卫星物联网产业协会会长张一平：从“产城人”转向“人城产”
聚焦粤港澳大湾区及长三角一体化示范区，依托高质量产业园区运营服务优势，中集产城前瞻布局，以全国名列前茅的产城运营实力，于广东（仲恺）人工智能产业园，打造惠州·仲恺中集智谷。
对于主阵地——惠州，中集产城未来有怎样的发展规划？产城发展平台与传统地产开发的本质区别是什么？专业的产城平台又是如何促进城市招引的？
《首席访谈》对话相关负责人，挖掘中集产城打造新型产业园区背后的运营理念与思考……
【首席访谈】：中集产城未来在惠州的发展规划是什么？集团对惠州又有怎样的期待？
【张一平】：中集产城把大湾区和长三角作为两个主战场，包括近期市委市政府也都非常关注惠州的产业发展，所以我们从2020年进入仲恺以来，我们在仲恺已经连续拿了两个项目。
下一步我们希望在惠城，在博罗，在其他区域能够帮助当地政府一起引进一些实实在在的，符合惠州产业发展方向的一些企业进来。因为我们中集产城有一个“3年20城”的计划，惠州应该是我们的一个主战区。
而且为了把惠州这个阵地做好，我们中集产城在去年年底专门设立了一个惠州的城市合伙人公司。用我们禹总裁的话来讲，“伟大的事业要吸引伟大的人才，必须要有伟大的制度”。所以城市合伙人制度，应该是我们中集产城通过这几年的摸索，大家找到的一条路子。
因为做产城融合不容易，如果说把它比做是一个赛道的话，跟传统的房地产，它完全是两个不同的概念，所以目前我们产城就两家公司是推行城市合伙人制度的，一个是我们惠州的城市公司，一个是佛山的城市公司。那么我作为城市公司的合伙人之一也是兼任董事长，跟我们的团队也在排一些计划，比如3到5年的计划。希望是在产城融合领域里，我们是要做惠州当地的头部企业，从具体数据来讲，现在一个园区建筑面积大概是30万到50万平方米。
我们按照一年做一到两个园区来讲，我们争取到五年的时候，我们能做到十个以上的园区。从建筑规模来讲，估计可以达到400万平米以上。入园企业按照目前我们智谷和智城的这两个项目来推算，大概有八百到一千家企业。我想在产城领域里面，我们是不可忽视的一股力量。
“我们产业圈层的打造，我们的运营服务能力，其实是在练内功、耐力，你还得有毅力。”
【首席访谈】：那是相当重要的主力军了。其实您刚刚也谈到了——新赛道，作为专业的产城运营平台公司，中集产城跟传统的地产开发有怎样的区别？
【张一平】：这个问题用我的亲身经历跟大家做一个分享吧。实际上我做了30年的传统房地产，我一直觉得这个行业其实发展得不是太好。从2015年开始，我就转到了产业园区这个领域，实际上谈不上有太多的高见和经验。打一个不恰当的比喻，我们这个赛道跟原来的传统的房地产赛道，究竟有些什么样的不同，我从这三个维度来讲。
传统的房地产我把他当作是短跑，就像我们短跑的全国冠军、亚洲冠军——苏炳添，他要讲爆发力，要讲速度。我们产城融合跟它相比，我把它比喻为长跑，比如马拉松首先要有耐力，刚才我讲的我们的产业圈层的打造，我们的运营服务能力，其实是在练内功、耐力，你还得有毅力。因为在这个行业的发展过程中会遇到非常多的问题，也会遇到非常多的困难，但是你这个方向定了，决心下了，那么你就是不能动摇的。一个是短跑，一个是长跑。
第二个维度是，我觉得传统的房地产是一个to C的一个生意，主要是对C端客户的，但是我们现在在做的事情它是to B的，其实B里面还有C。因为现在我接触过有些企业，我跟老板开个玩笑“这个企业是你的吧？我说有件事你说的不一定算，我说你要搬家，你说的不一定算”，有的企业家没听明白。因为我们有很多血的教训，就是把企业引进来了，结果待了半年、一年跑了。为什么跑？有些老板讲：“你这个地方生活不便利，配套不全，我新员工找不到，老员工不断地流失，没办法，我走了，所以我们做的这个生意也是比较难的。”它首先要考虑B端客户的需求，还得考虑C端客户的需求，但是传统的房地产，你只对C，这是第二个维度。
第三个维度是，我把传统的房地产比作是——资产买卖的逻辑。我把房子盖了我把它卖了，后面很多事情，这个房价跌了升了，工程质量好与不好，剩下的东西基本上你就不管了。但是现在我们做园区，我们有不少的物业，我们是持有的，我们是资产运营的逻辑，而且资产买卖的逻辑和资产运营的逻辑，它有底层逻辑上的不同。为什么现在我们有不少传统的房地产企业说要转型，传统的房地产不好做了，我们也去做产业园区了，结果做着做着就半途而废，所以这里面逻辑不一样，难度也不一样，有很多认知也不一样。所以我觉得做传统房地产的同行想转型过来做，其实是要三思的，你要对它内在的一些东西，要有一个比较客观的认知和充分的一个思想准备。
关于传统房地产和产城融合，这个比喻不一定恰当，但就是把这两个不同的范畴里面的两件事做一个对比。
【首席访谈】：很形象，而且确实有本质的区别，就像您说的，销售资产和资产价值的长线运营，它是完全不同的逻辑，我觉得这个是很重要的。
【张一平】：也有一个大家比较关注的，就是关于做产业园这种平台公司的认知。这块实际上，我们跟地方政府打交道，政府关心的会比较多。因为前几年确实有不少企业挂羊头卖狗肉，然后把当地政府搞得也很被动，留了一地鸡毛。作为政府来讲，它肯定是想实实在在引进一些产业的，实际上产业就是企业。
政府一般都希望一些头部企业能够到当地来，起到一些带动作用来给地方的经济发展来做贡献。但是我经常说一句话，头部企业就好比是森林里面的大树，你把一棵大树从甲地方移到乙地方去，甲地方就没了。另外这个大树不是一天长成的，政府可以去关注一些可以独立拿地的企业，但是这些企业的数量、资源是有限的。
我们现在这个孵化器里面的一些初创型的企业、中小微企业、腰部企业，步入到政府的招商引资范围里面，这企业怎么办，他不重要吗？一个森林里面不可能全是大树，所以我觉得政府应该要一分为二去看这个问题，政府也不是万能的，也不是全能的。头部企业以外的腰部企业、中小微企业、初创型企业，就应该有这些平台公司去做。
一个真正做产城融合的平台需要具备哪些维度？实际上我们经过这几年的摸索，我们觉得需要具备五个方面的维度，头部个就是要品牌背书。像我们中集产城，有中集集团给我们做背书，中集集团是用实业来做支撑的。
第二个要有资本。有些物业可以销售的你可以去销售。对自已持有的物业要有资本实力，有资金实力。如果现炒现卖的，这种企业真做也难。第三个一定要有资源。为什么刚才我讲到，我们要花那么多的代价去打造这个产业生态圈，我就是要培养我们很多的凤凰跟着我们到各个地方去落户。第四个维度是要有能力，招商运营方面的能力。第五个蕞近我们悟出来的一条，这个品牌一定要有长期主义思想。如果没有长期主义思想，真做那也是假的，所以，真正的平台应该具备这五个方面的维度。
【首席访谈】：比如说我是一个想去扩大生产的企业，我原来在深圳或者东莞，我的事业也做得很好，想要寻求更好的发展，看到惠州的机遇也不错，我来到中集的产城园区，我有哪些不一样的获得感，能不能就企业的获得感与产权这一块，给我们讲一讲？
【张一平】：那么就这个问题讲讲这个产权分割的事。实际上这个问题对政府来讲，也是很敏感的。政府担心你做成传统的房地产，把厂房盖了以后把它卖了，然后拍屁股走人。我觉得政府这个担忧是可以理解的，但是蕞近大家可能在媒体上也看到，我们东莞有一个园区，我们头部批入园的企业拿到了红本，拿到了这个产权分割证。现在租赁型的物业，他面临着一个租金的不确定性，每年要涨，弄得企业有后顾之忧。另外，从企业的融资和上市的需求来讲，它如果没有自己的一些固定资产，其实对企业融资与发展，也是不利的。所以这方面也是企业的一些实实在在的诉求与后顾之忧。
刚才提到东莞这个园区，他们就提出了一个很好的解决方法——有条件的分割转让。政府可以给企业规定：达到了设定的条件，我给你分割，达不到你不能分割。不能一刀切，说能分的就分，不能分的就不能分。所以这一块，我觉得还得要一些科学的方法，或者说有些创新的思维来解决政府的担忧，同时也解决我们入园企业的担忧。
那么东莞约定的转让条件是怎样的呢？一个是产值。企业是不是来投资？产值达没达到？税收达没达到？或者说要求你行业的符合度，比如说我这个园区是要做电子信息的产业，或者说做新能源汽车零部件的产业，那么你企业是不是跟这些方面做吻合的？比如还有环保的要求，我这个地方可能在环保方面有很多要求，你的企业不符合我的要求也跑进来了？所以说它的转让条件应该有若干个维度。
每个园区不一样，每个政府所在地也不一样，要求不一样。所以大家应该商量着来。因为大家的初心都是真正来这里做产业的，政府也想要真正的产业进来。如果说大家初心是一致的，那么我觉得有些约定就不能设置太大的障碍。除非这里面有欺骗、蒙蔽的成分，可能会达不到一致的意见。如果说大家都是真心的，我觉得一定会有好的方法把这个问题解决好。
【首席访谈】：近几年惠州上升和变化很快，在湾区城市里面尤其在深圳都市圈，它的发展空间尤其是城市可建设的发展空间非常大，您对惠州未来的城市样貌和城市生活抱以怎样的期待？
【张一平】：我们以前一直讲“产城人”，讲一个城市的发展，咱们首先讲“产”，然后再来讲“城”，再来讲“人”。这个其实也是我们城市发展的一个普遍的规律，或者说是一个理念。
每一个城市实际上都是有它个性的东西的。我觉得从惠州这个角度来讲，一方面，它有得天独厚的一些优势，也是大湾区里面的一个核心城市群的中心位置，它又与香港跟深圳相邻。
另外，相对来说，惠州的生态环境与交通各方面是不错的，包括惠州深厚的人文。还有惠州在电子信息、石化油传统的产业基础，特别是新一届的市委市政府对惠州的定位，对惠州未来的发展，包括在产业发展这个方面，思路也越来越清晰。
从业内人士的角度来讲，我觉得这些方面都很好。但是我觉得，在城市发展里面，应该把刚才我讲的“产城人”，把它倒过来，叫“人城产”。我觉得首先要想方设法把人引进来，要营造一个让人能够在这里安居乐业的环境。要引得进人才，还得要留得住人才，这个才算成功。引进来又跑掉了不算成功，所以我想的是围绕着“人”多做文章，其实就是衣食住行这些方面，解决人的一些基本需求。
还有一个，刚才讲到的“人城产”，“城”实际上就是配套。比如说商业配套，教育配套，文化设施配套，医疗资源配套……其实这就是一个“城”。
另外，我建议要做若干个产业集群。比如惠州下面有很多区，区下面还有县。每个区县根据他们自身的一些条件，要做一些产业规划。这个也是我经常说的“一个地方不是说什么产业它都能做得成”。
这一块我觉得还要做一些梳理。比如惠城区有些得天独厚的优势，也会有些短板，那么我们扬长避短，思考究竟是做什么产业比较好。比如仲恺有非常好的产业发展基础，但是原来可能是不分类的，经过近三十年国家高新区的发展，其实也要梳理一下，看看有哪些是可以继续把它做大做强，有哪些是可以转移的。
政府其实也要梳理，做一些产业规划。根据产业规划，来分析这类产业里面的人关注哪些方面，然后我们根据这些人的需求来做配套，营造一个适合他们到这里来、并且留下来的环境。
所以总体来讲，我觉得要把人放在头部位，叫“人城产 ”，确确实实要把产业的人当做是我们服务的一个中心，把他服务好了，让他有满足感了，“人”来了以后，我想产业一定跟着来。返回搜狐，查看更多
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