2025年2月24日，广东省率先全国发行307.19亿元专项债，其中超99%（304.44亿元）用于回收18个地市的84宗闲置土地，仅2.75亿元投向汕头、梅州新增储备。这一动作标志着我国地方债工具正式从“拓增量”转向“活存量”，为化解土地财政困局、重塑城市发展逻辑提供新范式。

　　政策破局：专项债“开闸”激活闲置资源

　　2024年11月自然资源部明确专项债可用于土地收储后，广东快速响应。此次债券期限设计精准匹配开发周期——5+2年含权债（114.04亿元）赋予中期调整灵活性，7年期债（193.15亿元）缓解短期偿付压力，凸显债务工具创新智慧。通过置换隐性债务、注入流动性，广东为全国探索出一条“以债活地、以地促产”的可行路径。

　　资金分配直指三大战略：广州60.46亿元重点攻坚黄埔城中村闲置宅基地，为“房票安置”腾挪空间；珠海51.2亿元重整高新区低效工业用地，转型智能制造基地；惠州50.1亿元收储惠阳站周边仓储地块，打造TOD综合体。而汕头、梅州2.75亿元新增指标，则用于承接珠三角产业转移配套，体现“强核辐射+区域协同”发展思路。

　　政策转向催生新机遇：具备土地整理、产业运营能力的央企国企（如中建、华发）可深度参与片区开发，分享土地增值收益；聚焦土壤修复、BIM技术的民企（如佛山某环境公司）借数字化突围；中小建筑商则面临转型压力，需从“施工队”升级为“城市服务商”。

　　广东此举不仅缓解地方债务压力，更推动城市建设逻辑从“规模扩张”转向“精明增长”。随着专项债“土地工具箱”扩容至存量商品房收购，一场以“空间重构”驱动“价值重生”的变革正加速到来。建筑行业唯有紧抓“投建营一体化”趋势，方能在城市更新浪潮中抢占先机。

　　北京山禾不动产管理有限公司成立十年来，始终致力于建工行业发展趋势、市场拓展模式创新、地方政府专项债券发行策划咨询、EOD模式投融资、城市更新、城中村改造、保障房建设、平急两用工程咨询与培训服务，是国内为数不多为建工行业持续输出“投、建、营、运”全过程咨询的不动产管理公司，公司同时管理运营长三角最大的招商引资中介公司与共享厂房资源，兼营地方政府、企事业园区产业导入与招商引资业务服务。公司及合伙企业具备土地评估中介机构资信等级证书A级证书、城市规划咨询甲级资质、工程咨询资信甲级、工程造价咨询甲级资质。

　　北京山禾不动产管理有限公司自成立来服务客户包括国内头部建工领域央企国企、国内头部民营施工企业、政府经济业务部门、政府园区、产业地产企业、头部房企、地方城投公司、金融机构。

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