佛山南海实践农村集体经营性建设用地整备制度探索
自启动试点改革以来，佛山市南海区大胆创新探索，认真落实试点改革区，取得了较好的改革业绩及经验，在农村集体经营性建设用地入市试点改革中形成了“南海实践”。
佛山市南海区作为广东省唯一一个入选全国33个农村土地制度改革试点的地区，承担农村集体经营性建设用地入市改革试点任务。针对农村集体经营性建设用地量大分散、利用低效以及配套设施不足的现实问题，南海区探索政府统租（土地连片开发1.0模式）和集体土地整备模式（土地连片开发2.0模式）。政府统租模式是由属地政府成立项目公司，统一承租涉及多个村集体经济组织的建设用地，经初步整理和完善配套设施后，再转租给用地企业。
在政府统租模式的基础上，南海区参照国有土地储备制度，探索集体土地整备模式，形成“产权托管+统筹开发”的入市模式。通过成立区、镇集体土地整备中心，以托管方式将符合入市条件的农村集体经营性建设用地进行整合，以备统一招商入市，有效解决以往集体土地零星分散利用的问题，实现集体土地的统筹综合开发，提升土地利用效率。
该做法实质上是政府积极参与下的整治入市方式，整备中心代表政府参与整合土地，作用类似于国有土地储备中心。其流程更加合理完善，具有系统性，较好解决统租过程中财务成本过高的问题，降低土地利用统筹成本。对于深挖集体土地市场价值，盘活农村土地资源具有重要意义。
根据《佛山市南海区人民政府关于印发佛山市南海区农村集体经营性建设用地整备管理试行办法的通知》（南府〔2020〕82号），整备流程包括编制托管方案→申请纳入整备→审核批准→签订托管协议→使用权移交与注销→土地前期整理开发与入市。具体流程如下：
南海区集体土地整备制度建设了农村集体经营性建设用地征收与入市的桥梁，缓解政府征地压力，实现了可以在不改变集体土地所有权性质的前提下，对农村集体土地的统筹利用，化解农村集体经营性建设用地破碎化的问题。但也存在着如下问题：
集体土地整备中心在接受村（居）集体经济组织托管后，需委托公有企业或通过政府采购进行土地前期整理开发，其整备资金来源于政府财政预算。在整备过程中，还需缴纳土地增值税、土地增值收益调节金等税费，税负成本较高。在土地整备期间，财务成本支出给财政带来较大压力。
（2）农村集体经营性建设用地流转税费高
南海村集体土地整备制度由村（居）集体经济组织以托管的方式交由集体土地整备中心进行土地整理、统一开发、统一招商。在集体土地流转过程中存在着转让税费繁多且金额偏高的问题。土地转让交易中由转让方承担的营业税、土地增值税及由受让人承担的契税各项累加后，一般上缴金额均大于交易额的15%。其税负过高，不利于盘活存量土地资源且税费繁多，完税周期长，手续繁琐。
（3）托管期限到期后产权处置问题
南海区农村集体经营性建设用地整备制度仅对托管期限届满或《托管协议》解除后的处置情形做出规定，即村（居）集体经济组织凭区人民政府批复、整备批文、《托管协议》、签订的解除文件等材料，申请办理土地使用权注销登记，并重新办理享有集体建设用地使用权的不动产权属证书。但是针对托管期限届满后续期和土地及其地上建构筑物的产权处置措施暂未明确。
建议降低土地整备中心运营过程中的税费等财务成本，在认定集体土地整备中心为非营利性组织，免除企业所得税等税费的基础上。制定集体土地整备中心托管行为税收指引，降低整备成本。同时，根据《广东省土地管理条例》（草案修改征求意见稿）提出鼓励土地储备机构指导农村集体经济组织开展集体经营性建设用地的前期开发、管护等工作。因此，应在县级以上部门设立土地储备机构，将职能由土地整备中心转移到土地储备机构，为实现与国有建设用地“同地同权同价”奠定基础。
（2）建立“重保有、轻流转”的土地税费结构
加快土地占有、使用、收益、处分各环节的税收立法，使土地各项权利有明确的税收制度设计。加强土地保有环节的征收管理，降低流转环节的税负，形成“重保有、轻流转”的土地税费结构。
（3）完善农村集体经营性建设用地使用权到期后的产权处置
针对托管期限届满后如何处理土地使用权及其地上建筑物的产权归属，建议参照国有建设用地使用权期限届满后，土地及其地上建构筑物的产权处置问题，提供统一的政策指引，打破二元管理体制，为实现二者的“同权同价同责”创造条件。
同时，可对各个村（居）集体经济组织托管的地块进行价值评估，并股份量化到村（居）集体经济组织。托管到期后，续签托管协议的，各村（居）集体经济组织按股份分享片区内土地及其地上建筑物带来的收益；不续签托管协议的，由村（居）集体经济组织共同引入第三方机构营运管理。
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2023年3月1日起！广东省农村土地承包经营权确权登记发证由自然资源部门负责
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