破解土地供需矛盾惠州该如何“抠”地？

admin1年前 (2024-09-27)惠州产业信息107

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　　惠州多个县区在引进项目的过程中往往受到用地指标等的限制。南方日报记者梁维春摄

　　国土资源部和广东省政府近日在广州召开推进节约集约用地示范省建设会议。据悉，广东省将力争单位GDP建设用地量到2015年降低30%(相比2010年)，并且提高单位建设用地二三产业增加值。惠州也亟需降低单位GDP的耗地水平。

　　惠州国土部门提供的数据显示，去年惠州单位GDP消耗新增建设用地11.85公顷/亿元，耗地水平是东莞、广州、深圳等城市的好几倍。土地是稀缺资源，惠州市面积为11343平方公里，约占珠三角的四分之一，但近年来在发展中，土地供需矛盾逐渐显现。记者日前采访获悉，惠州多个县区在引进项目的过程中往往受到用地指标等限制，部分已签约的项目迟迟不能落户。

　　破解土地供需矛盾，除了向上级争取新增建设用地指标外，一个关键的出路在于提高节约集约用地水平。土地利用从粗放走向集约，惠州该如何“抠”地，提高土地使用效率？受访的专家学者建议，惠州应该建立健全节约集约用地机制，根据农村、城乡结合部、城市等不同情况“对症下药”，同时大力发展高新技术产业、打造总部经济等。

　　单位GDP消耗新增建设用地量是衡量土地节约集约利用的一个重要指标。惠州市国土资源局局长曾庆全在日前举行的惠州市政府全体(扩大)会议上提到，2012年惠州市单位GDP消耗新增建设用地为11.85公顷/亿元。

　　而2011年东莞的耗地水平为3.63公顷/亿元，广州为1.99公顷/亿元，深圳为1.27公顷/亿元。这说明，东莞1公顷新增建设用地产生的GDP是惠州的3倍，广州是惠州的6倍，深圳是惠州的9倍。

　　进入珠三角第二梯队是目前惠州的总目标总任务。根据惠州国土部门的测算，惠州2017年要进入第二梯队，GDP要达到5000亿元，比2012年增加2632亿元，今后5年每年须供地10万亩(注：1公顷=15亩)，土地供需矛盾突出；如果耗地水平降低到8公顷/亿元，则每年须供地6.3万亩；若耗地水平降到6公顷/亿元，则每年供地约5万亩。

　　惠州国土部门称，在建设用地规模、用地指标受限的前提下，惠州需通过争取新增建设用地指标及存量挖潜、提高集约节约用地水平等方式，力争实现每年供地约5万亩，来满足进入珠三角第二梯队的用地保障问题。

　　曾庆全近日还提到，惠州多个县区存在土地使用粗放的情况。相关数据显示，去年博罗县的耗地水平达13.05公顷/亿元，惠阳为12.13公顷/亿元，惠东县为11.46公顷/亿元，仲恺和大亚湾这两个经济开发区的情况较好，仲恺为3.99公顷/亿元，大亚湾区为2.89公顷/亿元。

　　耗地水平较高从而加剧了土地供需矛盾，从而影响了经济发展水平。近年来惠州通过大力招商引资，引进了不少大项目，多数项目已经签约，投资额也十分高，但是从签约到落地，却似乎并不容易。在项目的前期工作中，往往有两大重点问题需要解决，一个是用地瓶颈问题，另一个是融资难题。

　　仲恺高新区管委会主任杨鹏飞曾提到，近三年来仲恺高新区招商引资成绩突出，引进重大项目153个，但仅有67个项目顺利拿地，用地指标和配套完善的土地资源匮乏成为该区跨越发展的重大瓶颈。

　　类似的情况也出现在惠城区。根据该区今年第一季度的经济运行情况汇报材料，该区的土地供给矛盾持续增大，由于用地指标、地块规划等问题，目前惠城区有10多个成熟度较高、拟落户小金口高新科技园北园和马安下良民营工业园的项目难以上马。

　　记者参加过多场重点项目的相关推进会，项目建设方反映的问题基本集中在土地指标、征地拆迁、资金缺口等。不仅一些项目因此落不了地，甚至导致有些在建项目建设进程变得十分缓慢。

　　针对土地供应瓶颈问题，曾庆全称，近年来惠州市各部门根据不同产业的情况出台了很多规划，但这些规划都要跟惠州的土地规划相对接，否则没有用地保障，这些规划落实不了，成为“纸上谈兵”。

　　针对日益加剧的土地供需矛盾，惠州学院经济管理系主任曹仓认为，惠州的土地利用应该从粗放走向节约集约，并且将节约集约用地与城市的产业结构调整相结合，与产业集聚相结合，与发展总部经济相结合，从而实现可持续发展。

　　曹仓建议，惠州中小企业数量较多，通过打造总部经济，可以提升企业整体素质，打造代表惠州品牌的龙头企业，这样能够大大提升土地价值和区域价值。

　　曹仓还建议惠州加大力度发展现代服务业、高新技术产业等，特别是那些附加值高的产业，从而提升土地利用效率，传统制造业则应该加大转型升级力度，并且要限制传统制造业和服务业的发展。

　　案例江北街道：地均生产总值4.1亿元/平方公里

　　一个地区的地均生产总值(也被称为“地区生产总值地均集约度”)可以体现该地区的土地节约集约程度。以惠州城市CBD所在地的惠城区江北街道为例，根据惠城区统计局公布的数据显示，江北街道2012年的生产总值约为61.5亿元，街道面积为15平方公里，以此计算，江北街道的地均生产总值约为4.1亿元/平方公里。而去年惠城区的地均生产总值约为0.56亿元/平方公里。

　　江北街道的地均集约度较高，跟该区域作为城市CBD，大力推动楼宇经济、总部经济的发展密切相关。目前江北街道有德威、德赛、双子星等多栋商务大厦，在建的写字楼还有不少，真维斯、大隆、金宝、联讯证券等多个公司的总部落户在江北街道，多家金融、通讯机构的惠州总部也集中在此。

　　惠州市委党校常务副校长黄文新认为，提高土地的利用效率可以根据农村、城乡结合部以及城市开发区等不同情况“对症下药”。关于农村的情况，这几年来由于城镇化脚步的加快，一些村庄出现了“空心化”的现象，导致一些建设用地出现闲置，这方面应该尽快制定相关规划，对农村建设用地进行盘整。“这点尤其需要特别重视，农村地区‘空心化’的现象日益增多，带来了相关土地闲置的问题。”黄文新说。

　　黄文新说，针对城乡结合部的情况，可以通过村集体发展集体经济的形式提高土地的开发利用率。而城市方面，由于新增土地困难，主要通过盘活存量以及“三旧”改造的形式挖掘潜力。城市开发区应该大力引进高端项目，例如像佛山一样打造金融创新城、产业创新城，或者像东莞松山湖一样将生态、城市建设等有机融合在一起。

　　案例大亚湾区：昔日荒地变身现代化石化园区

　　处理闲置土地，大亚湾区有不少经验可供借鉴。由于历史的原因，上世纪90年代房产泡沫破灭后，大亚湾曾经积压了大量的闲置土地，成为影响经济发展的一个巨大包袱。

　　后来大亚湾区抓住惠州成为“消化闲置土地试点市”的契机，调整思路，变被动消化为主动消化，“多收地，少出让”。该区2003年就成立了专门的土地盘整工作机构，并且建立一整套较为完善的土地盘整工作制度，土地盘整工作机构还与纪检监察部门联合建立监督机制。一系列举措使大亚湾区的闲置土地由过去沉重的历史包袱变成了一笔巨大财富，为该区招商引资、推进城镇化、工业化进程提供有力的用地保障。

　　在大亚湾区，曾经闲置、荒芜的土地，如今集聚了一大批的石化企业，形成了现代化的工业园区。

　　将启动倒逼机制提高用地准入门槛

　　记者了解到，近年来惠州出台一些政策举措，推进节约集约用地。2011年惠州市府办下发《惠州市关于进一步促进节约集约用地的实施意见》，具体举措包括从严执行用地标准，建立健全节约集约用地的约束机制，建立节约集约用地长效机制，加强农村土地管理，实现节约集约用地城乡一体化等。

　　2011年，惠州市出台《惠州市土地节约集约利用考核办法(试行)》，考核对象为各县、区人民政府，各开发区、园区管委会。其中如果该单位管辖范围内闲置土地率超过20%的，将实行一票否决。

　　对于接下来的工作，惠州国土部门称将建立健全节约集约用地机制，启动“倒逼机制”，通过在年度土地利用计划安排上，对新增建设用地指标实行“不饱和”供给，逼使县区乡镇节约集约使用新增建设计划指标。同时还将提高用地准入“门槛”，严格执行各项土地使用标准、工业项目建设用地控制标准、公益设施建设用地标准等各项土地使用指标，提高工业用地准入门槛，凡效益低、耗能高及规模小、劳动密集型的生产企业限制进入。

　　深圳福田：超前规划理念支撑产业升级

　　近日，国土资源部评选出第二届国土资源节约集约模范县(市)，深圳市福田区位列其中。2012年，福田区生产总值地均集约度达到29.24亿元/平方公里，以全市4%的土地面积，实现了全市18.33%的地区生产总值。

　　对于福田来说，土地的节约集约利用，涉及地上与地下空间综合开发、城市存量的更新与增量空间有机衔接、产业转型与城市功能提升通盘考量的系统工程。福田区较早树立了科学规划和超前规划的理念，实现了规划的全覆盖和严审批。该区在规划上坚持绿色生活理念，采用低能耗等技术减轻高密度开发影响，将工程等技术融入规划设计中，引导土地混合使用，支撑了辖区经济的长期飞速发展。作为深圳市城市总体规划的未来深圳“双核”之一的福田中心区，还将引入更具活力的文化、娱乐等新兴产业业态，逐步把深圳CBD(中央商务区)优化提升为CAZ(中央活力区)。

　　湖南长沙：专门设立节约集约用地办公室

　　面对人多地少、人均耕地不足的情况，长沙坚持落实节地优先战略，在节约集约方面做出了有益的探索和尝试，得到国土资源部的充分肯定并将作为经验在全国推广。

　　长沙成立了节约集约用地办公室，明确了人员编制和管理职责，负责组织指导全市节约集约用地工作，加强了计划管控和用地审查。按照相关规划和用地标准，严格控制项目用地规模。对于超标准的各类用地，坚决予以核减，不符合供地目录和节约集约用地标准的不予供地。经过几年来的实践和探索，长沙已初步形成了一些节地模式，比如以新河三角洲为代表的人车分流的城市立体空间节地模式；以隆平高科技园为代表的开发园区高层标准厂房节地模式等。

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