招商与选址报告2022年上半年上海企业选址动态指数
近日，上海产业转型发展研究院与办办网联合发布了2022年上半年的“上海企业选址动态指数”。该指数是基于海量的企业择“巢”平台交易信息，5000余处采样点，在市场可租赁的近1.6亿平方米各类产业园、楼宇（非生产制造类）载体的数据积累（单位自用不进入市场的除外）而编制的。
2022年上半年“上海企业空间流向指数”前10名
据园区荟（ID：biaozhunpark）了解，指数从市场供给总量、市场供给增量、企业需求增量、区域成本空间、区域活跃度、区域关注度、区域服务机构数等七个方面，以及相应的同比、环比共21个指标，并根据合适的权重计算形成。该指数原为“上海企业空间流向指数”，从2016年开始已连续发布6年。
涉办用地供应量同比下滑57.70%
据统计，2022年上半年上海土地市场新增经营性用地挂牌供应164宗，合计出让面积6,360,887平方米。其中涉办用地为9宗，出让面积总数为468,631平方米，占全部挂牌面积的7.37%，环比2021年下半年下滑62.15%，同比2021年上半年下滑51.92%。
2022年上半年，上海土地市场共成交127宗土地,成交总面积为5,318,018平方米，成交总金额为11,292,004万元。其中，涉办用地成交10宗，成交面积为473,787平方米，占成交总量的8.91%，环比2021年下半年下滑64.34%，同比2021年上半年下滑57.70%；成交金额为2,810,856万元，占成交总金额的24.89%，环比下滑8.14%，同比下滑60.66%。
2022年上半年上海涉办用地成交量主要集中在6月份，单月成交4宗涉办用地，面积为266,045平方米，占上半年涉办用地成交总量的56.15%，金额为1,143,177万元，占上半年涉办用地成交总额的40.67%。整个2022年上半年上海土地市场，共6个区域有涉办用地成交，其中松江成交3宗，浦东和宝山各成交2宗，黄浦、杨浦和普陀各成交1宗。
租赁空间需求总量环比下滑22.25%
受新冠疫情影响，2022年上半年全市办公租赁市场发展受挫，空间需求总量环比下滑22.25%，处于近年来同期低谷。虽然二季度的中前期，办公租赁市场活动基本停滞，但仍可见一定的市场意向咨询度。从数据上看，浦东、闵行、徐汇、静安和长宁是上半年需求面积最多的区域，5个区合计需求办公面积占整个市场的64.46%。
事实上，这种需求减弱的势头从2018年第三季度就已开始。2020年上半年同比下降-8.79%，2021年虽有回升，但仍为-2.95%，其中下降的有14个区，略升的有2个区。从环比看，企业需求增量的萎缩更明显，为-22.25%，降幅前6名的区为：奉贤-32.34%，金山-32.33%，青浦-27.77%，静安-26.41%，崇明-25.55%，宝山-23.13%。
疫情影响下也打乱了新增项目的入市步伐，原本上半年计划推出的多个项目未能如期入市，加上整体市场在二季度中前期基本陷入静默期，市场新增供应也放缓了脚步。综合数据来看，上半年的主要供应量还是集中在浦东、徐汇、闵行、长宁和静安这五个区域，合计供应办公面积占整个市场的65.49%。
疫情期间的企业选址取向发生了变化
受疫情影响，行业需求走势有所分化。TMT、金融业和专业服务业有租赁上的新需求。生物医药企业在本轮疫情下复工较早，值得市场关注。生产制造行业由于疫情对交通物流的严格管制，有所受挫。一些全球型制造企业为规避风险已开始考虑搬离部分生产研发基地至周边地区或周边国家，中短期来看，制造类企业的办公需求可能会有所缩减。
在2022年上半年的办公租赁市场中，租金在2-4元/㎡·天的办公项目继续成为最受关注的目标，需求占比达到33.61%，环比2021年下半年有所增长，浦东依然是这个租金段最受关注的区域。而10元/㎡·天以上的高端租金需求相比2021年下半年也有所增长，需求占比为11.69%，上半年能承受高昂租金的客户同样青睐把寻址目标放在浦东。
大量中小微企业出现严重生存危机或倒闭歇业，现有空间都出现大量退租、缩租和空置。在租赁户型面积的需求上，小户型开始受欢迎。其中，200平方米以下的小户型需求占比为48.79%，相比2021年下半年有所增长。而1000平方米以上的大户型需求占比为9.40%，较2021年下半年有明显下滑，浦东依然是这两个户型段最受关注的区域。
区域主动招商推介的活跃度开始骤冷
区域活跃度主要反映一个区域的政府、空间载体方和中介主动与有“择巢选址”需求企业的互动及服务情况。该指标2019年同比上升4.02%，16个区均呈现上升态势，2020年上半年这一指标同比下跌至-10.33%，而且16个区全部呈下降态势；2021年上半年，又明显反弹，增长28.63%，16个区全部正增长。
今年上半年新一波疫情袭来，全市尤其是区、镇、街道精力全部投入疫情防控。因此，衡量地方政府和空间运营者的活跃度指标自然呈断崖式下跌。今年上半年同比下降-22.47%，下降前6名的区分别为：奉贤-30.35%，青浦-26.73%，嘉定-26.06%，浦东-25.04%，闵行-24.76%，黄浦-24.55%。
除了政府和空间运营方，中介机构在企业选址择巢中也发挥着重要作用。其中，从业人员的数量也是衡量一个区域招商引资活跃度、关注度和落地度的“晴雨表”。由于疫情和市场低迷，今年上半年中介服务人员流失现象比较严重，与去年同期相比，减少-17.64%，减少居前6名的区分别为金山、崇明、闵行、黄浦、静安、青浦。
展望2022年下半年，上海原计划将有一定量的新增供应入市，但预计受在建工程进度影响，部分新项目任然存在延期交付可能。部分积压空间需求也将会推迟到下半年集中释放。由于市场的不确定性，企业对未来的办公空间规划可能会重新评估，而部分业主也会对租金方面做出调整来维持出租率，预计下半年的租金增长仍然受阻。
目前政府出台了一系列纾困和重振经济的政策举措。下半年如何让企业“选址择巢”能够“低开高走”，首先要解决企业的生存问题，唯此，老企业才能考虑发展和扩大规模；新企业才会不断涌现出来。所以，坚持创造有利于企业生存发展的营商环境，坚持统筹经济社会协调发展。从根本上解决企业的需求和预期问题，市场才会真正活跃起来。
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