中原发布 2021年惠州楼市运行分析（精华版）
随经济增长不稳定，2021年三季度GDP同比继续回落至4.9%；今年自开年以来，“三驾马车”同比增速一直处于下行状态。
根据年末中央经济工作会议，“供给冲击、需求收缩、预期转弱”是压在我国经济发展头上的三座大山，因而未来“稳中发展、稳中求进”是重中之重；疫情冲击之下，经济K型复苏，储蓄欲望增强，使得居民消费力度不够强劲；楼市调控使得房地产投资增速下行，拖累固定资产投资增速；而出口高点已过，增速边际放缓，未来出口形势料承压。
首批集中拍地市场较为火热，民企踊跃参与，总体流拍率保持在6.3%的低位，而溢价率却达15%左右。
第二批集中供地，各城市土拍规则设置较为严苛，控溢价、禁马甲、提门槛、加强资金审核等，加上房企资金压力较大，使得该次集中供地急剧转冷，抗风险能力差的民企“躺平”，财务稳健的国央企及部分优质民企“领衔”，扛起拍地大旗；该次土拍流拍率高达32.8%，溢价率则低至4%。
第三批集中供地中，虽然大部分城市对房价销售上限、保证金比例、捆绑要求等方面都进行了调整，但由于楼市各参与主体预期转弱，土拍市场逐步回归理性，较大的资金压力下房企拿地积极性仍较低，城投公司托底拿地，使得地块流拍比例下降，溢价率进一步走低。
2021年，全国楼市在全方位调控频密、信贷收紧的压力下，市场整体从上半年成交火热走向下半年愈发清冷、预期悲观；年底随政策优化纠偏，出现边际性放松，部分城市亦开始“因城施策”，对楼市进行一定程度“松绑”，但政策传达至市场非一日之功，信心修复亦需时日，市场筑底期尚未到来。
惠州楼市走向受到全国楼市政策及本市自身事件的双方面塑造：全国楼市政策影响令惠州市场难以独善其身，同时惠州市场消息喜忧参半，上半年规划及人口利好频出，下半年经历约谈及“惠八条”调控，年底政策再次转向至优化向好。
据惠州中原研究中心数据统计，惠州市共挂牌土地410宗，同比下降20%，总挂牌面积为1632万㎡，同比下降32%；从成交方面来看，成交349宗地块，同比下降25%，成交面积为1415万㎡，同比下降32%。
2021年惠州土地市场可谓“冰火两重天”，上半年多家品牌房企角逐优质地块，高溢价率频现；下半年“惠八条”出台，土拍实行“限房价、限地价、竟配建等出让方式，信贷严控，严格执行“三道红线”，土拍市场火热状态快速进入降温状态，底价成交、终止出让、流拍成为下半年土拍常态。
据惠州中原监测，全市工业用地共成交231宗，同比下降8%，成交面积884万㎡，同比上升3%，成交面积占全市土地成交56%。
惠州力推“3+7”工业园区建设，签约落地多个项目，积极加强工业用地供应，工业用地需求呈现快速增长态势。
从经营性用地供求情况看，惠州共挂牌经营性用地119宗，同比下降48%，挂牌面积合计295万㎡，同比下降59%；成交94宗，同比下降64%，成交面积为234万㎡，同比下降54%。
从月度供求走势看，经营性用地供求市场呈现高开低走的态势，上半年市场交投氛围良好，市场热度达到顶峰，下半年“惠八条”实行拍地新规，市场开始降温，多地块被终止出让、流拍或以底价成交。
2021年惠州楼市整体市场信心不足，量价齐跌，全年成交量跌幅逾三成，整体交易氛围惨淡；全市供求比1.29，处于供需平衡区间。
2021年全年供应面积为1364万㎡，同比下降16%；住宅网签市场规模已创下近五年最低位，跌落至2015年成交水平，成交面积为1055万㎡，同比下降37%。价格方面，全年成交均价13017元/㎡，同比上涨4%，对比2020年10%的价格涨幅，惠州住宅市场价格表现趋于稳定。
据惠州中原战略研究中心数据统计，截至2021年底，全市新房库存趋势走高，最新库存为1764万㎡，同比上升22%，去化周期达29个月，同比上涨超3.5倍，创近六年新高；随着去化周期自1月起呈逐月上升趋势，去库存压力逐月攀升，短期内，消化库存存量将成为市场主旋律。
从客户置业关注的因素看，地点环境、社区规划、学校配套、生活配套、交通动线等为主要关注点，比例达到10%-15%区间；而对医疗配套、园林绿化及物业服务占比在6%-10%之间，同时对产品楼层数、梯户数、得房率、建材及层高比的占比在2%-6%之间，且呈现逐年下降的趋势。
通过近三年客户置业关注点比例及变化趋势来看，形成明显的三大梯度，对产品自身的结构属性定向选择的同时，消费者对商品房的居住舒适性和居住服务有了更高的要求，愈发关注具有居住属性的亮点及服务要素。
据惠州中原战略研究中心统计，2021年惠城区二手房累计成交12003套，同比下降26%；成交面积130万㎡，同比下降25%，惠城区二手房市场表现冷清。
从月份来看，银行信贷收紧，放款周期拉长，按揭审核趋严，利率上调，部分银行一度暂停办理二手房按揭，二手房成交量萎缩，直至第四季度，信贷环境有所改善，银行对客户资质审核有所放松，导致11月二手成交量有较明显回升。
2021年惠州市场表现前高后低，下半年降温显著，下降幅度超过预期，客户、房企预期持续低迷，自2021年1月以来，新房库存压力急剧上升。据中原数据统计显示，惠州库存量为1763.61万㎡，同比上升22%，去化周期为29个月，同比去年上升超3.5倍，去化周期创6年新高。也意味着市场销售端下降，市场货量也不断积压，去化风险不容小觑。
在房地产长效机制的框架下，“平稳健康发展”、“房住不炒”是行业必须坚守的准绳，年底调控政策的小幅松动带来市场边际性调整优化，货币供应量的增加及信贷环境改善都将对市场带来支撑，但市场筑底期还未到来，预计2022年惠州市场成交量规模有所回落，叠加积压库存压力，房企去化难度料将保持较高水平，预计2022年房企的推货节奏以稳健为主，据中原统计，2022年惠州潜在新增供应套数为12.69万套，新增供应面积约为1323.16万㎡，供应量与去年基本持平。
惠州中原战略研究中心致力于打造“惠州首席房地产研究资讯平台”，是惠州市房地产资讯流传中心及市场调研专业部门，以创新的发展理念，科学的技术手段，独特的行业视角，对惠州房地产市场发展进程进行全局性、综合性、战略性、长期性研究，为房地产企业及相关单位提供专业资讯服务。返回搜狐，查看更多
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