新经济企业聚集新兴办公楼市场跨境电商提振华南物流仓储市场信心
—— 2024年上半年，广州经济活力持续释放，制造业高端化、智能化、绿色化转型加速推进，服务业优势不断巩固。高技术制造业与信息传输软件和信息技术服务业持续释放经济新动能，助力区域经济加速迈入高质量发展。仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示：“广州长期布局人工智能、新能源、数字经济等战略新兴产业，累积创新驱动发展优势因素之余，进一步畅通经济循环，有效支撑商业及产业地产需求。”上半年，甲级办公楼市场空置率平稳，两大新兴子市场贡献超九成净吸纳量。华南物流地产市场基本面稳定，跨境电商持续释放积极信号。
2024年上半年，剔除总部项目自用面积影响后，广州甲级办公楼市场净吸纳水平较去年同期有所回升。受降本增效诉求的驱动，甲级办公楼市场存量租户多数仍选择以更贴近市场的价格续租，部分租户则选择成本节约型搬迁。因此，市场问询量的租赁转化率未见明显提升。成交方面，上半年新设立及升级搬迁需求约占总成交面积的三成，与此同时，新成交的租金成本敏感度也较高，55%以上单笔成交面积小于1,000平方米。约45%的新增需求面积落于琶洲、广州国际金融城两大租金较为优惠的新兴子市场。
从行业来看，今年1月至4月，广州全市互联网、软件和信息技术服务业营业收入同比增长8.9%。仲量联行华南区商业地产部总监马炜图表示：“较为稳健的经营发展前景，为新兴互联网企业执行稳定的不动产预算提供支撑。据仲量联行统计，全市上半年单笔超过3,000平方米的成交中，科技互联网占比近七成。游戏、软件服务、网络平台等TMT企业及生物医药行业的租赁成交对上半年琶洲子市场净吸纳量贡献超70%。”
全市上半年仅有一个新项目入市。受益于租金价格寻底，需求增量有回归的迹象，新兴子市场的逐步成熟，令广州甲级办公楼市场空置率企稳止升。截至二季度末，全市办公楼平均空置率约为21%，与2023年年末相比基本持平。其中，琶洲和广州国际金融城入驻率改善相对明显，2024年二季度末空置率较2023年年末分别降低了4.1个百分点和1.8个百分点。受到租户成本控制的影响，租金水平仍处于下行通道。
仲量联行华南区研究部总监曾丽表示：“展望未来，预计短周期的量价轮换造成广州办公楼市场震荡复苏的局面近期仍将持续。但是供应侧的让利将有助于企业端降低经营成本，推动办公楼市场需求结构的跃迁，在经济循环中形成正面溢出效应。”仲量联行观察到琶洲、广州国际金融城两大新兴CBD的办公楼市场在租户结构和新增租赁需求方面，显示出了区别于传统CBD的结构性特点。新兴经济正在上述两片区加速聚集，这将助力新兴产业链的整合重塑，显著增强广州经济整体韧性与创新实力。
2024年上半年，广东省跨境电商整体仍然保持着强劲的增长势头，华南五市（广州、深圳、东莞、佛山和惠州）非保税物流仓储市场净吸纳量近80万平方米，跨境电商贡献了绝大多数成交量。仲量联行华南区产业与物流服务部总监张宁表示：“跨境电商企业积极深耕海外市场、拓展全品类布局，对于华南优质仓储资源需求持续增长，并向非保税物流仓储市场释放积极信号，有效提振了市场信心。”
仓储供应方面，上半年华南五市共计新增供应体量约45万平方米，主要位于佛山、惠州、广州等地。在跨境电商持续蓬勃的增长需求带动下，新增仓储供应在入市当季便快速去化。此外在上半年，速卖通、Temu等跨境电商企业还吸纳了不少新增空置面积。自2023年年底，华南五市物流仓储整体空置率持续下降。其中，惠州年前录得约36.4%的空置面积在上半年几乎已被完全消化，全市存量空置面积几乎被完全吸纳。主要原因是跨境电商企业去化了惠州大部分空置面积及预租不少在建项目，此外由于临近深圳，惠阳部分仓库承接了深圳外溢的第三方物流企业仓储需求。
上半年，跨境电商企业作为物流仓储市场中的绝对主力租户，整租与大面积租赁需求稳定增长，有效支撑了市场信心。因此，上半年华南五市大部分城市仓储平均租金水平继续保持平稳。同时，广州增城、黄埔等区域的部分传统行业仓储需求有所收缩，一些存量物业的业主为保持出租率，适当调整了租赁策略。
2024年下半年，随着宏观政策逐步显效，消费市场潜力释放和先进制造业发展等需求动能有望推动华南物流仓储市场第三方物流需求释放。另一方面，跨境电商企业将持续拓展全球布局、建立差异化竞争优势，不断优化供应链与物流仓储网络，对于优质仓储资源的需求有望继续保持增长。预计到年末华南五市还有将近190万平方米新增供应，其中，跨境电商企业已经预租近60万平方米，并在积极洽谈未来扩租与新租赁计划。
下半年，华南五市物流仓储整体租金水平预计将保持基本稳定。曾丽表示：“一方面，跨境电商对华南仓储市场的积极布局为稳定市场需求提供了坚实的基础，持续向设施运营商和机构投资者释放积极信号。另一方面，下半年经济持续回升向好仍面临挑战，不少企业经营会继续保持成本控制的策略，我们对传统物流租户需求的恢复持保守态度。为了快速去化部分存量空置，个别城市部分项目租金可能出现一定优惠降幅。”
注：广州办公楼市场指广州甲级办公楼市场，文中所述租金及售价均基于建筑面积。
【责任编辑】黄锦植(PO353)
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