实探：深圳厂房仍具吸引力工业上楼成新趋势
深圳龙岗某工业区职工宿舍 胡华雄/摄
“工业上楼”是指让企业在高层楼房中进行工业生产的新型产业空间模式。
“沙井那边有合适的厂房吗？我这有客户在找。”小陈从事中介工作，但工作内容主要是写字楼、厂房等物业。“深圳市场对厂房的需要还是挺旺盛的。”
有数据显示，今年上半年深圳工业类物业交易额首次超越办公类物业，其中厂房也成为了市场热点。对此，证券时报记者实地走访了深圳一些工业园区，实探工业厂房市场的冷暖。
近日，记者以找厂房的名义探访了深圳的多个工业区。在深圳龙岗区的一处工业园区，负责接待的工作人员表示，其所在的工业园区厂房较多，但目前基本处于满租的状态。她表示，“如果想租的话，目前只有一处厂房可供出租，其他都已经租出去了。”在另一处工业区，有工作人员则对记者表示，其所在工业区名下还有可供出租的厂房，各种不同面积的都还有一些。至于租金，根据记者的调查，深圳原特区外区域普通厂房月租金报价普遍在每平方米30元以上，深圳少数相对偏远片区的报价在每平方米30元以下。
作为一线城市，近年深圳在产业升级的大背景下，租金、工资等要素成本上涨，制造业企业面临的压力增加。工业园区内的管理人员也表示，近年由于成本上升，一些工厂的租户向深圳周边的东莞、惠州等城市转移的不算少数。这时，有中介还向记者推销起东莞凤岗和惠阳等临深片区的厂房，目前蕞近租金多数在每平方米20元以下。
不过，这位管理人员也表示，深圳地区对厂房的租赁需求仍然较大，搬迁的主要是一些利润率相对较低的工厂，一些利润率较高，对租金等成本不太敏感的制造业企业，以及一些高端制造业企业，出于各种考虑因素仍会选择在深圳租赁厂房。
记者采访发现，一些企业出于产业链聚集的需求，仍将深圳作为工厂落户首选地。在业内人士看来，企业将生产线迁至周边城市，正是粤港澳大湾区发挥的产业承接作用，但产业链不是按行政区划来界定的，只要在一小时经济圈内实现生产要素流动，就不一定要在深圳。
老刘是一位在珠三角地区耕耘了十多年的工厂老板，常年在珠三角的深圳、东莞等地奔走。今年，他为了找到生产医疗器械的厂房，在珠三角多个城市找了一圈，还是觉得深圳坪山比较合适。在他看来，深圳坪山的医疗器械企业集中，产业配套较为完善。
另一边，黄金珠宝产业是深圳特色产业之一。深圳黄金珠宝企业主要集中在原特区内的罗湖区水贝、布心等片区，但近年由于城市功能改造等因素影响，罗湖城区内的工业区多数已改造成商办物业，制造加工环节的黄金珠宝企业多数已经搬迁，一部分前往汕尾等地，但多数还是选择同城搬迁至离罗湖较近的龙岗区。目前，龙岗区的李朗、三联等片区也已成为黄金珠宝制造的聚集地。
古力（化名）就是这样一位珠宝工厂老板，他目前的工厂位于罗湖，由于工厂所在区域可能改造，他今年也起了搬厂的念头，从年初起就一直在物色新的厂房，但出于产业完整性的考虑，他在寻找厂房时的目光一直都锁定在深圳，其他城市还未纳入其考虑范围。
来自戴德梁行的数据显示，深圳厂房市场因新增供应少，市场需求量大，租金逐年上涨，每年约5~10%的上涨，整体空置率约5.5%。特别是从2019年起，包括坂雪岗、福永、沙井、观澜、布吉等片区的厂房租金都呈现逐步上升的势头。今年上半年，从成交物业类型来看，工业类物业交易额首次超过办公类物业，占今年上半年深圳大宗交易物业类型的50%以上。据CBRE世邦魏理仕蕞新研报显示，从子市场来看，深圳厂房类园区物业需求主要来自高端制造业、生物医药和电子信息三大板块。
戴德梁行华南区资本市场部主管及董事陈俊儒表示，今年上半年大宗交易显示工业类物业已成投资市场关注热点，除了全国都很热门的物流仓储以外，产业园区、数据中心的投资机会也是投资人的关注焦点，在上半年也看到了深圳及周边城市如东莞、惠州都表现亮眼。
除了工业园区厂房，对于“寸土寸金”的深圳来说，工业用地的供给一直是需要破解的难题。日前，深圳市人民政府印发《关于进一步促进深圳工业经济稳增长提质量的若干措施》，当中就提出研究推动“工业上楼”新模式。
“工业上楼”主要是指让企业在高层楼房中进行工业生产的新型产业空间模式，在不改变工业用地性质的前提下，提升楼宇的容积率，建设高度超过24米，或者楼宇楼层数达到6层及以上的工业厂房，重点吸引以新一代信息技术为核心的高端制造业，具有“精密小轻”、高环保、低能耗的特点。深圳一家激光切割设备企业的行政部工作人员表示，由于企业生产的设备体型较大，对厂房承重要求高，普通工业厂房的高楼层承重能力有限。现在，深圳已经有“工业上楼”项目，楼层的设计都是根据工业生产的需求而设计。
戴德梁行深圳公司产业地产部董事秦志清表示，继2005年后，深圳市再次提出“工业立市、工业强市”的口号，先进制造业成为深圳产业发展的优先级。2022年上半年深圳产业市场呈现几个明显的特点：一是二三产用地融合试点探索出新路径，突破规划限制，更好的实现产业园区功能规划；二是制造优先，6月初深圳出台两大重磅政策，20+8产业发展规划和20大先进制造园区空间规划，深圳市力争工业头部城的决心巨大；三是工业上楼，目前深圳市规划与自然资源局、工信局等部门均在积极推进工业上楼相关规范和政策的制定，深圳市政府也要求各区需要确立1~2个工业上楼试点项目，推进土地集约节约利用，为先进制造业提供优质产业空间，探索工业上楼新模式。
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