丁祖昱：深圳6折人才房弃号的背后
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被称为“年轻人最佳房地产资产”的人才房真的在深圳市场遇冷吗？原以为一房难求的盛况结果碰到了大面积的弃号，深圳市场，人才房真的不香了吗？
近日，2023年深圳市第一批人才房选房工作正在进行，共推出11个人才房项目，共8510套房源。这么大的供应量，让人才房的关注度达到了一个顶峰，今年也被叫做深圳的人才房年。
一线城市房价高企导致的购房压力，让很多年轻人慢慢“逃离北上广”，城市留住了年轻人的青春，留不下年轻人。
为了缓解年轻人置业困难，为深圳留住人才，深圳推出了人才房，这些人才房相当于区位商品房的六折，2022年末，深圳人才房一经推出，就受到大众的广泛关注。
深圳推出的11个人才房项目，分别是南山区深铁熙府、安居同乐馨苑；光明区的安居凤桐苑、华侨城九樾广场；盐田区的安居云畔；宝安区的安居鸿栖台、安居福汇阁、华发新城华苑；龙华区的星河开市客环球商业中心、安居峰景苑；龙岗区的星河珑府。本次供应的11个人才房项目，除了坪山区、大鹏新区，其他区均有涉及，11个项目共8510套房。
市场数据显示，截至目前，深圳已有19个人才房项目达到预售条件，房源总数约16409套，涉及南山区、宝安区、光明区、龙华区。据不完全统计，近年深圳批准建设的人才房项目约30个，供应套数约3万套。
从目前的推售进度来看，位于南山区的深铁熙府、安居同乐馨苑，以及宝安区的华发新城华苑三个项目进度最快，已经开始选房，其他几个项目均还处于认购信息登记阶段。
深圳市住建局公布了两个项目的选房结果，其中，安居同乐馨苑项目199套可售人才房全部告罄，606户申购者选走了199套房。值得注意的是，超过六成有机会选房的人放弃了选房。
深铁熙府三房户型选房已结束，最终708人选走了155套房，去化率仅15%；深铁熙府两房户型的选房正在进行，去化率超7成，弃选率超八成。
人才房看上去有些不接地气。2022年深圳首批人才房推出后，弃选率也很高，去化情况也不理想。数据显示，2022年首批人才房共4422套房源，终审合格认购申请家庭共14810户，中签率不足30%。但从选房结果来看，最终仅有1930套被选定，去化率约43.65%。
根据深圳市人才安居集团披露的信息，可售型人才房售价为周边市场价的60%，且签订买卖合同10年后可根据有关规定申请100%产权上市交易。另外，该类型房屋以摇号代替安居型商品房的轮候模式，让每个符合申请条件的购房者均拥有平等选房的机会。
人才房备受市场关注，售价优势是最重要的原因之一。
除了价格具有一定优势，且不受封闭流转限制，今年以来，深圳人才房的申购条件也有所放松。
公告显示，认购上述宝安区、龙岗区、南山区住房按申请家庭资格条件分为第一队列和第二队列。其中，第一队列的门槛是申请人、共同申请人均具有深圳市户籍（申请人配偶为现役军人的，可以不受该市户籍条件限制），申请人参加该市社会保险（养老保险或者医疗保险，不含少儿医疗保险，下同）累计缴纳3年以上；申请人为单身的，应当年满35周岁。第一队列先于第二队列选房。
第二队列的具体条件为申请人具有深圳市户籍，在该市缴纳社会保险累计3年以上；申请人配偶、未成年子女不受该市户籍限制，未具有该市户籍的申请人配偶在该市正常缴纳社会保险，但在该市退休的除外；申请人为单身的，应当年满30周岁。
克而瑞深圳区域的研报表示，单身年龄门槛的降低有利于深圳青年才俊的引进。此前申请购买人才房三房户型的家庭中的每个人必须为深户，如今第二队列的门槛仅需申请人为深户即可，对欲购买三房户型的家庭形成利好。
“这个要求本身并不难，跟之前的安居房，共有产权房比，门槛还算比较低的，符合条件的人并不少。”深圳本地一位房地产行业人士表示，价格只有6折，地段还都非常不错，申购条件又是那么的宽松，为什么弃选率如此之高？
编辑部拿到的一份表格显示，许多人才房的申购者叫到了号子但是并没有到达现场。
也就是说，大量的申购者根本没有去到现场。
一份深铁熙府的选房记录显示，这一列25位的申购者，全部是“叫号未到”！这些中了的购房者全部没有到达现场。
接着看，华发新城的，这一列23位申购者，5位选了房，其他全部都没有到达现场。
也就是说，有大量的申购者，申购成功了，但是并没有到达现场，这部分人群导致“分母”极高。
甚至有一些申购者，把市面上正在推的人才盘全部都申购了，这个最终也在相当程度上抬高了不同楼盘的弃选率，这些申购者最多也只能购买一个楼盘，甚至全部都放弃了。
我们也建议，后续地方政府在出台相关的细则时可以对人才房的申购有更多更细化的要求，比如家庭为单位只能在一定时间内认购一个楼盘。当然，在现有的户型的选择上也可以更灵活，面积段的选择更多一些，标准更接近商品房一些。
根据规定，人才房购买之后要十年之后才能上市交易，十年时间对于购房者来说存在很大不确定性，而且在这十年的时间里，人才房的购买家庭也不能购买商品房，这也是潜在导致人才房去化情况不理想的原因之一。
这种情况下，户型不理想，地段不理想的产品都会被购房者放弃。我们也建议多方做更多的变通，为接下里的人才房，以及更复杂的共有产权房，积累更多的经验，实现政府和人才多赢的结果。
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