2020年惠州M0产业用地政策梳理
2020年11月17日，自然资源部发布了《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）》（以下 简称《指南》），为实现三个“统一”即统一行使全民所有自然资源资产所有者、统一行使所有国土空间用途管 制和生态保护修复、统一调查和确权登记、建立“多规合一”的国土空间规划体系等提供了依据。
➢ 对生产性服务业、科技服务业、文化创意和设计服务与相关产业融合发展、《中国制造2025》、发展信息产业新业
态、“互联网”行动计划等新产业、新业态做出了系统部署，这些都对土地资源利用和管理工作提出了新要求， 需要全面统筹落实。 ➢ 允许工业用地兼容一定比例的生产性服务设施、科教用地兼容一定比例的科技和生活服务设施，发挥土地复合利用 效益；根据新型城镇化要求，推动单一生产功能开发区、产业集聚区走向产城融合，为大众创业、万众创新和新产 业、新业态发展营造便利、良好的生产和生活环境。 ➢ 进一步发挥土地供应的政策引导作用，允许在不排除多个市场主体竞争的前提下，将产业类型、生产技术、产业标 准、产品品质要求作为土地供应前置条件，同时加强对相应前置条件落实的监管。
国土资源部《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地政策的意见》2015年5号
普通工业用地：是指一类工业用地（M1）、二类工业用地（M2） 和三类工业用地（M3） 。
新型产业用地（M0）：是指为了适应新型企业发展和创新人才的空间需求，用于研发、创意、设计、 中试、检验检测、技术推广、新型技术服务、科技企业孵化器等新型产业功能以及相关配套服务的用 地。
在工业用地大类下，增设新设“新型产业用地” （M0）中类。
惠州市创新型产业用地主要政策梳理
➢ 需为拟申请准入产业项目符合国科发火〔2016〕32号文规定的国家重点支持的高新技术领域，或者是拟申请准入产业项目属于《广东省发展改革委关于 进一步明确我省优先发展产业的通知》明确的优先发展的产业类型。
➢ MO用地土地出让年限则要求最高不得超过50年；新型产业用地（M0）容积率原则上不低于3.0。
【用地管理与区别】 ➢ 产业用途建筑面积不得低于项目总建筑面积的50%；配套用房不得超过30%；配套商业办公（B2）不得超过10%；配套型住宅用地（R2）不得超过20%。
➢ MO用地土地出让价格，按照同期同地段商服用地市场评估楼面地价的20%计算； ➢ 混合配置的配套商业办公（B2）、配套住宅用地（R2）和公共服务设施用地，按一宗地整体出让的，土地出让价格应当分别评估MO用地、配套商业办
公用地（B2）、配套住宅用地（R2）的市场价后合并计算。
• M0用地可分割转让的计容建筑面积不得超过该用地总计容建筑面积的50%（即产业用房需自持≥50%）。 • 符合分割转让条件的产业用房单栋建筑的套内建筑面积不得少于2000㎡。产业用房可以按基本单元分割，每个基
本单元的套内建筑面积不得少于300㎡。配套用房不可分割转让。
• 产业用房分割转让后，自办理不动产权登记之日起5年内不得再次转让。 • 配套用房不得分割转让，全部自持。
• 新型产业项目中配置的配套商业办公用地，配套住宅用地在新型产业用地项目产业用房达产验收前，不得分割转 让，也不得变现转让。
• 配套的住宅部分应当优先出售给用地单位及其上下游产业链的员工，首次分割转让后，自办理不动产权登记之日 起5年内不得再次转让。
➢ （投资总额/占地面积）不低于5000元人民币/平方米；年单位产值平均不低于8000元/平方米；年税收贡献率平均不低于380元人民币/平方米（土地面 积）。
【仲恺高新区新型产业用地管理暂行办法，2019年7月】
➢ 新型产业用地M0土地使用年限不得超过40年，鼓励试行弹性出让政策。 ➢ 新型产业用地M0按产业用房使用类型分为产权分割转让和非产权分割转让两种类型。新型产业用地M0的配套用房不得分割出售、转让。
申请新型产业用地项目应满足以下全部条件： 1、在仲恺高新区登记注册的独立法人机构，注册资本1000万元以上，事业单位的开办资金500万元以上； 2、项目主导产业明确，符合国家重点支持的高新技术领域，同时取得区级或以上科技部门出具的认定文件； 3、承诺项目达产后，土地年产值不低于15000元/㎡，年税收贡献不低于750元/㎡；
新型产业用地产权分割转让项目的产业用房的受让方（含二次转让）需满足以下条件： 1、仲恺高新区登记注册的独立法人机构； 2、符合国家重点支持的高新技术领域的科技型企业； 3、年产值不低于6000元/平米（房屋建筑面积）或平均缴纳税收不低于300元/平米（房屋建筑面积）
➢ 非产权分割的新型产业用地，参照工业用地价标准上浮20%进行修正后评估地价。
➢ 产权分割转让的项新型产业用地，按照项目规划的产业用房分摊土地面积和配套用房分摊土地面积参考市场评估价综合评估地价。其中， 产业用地价格参照现行工业用地标准上浮20%进行修正后评估地价，配套设施用地按商服地价85%进行修正后评估地价。
【仲恺高新区新型产业用地管理暂行办法，2019年7月】
➢ 支持新型产业项目统一规划、功能适当混合。其中：产业用途的计容建筑面积不低于项目总计容建筑面积的50%，配套性住宅用地的计 容建筑面积不得超过项目总计容建筑面积的20%，仅可出售给入驻项目企业，不能确权给个人。
➢ 新型产业用地的建设要求： 1、容积率原则上不低于2.5. 2、配套用房的计容建筑面积不得高于项目总计容建筑面积的30%，其中配套宿舍套内建筑面积不得超过70平米； 3、配套用房的规划、施工及竣工验收等手续办理不得早于产业用房； 4、产权分割转让项目的产业用房基本单元建筑面积不得小于300平米。 5、新型产业用地的办公楼、科研楼等产业用房建筑应采用公共走廊、公共卫生间布局。
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