不得只售不租业主优先购买
随着汽车出行越来越普及，租买停车位给车“安家”成为市民关注的热点话题。小区作为市民停留生活最重要的场景，其停车位的租售问题备受关注。
日前，惠州市住房和城乡建设局组织编制的新版《惠州市房地产开发项目停车位租售管理办法》（下称《办法》）顺利通过政府审议对外公示。《办法》厘清了小区专有部分停车位、人防工程停车位、共有部分停车位的租售及收益分配规则，即将于今年7月9日起正式施行。随着《办法》的施行，小区停车位租售有望得到规范，企业和业主权益都将得到有效维护。
随着社会经济的迅速发展，惠州机动车保有量不断增加。数据显示，截至今年初，惠州全市机动车保有量达205万辆，仅惠城区（包括仲恺高新区）机动车就达111万辆。
城市停车设施体系也在快速搭建。一方面通过立体停车库和道路划线增加公共停车泊位，另一方面则不断规范小区停车位设施规划建设和租售机制，满足市民居家停车的实际需求。
“不同年代的小区停车设施建设情况不一，车位配比也不一样，类型和权属得分清，避免引起矛盾纠纷。”市住建局相关负责人介绍，停车位涉及后续的管理运营，以及收费收益等问题，关联业主、业主委员会、物业公司和建设单位等多方，极易引发纠纷。
如何规避矛盾的出现？《办法》首先将项目建筑区划内规划用于停放汽车的车位划分成了专有部分停车位、人防工程停车位、共有部分停车位三种。
其中，专有部分停车位是指能够登记成为特定业主所有的车位；人防工程停车位是指人防工程平战结合使用部分，平时用于停放汽车的车位；共有部分停车位是指占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位。
在对外租售环节，《办法》明确，专有部分停车位可以出售、附赠、出租，出售、附赠前应取得权属登记。停车位尚未出售的，建设单位应当予以出租，不得只售不租。
人防工程停车位不计入共有建筑面积，不作为共有建筑面积进行分摊，不得出售、附赠，可以出租，收益归投资者所有。投资者或者受益单位要对人防工程的所有设施设备进行维护管理，使其平时保持良好使用状态，保证战时能迅速提供有关部门和单位使用。
共有部分停车位则属全体业主共有，不得出售、附赠，可以出租。该部分车位的出租收入在扣除合理管理成本之后归业主共有，属于小区公共收益的一部分。
“停车位是小区生活的基础配套，企业在对外租售过程中，应优先满足本小区业主的需要。”市住建局相关负责人介绍，小区的停车位属于特定的产品，规划建设就是为了服务小区需求，业主优先购买，既有效保障了车位服务本小区业主，也可有效避免因停车位不足带来的后续纠纷。
该负责人表示，在销售过程中，建设企业对外租售停车位要信息告知充分，尽可能地让购房业主了解清楚，优先满足小区业主最迫切的停车需求。
对此，《办法》要求建设单位在预售或现售商品房时就及时公示项目停车位信息，将停车位的数量、租售方式、租金标准、机动车停放服务费、销售的价格区间等内容在销售现场显著位置进行公示，并在《商品房买卖合同》中载明，向房地产行政主管部门备案。
在实际租售环节，建设单位需将停车位租售方案报房地产行政主管部门备案，在物业管理区域内显著位置公示30日，并通过电话、短信、函件、网络等形式通知业主。让业主充分知晓小区车位配比、产权、分布、租售时间价格方式，以及物业管理费用等信息。
除了在信息公示环节确保业主充分知情，停车位租售措施也将切实保障业主权益，切实将购买车位和业主的房产证等直接挂钩。
售卖过程中，建设单位与购买人签订停车位《商品房买卖合同》，应当在合同中注明业主购买房屋的房地产权证号或商品房买卖合同备案编号，这也意味着只有在小区购房的业主才有购买资格。同时对于车位的再交易，该办法要求若涉及到已购停车位转让，也应优先满足本建筑区划内其他房屋业主需要。
对于出租车位的，《办法》要求首先出租给本物业管理区域内业主和物业使用人。同时明确，在满足本区域业主、物业使用人需要后，建设单位将停车位出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人的，租赁合同期限不得超过6个月。
值得注意的是，即使开发项目面临司法处置或建设单位需注销清算等情形，需将剩余停车位转让，《办法》同样要求受让方在对外租售停车位时也要遵守相关规定，确保业主优先权益得到落实。
符合备案条件的业主可购买多个停车位
《办法》显示，建设单位可以采取摇珠、竞标等公平、公开的方式出售或出租停车位。
建设单位出售停车位时，建筑区划内可出售停车位数量未超过房屋套数的（配比小于等于1∶1），每套住宅房屋业主只能购买1个停车位；建筑区划内可出售停车位数量超过房屋套数的（配比大于1∶1），在保证本建筑区划内业主可购买或租用一个停车位的前提下，建设单位可将超出1∶1部分的停车位向需要购买第2个停车位的业主出售。
同时，《办法》指出，在保障未购买停车位业主优先购买权的前提下，单套住宅房屋建筑面积超过144平方米（含）的业主，若车位配比大于1∶1，可增加购买1个停车位。对于非住宅用途的房屋，《办法》明确以登记单元房屋建筑面积每100平方米（尾数不计）相当于一套住宅房屋，不足100平方米的计一套。
值得注意的是，尽管严格控制业主购买车位数量能够有效兼顾业主间的公平，但若停车位长期无法成功销售也将带来建设单位资金积压，影响企业的正常经营。
如何更有效地维护业主和建设单位双方的权益，《办法》设置了相应的销售期限，对业主可售车位数量逐步放开。
《办法》显示，停车位配比超过1∶1，停车位租售方案备案超过一年，在扣除未销售房屋预留停车位数量后，仍有剩余停车位未售出的，建设单位在物业管理区域内显著位置及房地产行政主管部门网站公示60日，并报房地产行政主管部门备案后，可向已购停车位业主增加出售一个停车位。
若租售方案备案超过3年或者竣工备案超过10年，项目在扣除未销售房屋预留停车位数量后，业主可以根据实际需要购买剩余停车位。
近日，惠州文锦华府项目发布的一则声明备受关注。
该《声明》显示：惠州市文锦房地产开发有限公司开发的文锦华府项目，按照有关规定修建的防空地下室（建筑面积为：1201.39平方米）是建筑区划内的公共场所，收益属于全体业主共有。
因项目暂未成立业主委员会，将其移交给深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司代管。待业委会成立后再由物业公司移交给业主委员会管理和使用。项目防空地下室管理和使用过程中所收取的收益属于全体业主共有，优先用于防空地下室的日常维护，接受全体业主的监督。
事实上，不只是文锦华府项目，近两年来，龙光城北片区八期、龙光城南二期、中海阳光玫瑰园等多个楼盘项目在竣工完税阶段均对外刊发声明，将楼盘防空地下室这一建筑区划内的公共场所予以移交。
关于防空地下室这一建筑类型，其用途为人防工事工程，包括外墙、缓冲墙、防爆门、封闭墙、防护隔墙等部分，主要用于人民防空临时掩体、战时防空指挥中心、通信中心、隐蔽所等。在平常时期，最常见的用途即为人防停车位设置，作为小区业主停车需求的一种补充。
在近日公示的《惠州市房地产开发项目停车位租售管理办法》中，人防车位作为小区三类停车位中的一种，在使用环节的定义为：人防工程停车位不作为共有建筑面积进行分摊，不得出售、附赠，可以出租，收益归投资者所有。
该办法明确，人防车位可以出租，收益归投资者所有；但在文锦华府等项目企业的声明中，均指出企业开发项目修建的防空地下室收益属于全体业主共有，是否存在矛盾？
惠州市住建局物业管理科负责人介绍，越来越多的企业声明将防空地下室进行移交，这属于企业在基于项目清算完税等多角度综合考虑后，自愿放弃该部分的权属收益，这属于企业的自发行为。但并不意味着所有楼盘项目的防空地下室都得移交，而是秉承谁开发、谁建设、谁受益的原则进行出租运营。
该负责人同时表示，人防车位的产权是属于国家的。无论是企业运营还是移交给业主委员会运营，防空地下室设置的人防车位都不得对外出售，只能对外进行出租，最长的出租时间20年。投资者或者受益单位要对人防工程的所有设施设备进行维护管理，使其平时保持良好使用状态，保证战时能迅速提供有关部门和单位使用。
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