钟与惠州市惠城区桥东街道文头岭村民委员会建设用地使用权转让合同纠纷一审民事判决书
钟**与惠州市惠城区桥东街道文头岭村民委员会建设用地使用权转让合同纠纷一审民事判决书
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（2016）粤1302民初7618号
原告钟**诉称，1998年间，被告向原告发出通知，告知原告其决定在店背至泥地塘片规划三万多平方米住宅用地，专门分配给祖籍文头岭而户籍在外的人员建房，每户分配60㎡，每60㎡被告收取1.5万元。原告得知情况后与被告协商并与其口头约定由被告向原告转让位于惠城区文头岭村委会的土地使用权，甲方（被告）负责总体报批规划、设计手续，每户建设用地60㎡，并负责按村民身份办理报建，领取国土使用证及房产证手续；乙方（原告）祖籍文头岭人，每户收填土，整治费15000元，外籍收18000元。原、被告达成口头协议后，原告先后向被告交付了住宅设施费共计人民币15000元，被告出具《收据》、《收款收据》作为凭证。但被告却一直未能履行合同约定将土地使用权办至原告名下。后经原告多方了解得知，被告在收取原告购地款后又将上述土地使用权转让给惠州市丽景房产开发有限公司【以下简称：丽景公司】，用于开发“东江新城”项目。丽景公司已于2007年9月取得上述土地的《建设用地规划许可证》【证号：惠市规地证（2007）1160号】，并于2008年4月取得上述土地的《国有土地使用权证》【证号：惠府国用（2008）第】，目前该项目正在建设中。根据《中华人民共和国土地管理法》第63条之规定，农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。原告认为，被告向原告出售村集体土地使用权的行为违反了法律强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第52条之规定，原、被告之间关于买卖上述土地使用权的协议无效。因此，原告有权要求被告返还已付款，并按银行同期同类贷款利率向被告主张利息。综上，原告的诉请有事实和法律的依据，请求：1、判令确认原、被告之间的土地使用权买卖关系无效；2、判令被告立即向原告返还住宅设施费人民币15000元及利息约16920元【按人民银行同期同类贷款利率计付至清偿之日，其中8000元自1998年2月28日起，7000元自1998年12月12日起，暂计至2016年7月11日】，合计约31920元；3、判令被告承担本案的诉讼费用。
被告惠州市惠城区桥东街道文头岭村民委员会未到庭参加诉讼，未作答辩。 查明的案件事实
经审理查明：1998年间，惠州市人民政府桥东办事处文头岭管理区（以下简称“文头岭管理区”，后更名为惠州市惠城区桥东街道文头岭村民委员会即本案被告）发出通知，称其决定在店背至泥地塘片规划三万多平方米住宅用地，专门分配给祖籍在文头岭而户籍在外的人员建房，每户分配60㎡，该住宅用地当时为集体所有土地。其中被告出具的《新住宅小区建设合同》约定了甲方责任：负责总体报批规划，设计手续，每户建筑用地60㎡，负责按村民身份办理报建，领取国土使用证及房产证手续，乙方责任：祖籍文头岭人，每户收填土，整治费15000元，外籍收18000元。1998年12月2日，文头岭管理区发布《文头岭小区建设预收款通知》，通知内容：外籍人60㎡填土款收18000元，统一设计每户收费800元，统一报建费用（包按金）每户预收1000元，代收工程质量监督管理费每户收1000元，统一报建其它费用每户预收2000元，统一打桩包地梁每户预收25000元，以上费用属预收款（除地皮款外），待工程完成后按实结算。原告钟**支付了住宅设施费共15000元给文头岭管理区。文头岭管理区为原告出具《收款收据》，并有钟国才签名及文头岭管理区加盖财务专用章。后因报建问题合同未实际履行，合同约定的新住宅小区未建成，原告要求被告退款，被告一直未予返还。庭审中，原告称涉案土地原系被告村集体所有的土地，后于2001年被征收。 另，经已生效的《民事判决书》查实，案外人钟国才时任文头岭管理区副主任，钟国才称文头岭管理区发出上述通知前经村民党员代表开会同意，并指派其办理报建手续，因该地系泄洪区，故报建未成，后拟建新住宅小区的土地被征收，现已由被告采取村企合作的方式建成商品房，被告收取了原告支付的款项，该款项已用于填土工程。案外人李增平时任文头岭管理区书记，李增平称新住宅小区因报建问题未能建成，向原告等人收取的款项已用于填土，无法返还给原告等人，直至2009年，拟建新住宅小区的土地被征收，政府规划90000平方米的土地作为村民的住宅用地，被告采取村企合作的方式进行开发，于2014年建成商品房，后被告与原告协商以被告交付商品房给原告、原告补差价的方式解决上述合同纠纷未成。 裁判理由和结果
本院认为，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。集体所有土地只有依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。本案中，原告钟**根据被告惠州市惠城区桥东街道文头岭村民委员会发布的《新住宅小区建设合同》，向被告支付住宅设施费，双方之间形成建设用地使用权出让合同关系。由于上述合同中约定分配给钟**作为住宅建设用地的土地系被告村集体所有的土地，该土地于2001年被征收，现该土地使用权人为案外人惠州市丽景房产开发有限公司，被告未到庭应诉，亦未提交证据证明涉案土地使用权可出让、转让，视为被告认可原告的主张。被告惠州市惠城区桥东街道文头岭村民委员会将不具备转让条件的土地使用权有偿转让给原告，故双方转让集体土地的行为违反了法律的禁止性规定，原、被告之间的土地使用权买卖关系无效。被告基于该合同向原告收取的住宅设施费应予以返还，同时按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息。被告惠州市惠城区桥东街道文头岭村民委员会经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证、答辩权利，不影响本案的审理。 综上所述，依照《中国人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条头部款、头部百四十四条的规定，缺席判决如下：
被告惠州市惠城区桥东街道文头岭村民委员会应在本判决生效之日起五日内向原告钟**返还款项15000元并支付利息（其中8000元自1998年2月28日起，7000元自1998年12月12日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至还清款项之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费598元，由被告惠州市惠城区桥东街道文头岭村民委员会负担。 如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
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