惠州城市发展区有多大？其中3个“重点新城”现状与潜力如何
明言惠州 专注 时效 权威 原创——
前些日，惠州发布了《惠州市国土空间整体规划2020-2035年》的方案，城建小明发现其中一张图特别有意思也特别现实，即国土空间开发保护格局部分：整个惠州构建“1+1+1”国土空间开发保护格局，分为城市发展区、生态发展区和海洋发展区。
内容提到，“1+1+1”国土空间开发依托“丰”字交通主框架，串联金山新城、潼湖生态智慧区、大亚湾石化区等重要功能节点，形成“丰脊拥湾，山海联动”的城市空间结构，推动惠州从临湖沿江集聚到向海向外开放。
城建小明在此想重点聊聊惠州城市发展区。城市发展区约占全域国土面积的27%，规划就是以城市发展区打造“活力城市”。它将坚持生态优先、聚集发展，在严格管控生态和农业空间的基础上，按照“增量变革、存量优化”的思路引导资源要素集中布局，推动土地集约高效利用。
从这张空间发展图来看，惠州城市发展区主要以广惠高速以南的广大陆地区域，与广州、深圳和东莞接壤。不难发现，这个区域囊括着“丰”字交通主框架发展空间，包括金山新城、潼湖生态智慧区、惠阳大亚湾发展区域等功能节点。从区位来看，惠州城市发展区正是推动惠州从临湖沿江集聚到向海向外开放最重要的组成部分。
当我们融入到目前的城市发展空间可以很容易发现，包括惠城部分街镇、仲恺、惠阳、大亚湾、惠东部分街镇、博罗部分街镇都在其，都接壤着广州、深圳和东莞。从这一点来看，惠州城市发展区的现实之处在于向大湾区大都市“靠拢”，向惠州海湾递进。
从现状的城建建成区域（包括市郊）来看，目前主要集中于惠城区-仲恺、惠阳-大亚湾、博罗县城和惠东县城，以及园洲、黄埠、双月湾这样的重点街镇，其核心还是在于惠城中心区和惠湾的建成区。
这些区域都是惠州人口密集区、也是产业、新城的聚集区。从惠州国土空间规划的城市人口规划，到2035年，惠州常住人口达到850万人，这大部分基本都会集中于城市发展区。
在城镇结构体系来看，城市发展区也基本吻合惠州五级城镇体系。
惠州将构建主中心-副中心-县城-重点镇-一般镇的五级城镇体系，引导产业和人口要素向中心城区聚集。其中主中心将包括惠城区、仲恺高新区，从城建建成区明显可以看出，主中心毋庸置疑。目标将提升市级综合服务中心职能，重点布局行政管理、科技创新、总部金融、文化交往等功能。
而副中心则是惠阳区、大亚湾开发区，围绕对接深圳都市圈建设，引领市域南部城镇化高质量发展，完善城市综合配套功能，预留市级公共服务设施建设空间。
惠州城市发展区三大重点新城大致区位
因此，惠城区、仲恺高新区也首次被赋予成为惠州主中心的概念来打造。城建小明粗略梳理了下，目前这两个区域正在打造着“金山新城”、“惠州北站新城”、“潼湖生态智慧区”等重点新城，这也正是惠州当下非常热门的片区。
城建小明带大家简要看看这三个重点打造的新城现状和未来潜力分析：
首先，来看看靠近东莞的潼湖生态智慧区，它位于仲恺高新区，其核心将打造一座科融新城。
规划面积：总面积约128平方公里，其中城乡建设用地38平方公里，湿地及其他农林用地90平方公里。
科融新城的建设目标为潼湖生态智慧区科技金融智慧创新中心、综合高效的服务集聚区、休闲活力的魅力新城、生态和睦的宜居家园。其功能定位是以科技金融服务为主导，集总部经济、商务商业、行政、文体娱乐、生态休闲及居住等多功能与一体的、复合型、智慧生态型中心区。
目前的现状如下图：交通上，拥有赣深高铁仲恺站，道路交通网算是整个惠州一气呵成的建设。在这个区域建设了数个大型楼盘，包括碧桂园、奥园、保利、海伦堡等项目。而产业的进驻方面不言而喻，像中韩产业园、全球IT巨头思科、惠州领军企业TCL等国际一流企业总部、研发基地以及创新孵化等高端项目将相继进驻潼湖生态智慧区。
【小明简评】：潼湖生态智慧区是惠州重点打造新型产业的新城，也被定位为“广东硅谷”。从目前开发现状来看，城市道路和高铁、城际轨道交通会比较便利，新开发区域较为空旷，而靠近街镇则是相对密集。地理上靠近东莞，是深莞惠的“几何地带”。这座产业新城还是可以预见未来潜力的。
其次，惠州北站新城。在2019年，惠州自然资源局公示的《惠州高铁北站片区控制性详细规划（草案）》，就明确将惠州北站定位为惠州市综合交通枢纽与连通粤港澳大湾区门户、百里高铁创新产业带的总部集聚区、海绵城市建设先导区，是惠州融入粤港澳大湾区的重要节点，未来将以构建高铁枢纽、创智节点、生态新城为战略目标，打造惠州高铁北站新城。
规划面积：根据《惠州高铁北站地区分区规划(含核心区概念性城市设计)(草案)》，规划面积约44平方公里，将建成一个集新型产业、总部基地、站前商业以及国际公寓等多重业态于一体、可供约42万人口居住、生活的人居大城。
目前的现状如下图：不言而喻，北站新城正是利用赣深高铁惠州北站，打造惠州又一座新城。由于未来广汕高铁连接至惠州北站、莞惠城际延长线正延伸至惠州北，这里也将打造成惠州最重要的轨道交通枢纽。北站新城目前开发有数十个楼盘，包括龙湖、万科、雅居乐、领地、中海、保利等房企项目。而道路交通建设包括小金河大道、金泉路、白石路等。
北站新城规划建设的骨干道路和部分在售楼盘
【小明简评】：目前惠州北站新城明显看得到就是惠州最大的高铁站——惠州北站将于年底开通运营，建设中的莞惠城际北延线也延伸至惠州北站。这是我们可以预见的现状。可以说高铁站是最大的发展核心，而城市道路交通在建设中。但由于目前所看到的仅仅都是住宅，相关配套和产业并未看到现成的设施（规划除外）。另外，北站新城北部就是象头山，旁边就是小金口街镇稠密的民宅。从地理来看，其空间发展明显看到局限性。“浓缩就是精华”，或许北站新城也会被看到“明天的曙光”。
第三个，金山新城。金山新城拥有较为成熟的配套资源和整体定位，将定位为惠州未来城市中心，其包含了惠州新城市中心的建设。
规划面积：虽然用地面积为118.29平方公里（潼湖128平方公里有90平方公里属于湿地保护），但它的可使用的陆地面积是三个重点新城中最大的一个。
来看看金山新城的现状：由于金山湖的“起家”到“发家”，这里的住宅林立，除了金山湖周边，目前重点在建设的片区则在金山湖岛以东的区域，如下图：
金山新城可看到的配套亦是丰富。比如奥体中心、隆生金山湖中心、沃尔玛山姆店、在建设的万象天汇、保利五星级酒店等等。金山新城的南部，也正在建设广汕高铁惠城南站（拟改为惠州南站），规划中的新会展中心亦在此附近选址。
【小明简评】：金山新城是惠州南部重点发展部分，是惠州从沿江向海的重要发展区域。从地理空间来看，金山新城的发展空间大，比如惠南科技园、惠州湾产业园都是在其附近。从发展现状来看，不管是打造的高端配套还是类似天安数码城、信利康等产业，金山新城拥有更为成熟的人居基础，其综合发展实力指数比其他新城都高。但由于金山新城规划面积大，究竟哪些片区更具潜力，都各有优劣势。从人居角度来看，临江，靠近丰富配套及教育配套的也让这里占据优势，比如金山湖东片区、鹿江沥南岸片区等。
从以上三个重点新城来看，潼湖生态智慧区重点打造智能产业；北站新城则是惠州重点交通枢纽封面；而金山新城依托配套优势，正打造人居新城。
当然，惠州城市发展区还有惠阳大亚湾号称的惠州南站新城、惠阳白云新城、以及博罗的罗浮新城等等，他们也有各自不同的规划亮点和优势，关键是你如何选择喜欢的区域生活。从大方面来看，惠州城市发展区拥有诸多可能性：拥有全国各地都无法匹敌的地理优势（靠近广深莞大都市）。所以也越来越多的人愿意投资惠州并成为惠州人：10年人口增加144.6万人，全国排名前十。
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