份额数量后发售份额的30%。最终网下发售、公众发售合计份额为本次发售总份额扣除战略配售最终发售份额，最终网下发售、公众发售的基金份额数量将根据回拨情况（如有）确定。

　　中银中外运REIT的底层资产为瑞达无锡物流项目、瑞达昆山物流项目、瑞达金华物流项目、昆山千灯物流项目、天津建合物流项目和成都空港物流项目，建筑面积合计30.54万平方米，可租赁面积合计29.97万平方米。

　　值得注意的是，除成都空港物流项目外，其余5个基础设施项目均采用整租模式，且整租协议期限为5年。

　　据中外运表示，整租模式并非为REITs发行所安排，而是中国外运通过轻重资产分离实现专业化运作的一项长期战略举措。且2019年以来，其持续推进轻重资产分离，物流资产轻重分离后，重资产公司与轻资产公司分别专注于资产投建管理和综合物流业务运营。

　　此外，整租模式是中外运推进轻重资产分离后业务稳定运营的重要保障机制以及实现轻重资产两个专业条线有机结合的重要“连接器”。

　　观点指数了解到，五个整租项目所贡献的租金和物业管理费收入占本基金整体营业收入的81.27%，但在基金存续期内，若上述履约经营主体出现提前终止协议、减少租赁面积、拒绝履行租约或拖欠租金、经营陷入困境等情况时，可能会对基础设施项目形成的现金流产生不利影响。

　　但反之，中外运也表示，仓储物流设施是整租方提供综合物流服务的关键，其区域位置均位于核心物流节点，整租方若换仓租赁，会对其在区域内开展综合物流服务的能力（仓库是其开展综合物流服务的必要抓手）产生不利影响。从商业模式来看，整租方续租该项目仓库的必要性极高。

　　5月29日，中航易商仓储物流REIT发布公告称，将进行2025年度首次分红，分红比例超过90%，即90%以上的合并后基金年度可供分配金额将以现金形式分配。可供分配金额为5250.65万元，拟分配金额为5250.40万元，占可供分配金额的99.9953%，分红方案为每10份基金份额0.6563元。

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