惠阳白云新城旧改明年开工！200+米超高层地标！TOD商业综合体
就在昨天，惠州市惠阳区自然资源局关于公开征求《惠州市惠阳区淡水街道土湖白云南片区更新单元计划可行性分析报告》（征求意见稿）意见的公告。
文件信息量巨大且详细，包括土湖白云南片区的基本情况、更新意愿、拆迁补偿、实施模式等重点内容。
公告显示，全面更新范围面积25公顷，计划明年开工建设，将打造200+米超高层地标办公建筑、TOD商业综合体、品质住宅、24班中学等。
更加重磅的是，本项目单一主体已初步形成，拟全面更新范围内惠州市源通实业有限公司已与6家土地权利人（9宗地共10.43公顷，占13家土地权利人宗地总面积比例为46%）通过股权收购的方式取得其相关权益，剩余7家正在协商中。
也就是说，土湖白云南片区更新单元极大可能由惠州源通实业有限公司开发建设，该公司已在惠阳开发壹方天第小区。
城市更新单元计划实行有效期管理，更新单元计划可行性研究报告审定日起2年内未完成更新单元实施方案审批的，由城市更新主管部门核实后公告，视具体情形蕞多延期1年，延期内仍未完成的，计划自动失效。
接下来，房叔详细把重点内容一一列出：
土湖白云南片区更新单元范围为西至白云路、北至仲恺路、南至西一大道（龙海一路）、东至村新街（白云工业大道），面积为32.55公顷，全面更新范围面积25公顷。
其中，全面更新范围内现状总建筑面积22.2万㎡（框架结构面积141614.53㎡，混合结构1157.08㎡，砖瓦结构376.48㎡，砖铁结构38547.48㎡，棚和简易建筑40654.92㎡），地面建筑物测绘共342幢，以工业用地为主（20.4公顷），基本为2000年左右建设的传统工业园区。
主要有1家酒店，14家企业工厂，工厂中充耀房地产（名木豪业）2020年产值1.4 亿，华丽鞋厂已搬迁，东恒房地产（金煌实业）已停产，其他均已厂房出租。
全面更新范围外新都会酒店建筑面积1.8万㎡，御梓园小区建筑面积9.2万㎡，鑫湖实业建筑面积0.2万㎡，黄振均等5人房产建筑面积0.8万㎡。
更新单元范围内均为国有用地，国有已出让用地共25.33公顷，占比78%；国有未出让共7.23公顷，占比22%。
值得一提的是，根据拟全面更新范围内土地权属详查明细表，目前仅惠阳市鑫湖实业有限公司一家企业不同意改造，其余已同意。
目前，拟全面更新范围内惠州市源通实业有限公司已与6家土地权利人（9宗地共10.43公顷，占 13家土地权利人宗地总面积比例为46%）通过股权收购的方式取得其相关权益，剩余7家正在协商中。
这也意味着，土湖白云南片区城市更新或将由惠州市源通实业有限公司作为单一实施主体进行改造建设。
据房叔了解，惠州市源通实业有限公司已在惠阳开发了壹方天第小区，项目位于惠阳淡水土湖白云坑白云新城龙海一路，于2018年建成，房天下数据显示，二手挂牌价约1.65万/㎡。
土湖白云南片区城市更新单元划分为现状保留区、微更新用地区、拆除重建区、三地和超标三地区、政府盘整用地区、其余用地区。
需注意的是，本次可开发建设用地面积约176212.4㎡，主要指依据城市更新政策可出让给实施主体的进行开发建设的计算指标用地范围。
竞得人需移交政府用地面积77275.11㎡，主要指城市基础设施、公共服务设施或城市公共利益项目等的独立用地。
划分原则：主要指建筑质量良好、无迫切改造需求且无法单独进行分割的现状建成区、24米及以上道路用地。
划分方案：白云路、西一大道和仲恺路规划道路侧石线内用地、新都会大酒店和御梓园小区权属用地等，面积约56594公顷，占比17.4%。
拆除重建用地范围线划分原则：主要指权利主体同意更新且符合“三旧”改造标图建库要求，通过拆除原有建筑物，并按照规划用途重新建设的区域。
划分方案：已同意更新的13家土地权利人的宗地范围，面积219741公顷，占比67.5% ，现状为旧厂房等。
政府盘整用地范围线划分原则：主要指不符合现行标图入库要求且权利人不同意更新的国有已出让土地。
划分方案：主要指鑫湖实业宗地范围。
微更新用地范围线划分原则：主要指在不改变建筑主体结构的前提下，通过改善市政基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、整治环境或对既有建筑进行节能改造或按照相关规划改变部分或者全部建筑使用功能等方式实施改造的区域。
划分方案：更新单元范围东北侧现状“L”型5层建筑质量较好，结合权属边界和控规地块划分方案将其以及北侧绿地区域、现状已建主干道的人行道区域划分为微更新用地范围，面积15442公顷，占比 4.7%。
三地和超标三地范围线划分原则：主要指面积零散、难以单独出具规划设计条件的边角地、夹心地和插花地。
划分方案：符合“三地”或超标“三地”要求且结合规划方案需纳入“三地”的用地。
其余用地范围线划分原则：主要指既不符合“三旧”改造标图建库要求，也不需要纳入“三地”（含超标“三地”），但需纳入更新单元一并实施建设的用地。
划分方案：主要指除现状保留区、微更新区、拆除重建用地、“三地”（含超标“三地”）和政府盘整用地外，按规划用途规划为道路或公共设施的用地。
更新单元范围内总共涉及21家权利人，包括拟现状保留涉及2家权利人、拟拆除重建涉及14家权利人、拟微更新涉及5家权利人。
淡水街道办于2021年4月20日开展更新意愿征集，拟全面更新涉及14家国有工业权益单位（18宗地），其中13家同意更新，仅1家（鑫湖实业）不同意更新。
拟微更新涉及5家权利人，均同意微更新改造。
对于不同意城市更新的权属地块也作出了处置建议：1、建议调整全面更新范围线将不同意更新的鑫湖实业权属地块剔除。
2、政府盘整（收储）：根据现状调查，鑫湖实业地块现状建筑为棚、简等临时建筑，结合土地出让时间及历史建设情况初步判断鑫湖实业符合闲置土地条件。考虑更新单元片区整体统筹发展，建议淡水街道办事处依据《惠州市惠阳区土地储备管理暂行办法》（2019）等相关规定对其进行土地盘整并公开出让，与本项目统一规划建设。
另外，淡水街道办事处应本项目二期项目供地之前，完成对鑫湖实业权属地块盘整收储并公开出让。
原业主、实施主体分配物业比为27.95%：72.05%
原权利主体以补偿成本入股、实施主体以直接投入资金入股，确定两方入股比例评估开发完成后物业价值总额，按比例确定两方应得物业价值。
本项目原权利主体投入成本（补偿成本）为205304.41万元，即按普通拆迁补偿金+三旧改造优惠地价 =31874.75+173429.66=205304.41万元
实施主体直接投入成本=前期服务商费用+土地成本+建设成本。
据统计，实施主体直接投入成本为626846.07万元，即750.00+254655.30+37144.77=626846.07万元，销售费用、管理费用、不可预见费等由项目运营收入支付，不计入实施主体直接投入成本。
经核算后，原业主和实施主体分配物业比为27.95%：72.05%，也就是说，原业主可分得27.95%的物业，具体分得住宅面积、车库等如下：
全面更新范围内13家权利人物业分配比例如下：
根据《惠阳区城市更新三年行动计划》（2021-2023年）（征求意见稿），计划提出白云南更新单元是惠阳区计划2021年推进的城市更新单元。
土湖白云南更新单元范围为27.63公顷，改造模式为全面改造，计划2021年完成前期工作，2022年开工建设。
根据实施模式，项目整体分两期开发：
一期拆除范围面积236273.8㎡，一期拆除建筑物218985.9㎡。
实施主体为单一实施主体（建议惠州源通实业有限公司），实施项目包含拆除重建和微更新2个项目。
微更新项目：08-03地块、绿地和道路人行道绿化建设
实施责任：落实一期拆除范围内建（构）筑拆除责任；完成05-01地块、05-04地块和08-01地块以及道路建设；完成08-03地块立面整治、公园绿地和已建道路人行道绿化建设；落实24班初中、公园绿地、防护绿地、2个6班幼儿园、卫生服务中心、文化娱乐设施、老年人日间照料中心、社区体育活动中心、社区警务室、社区居委会、社区服务站等公共配套设施建设
二期：二期拆除范围面积13730.4㎡，二期拆除建筑物5774.7㎡。
实施主体为单一实施主体（建议惠州源通实业有限公司）。
实施项目：拆除重建项目（07-01地块）
实施责任：落实二期拆除范围内建（构）筑拆除责任；完成07-01地块以及道路建设，落实防护绿地建设。须与 07-02地块政府盘整后公开招拍挂确定的权益人统一规划、统一开发。
值得一提的是，按照规划，淡水白云南部片区用地功能以居住为主，居住用地占更新单元范围面积比例为48%。
配套方面，规划1处24班中学、1处9班幼儿园，规划社区体育活动场等其他配套设施9处。
此外，本更新单元紧邻深圳轨道14号线（惠州段）白云站，站点周边规划以商业商务和居住功能为主，目前周边居住地块多已完成开发建设，但商业商务地块均未建设，基于城市功能补充完善考虑，本项目作为白云站核心区域的组成部分之一，建议参照周边城市有关TOD发展模式，对站点周边地块高强度复合开发，提升商业服务业建筑规模，打造TOD商业综合体。
本更新单元位于经坪山大道由深入惠的重要门户区域，建议协调呼应坪山大道空间秩序，门户节点打造200+米超高层地标办公建筑，重塑入惠门户形象，与深圳沙田站超高层建筑遥相呼应，搭建坪山大道—白云路城市重要发展轴的城市空间形态框架。
规划结合临深片区优势和远景跨城轨道建设，突出“产城融合、品质提升、复合开发”设计理念，在重要城市界面布局生态型立体花园、超甲级商务地标、高品质生活综合体，打造惠深城市公共中心形象门户。
该项目紧邻深圳轨道14号线号线的白云换乘站，更新单元范围全部位于TOD规划控制区，未来需与深圳轨道14号线站点衔接。
在05-01商业服务业地块地下空间开发需预留地铁层站厅慢行接口。并结合地下空间设置一定量的地下商业、休闲娱乐、交通集散功能。
居住地块地下空间以停车场为主，建议地下空间整体开发，允许地块地下室之间设置穿越市政道路的地下车行通道，通道的设置应满足市政道路及地下市政管线敷设的要求
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