惠州：高新企业工业用地可配套商业和住宅
为了规范新型产业用地管理，增强加快产业转型升级、推动高质量发展的新动力，惠州市拟新增新型产业用地（M0）。市自然资源局日前发布《惠州市新型产业用地（M0）管理暂行办法（征求意见稿）》，向社会征集意见。
根据《管理办法》，用于研发、创意、设计、中试、检验检测、技术推广、环境评估与监测、科技企业孵化器及无污染生产等新型产业可申请M0用地。申请用地的企业、项目需满足相应的科技创新条件，并对亩均投资强度、亩均产出、亩均税收进行承诺。M0用地开发强度高，功能混合利用的优势将大大提升土地利用效率，满足创新型企业发展用地需求，推动创新型产业的发展。
M0备受青睐的原因与它的优点密切相关。这一类型用地具有共同特点，即其开发强度高，功能混合利用，从而提升土地利用效率，在城市产业转型时期可满足新型产业土地类型。
首先，在开发强度上，容积率的规定使得M0的土地开发强度比普通工业用地大。
从广深莞三地看，广州、东莞规定M0容积率原则上不低于3.0、不高于5.0，深圳的范围是4.0～6.0之间。传统产业用地容积率各地市一般为1.0～2.0，不超过3.0。
记者了解到，根据《管理办法》，惠州市M0用地也在容积率上进行了规定，除位于特殊区域内或安全、消防等有特殊规定的项目外，原则上不低于3.0。
为了规范新型产业用地管理，增强加快产业转型升级、推动高质量发展的新动力，惠州市拟新增新型产业用地（M0）。市自然资源局日前发布《惠州市新型产业用地（M0）管理暂行办法（征求意见稿）》，向社会征集意见。
根据《管理办法》，用于研发、创意、设计、中试、检验检测、技术推广、环境评估与监测、科技企业孵化器及无污染生产等新型产业可申请M0用地。申请用地的企业、项目需满足相应的科技创新条件，并对亩均投资强度、亩均产出、亩均税收进行承诺。M0用地开发强度高，功能混合利用的优势将大大提升土地利用效率，满足创新型企业发展用地需求，推动创新型产业的发展。
M0备受青睐的原因与它的优点密切相关。这一类型用地具有共同特点，即其开发强度高，功能混合利用，从而提升土地利用效率，在城市产业转型时期可满足新型产业土地类型。
首先，在开发强度上，容积率的规定使得M0的土地开发强度比普通工业用地大。
从广深莞三地看，广州、东莞规定M0容积率原则上不低于3.0、不高于5.0，深圳的范围是4.0～6.0之间。传统产业用地容积率各地市一般为1.0～2.0，不超过3.0。
记者了解到，根据《管理办法》，惠州市M0用地也在容积率上进行了规定，除位于特殊区域内或安全、消防等有特殊规定的项目外，原则上不低于3.0。
其次，M0的用地形式更加丰富。根据《管理办法》，M0用地在规划上不仅支持新型产业项目统一规划，功能还可以适当混合，在基础上配置一定比例的配套商业办公（B2）、配套型住宅用地（R2）和公共服务设施用地。
在比例上，产业用途建筑面积不得低于项目总建筑面积的50%，配套用房不得超过30%，配套商业办公（B2）不得超过10%，配套型住宅用地（R2）不得超过20%。这比传统工业用地超出不少。
同时，《管理办法》还允许多个不同功能用途地块按一宗地整体出让（宗地面积不得超过单宗地出让控制上限），整体办理规划、国土等手续。
此前，仲恺高新区不少孵化器的推进都碰到产权分割的问题。以往的工业用地不能分割，只能建标准厂房。在孵化器建设方面，根据相关规定，也只有省级孵化器才能进行产权分割。这在一定程度上影响了民营企业的积极性，阻碍了民营资本进入孵化的市场道路。
未来，随着M0用地的出台，这些问题将很快得到解决。根据《管理办法》，M0项目建成完工后，可以统一办理不动产登记，也可以分幢、分层办理不动产登记。
在分拆转让方面，《管理办法》明确，可分割M0项目的部分产业用房允许分拆进行转让，但只能转让给用地单位所属产业的产业链合作伙伴，即上下游的生产、研发、设计等环节的工业企业或生产性服务企业。产业用房分割转让后，自办理不动产权登记之日起5年内不得再次转让。
在住宅方面，《管理办法》明确，应当优先出售给用地单位及其上下游产业链的员工，首次分割转让后，自办理不动产权登记之日起10年内不得再次转让。可分割转让的这些住宅项目用地单位的行业资质、销售管理、预售资金监管等参照商品房有关规定进行管理并办理不动产登记。
值得一提的是，为保证产业发展的完整性，防止碎片化的分割转让，《管理办法》对可分割部分面积作出规定。
《管理办法》指出，M0用地可分割转让的计容建筑面积不得超过该用地总计容建筑面积的50%。同时，符合分割转让条件的产业用房单栋建筑的套内建筑面积不得少于2000平方米。产业用房可以按基本单元分割，每个基本单元的套内建筑面积不得少于300平方米。
市自然资源局建设用地管理科相关负责人介绍，除了容积率高、配套建设的比例高等特点外，为推动产业项目的落地，减轻企业负担，新型产业用地在土地价格上也将给予大幅度的折扣，地价为同期同地段商服用地市场评估楼面地价的20％。
根据《管理办法》，惠州市新型产业用地将按供地方式分为新增用地、“三旧”用地改M0和已出让用地转M0三种方式。
新增M0用地的土地使用权出让价格按照出让时点同地段商服用地市场评估楼面地价的20％，乘以该地块的总计容建筑面积（不含需贡献移交的建筑面积），并按照实际出让年限修正后确定，且不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应当收取相关费用之和，不低于国家、省规定的土地出让最低价。
在新型产业用地基础上混合配置的配套商业办公（B2）、配套住宅用地（R2）和公共服务设施用地，按一宗地整体出让的，土地出让价格应当分别评估新型产业用地（MO）、配套商业办公用地（B2）、配套住宅用地（R2）的市场价后合并计算。
从M0用地适应创新型企业发展和创新人才的空间需求这一用途可以看出，其在产业项目有着严格地筛选表标准。
该负责人介绍，新型产业用地的产业项目须为拟申请准入产业项目符合国科发火〔2016〕32号文规定的国家重点支持的高新技术领域，或者是拟申请准入产业项目属于《广东省发展改革委关于进一步明确我省优先发展产业的通知》明确的优先发展产业。
除此之外，申请新型产业用地的用地单位还须符合在惠州市登记注册的独立法人，企业注册资本1000万元以上，事业单位的开办资金500万元以上；生产研发类企业须具备较强的经济实力及行业影响力，项目主导产业明确等条件。
根据《管理办法》，为了获得M0用地，意向用地单位还得在提出用地申请前，向当地M0联审小组出具书面承诺书，承诺项目在产后3年内的亩均投资强度、亩均产出、亩均税收平均不低于当地要求，同时承诺亩均能耗不高于当地要求。
值得一提的是，如果M0项目在承诺时间内达到了各项考核指标，其中年平均税收贡献率超过50%的，县区人民政府（管委会）可以用返拨不超过20%土地出让金的方式对产业项目主体单位进行奖励。
“企业通过准入条件的审核拿到M0用地后并不是就完成了。”该负责人介绍，在项目投产后政府部门还将对M0项目执行产业政策的情况、市场主体合法经营情况、土地建设使用情况、分割转让情况、投资到位和纳税情况等进行多方位监管，并建立联动机制。
根据《管理办法》，惠州市将建立准入前出具产业和投资承诺、供地前出具用地承诺、签署履约监管协议和出具保函的全流程监管体系。
该负责人表示，为了对经营情况进行监管，根据规定，M0项目达产验收的具体规定将由监管部门制定，并报各县区人民政府（管委会）备案。各县区可以结合自身的经济发展水平调整各地新型产业用地项目达产指标，研发类的新型产业用地项目的税收贡献指标可以适当放宽。
根据《管理办法》，达产验收标准具体为为新型产业用地项目投资强度（投资总额/占地面积）不低于5000元人民币/平方米；年单位产值平均不低于8000元/平方米；年税收贡献率平均不低于380元人民币/平方米（土地面积）。
MO项目逾期未通过达产验收的，监管部门可按监管协议有关约定追究运营单位的违约责任、支付违约金（违约金可以直接通过履约保函兑付）、停止剩余未分割转让部分进行分割转让和不动产权证书办理、列入失信“黑名单”不得参与惠州市土地竞拍等惩罚措施，自然资源部门收回建设用地使用权，地上建（构）筑物采取残值方式补偿等。
近年来，随着城市更新的步伐，以及产业转型升级的深入推进，在供地方面，新型产业用地应运而生，我省广州、深圳和东莞均已出台M0的相关政策。
在惠州，如何提升土地利用效率，推动新型产业发展是当前自然资源工作的重点之一。新型产业用地政策的出台势必推动创新型产业及企业的发展。
新型产业用地是指为了适应创新型企业发展和创新人才的空间需求，用于研发、创意、设计、中试、检验检测、技术推广、环境评估与监测、科技企业孵化器及无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地。
根据《管理办法》，M0为工业用地（M）大类下增加的新型产业用地。新型产业用地项目用房包括产业用房和配套用房，其中产业用房包括上述新型产业功能用途的用房。配套用房则包括小型商业、配套人才公寓及宿舍等。
同时，新型产业用地按产业用房使用类型分为不可分割转让的新型产业用地和可分割转让的新型产业用地。
市自然资源局相关负责人介绍，新增M0用地，就是为了规范新型产业用地管理，增强加快产业转型升级、推动高质量发展的新动力，促进“生产、生活、生态”融合发展，以高品质空间吸引创新要素加快集聚。
业内专家认为，新型产业用地的出台是为了满足城市更新过程中，产业转型升级的需求，改变以往工业用地需要周边更多配套的方式，在地块中允许多用途建设，包括商业办公和住宅等。
具有容积率超过3.0、可配套建设商业和住宅、产业用房可分拆转让、住宅10年可转让1次、拿地价格低于同期商服用地等特点。
将按供地方式分为新增用地、“三旧”用地改M0和已出让用地转M0三种方式。
用于研发、创意、设计、中试、检验检测、技术推广、环境评估与监测、科技企业孵化器及无污染生产等新型产业可申请M0用地。
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