10月22日上午，深圳罗湖京基100大厦，一场融合了裸眼3D、全息、AR等技术并配合5G网络、4k高清视效等技术手段的酷炫发布会正在举行。

　　在这场以“焕新空间，筑梦罗湖”为主题的产业空间推介暨招商大会上，罗湖区不仅发布了最新的产业政策体系和企业服务体系，还一口气拿出24.4公顷土地和93.4万平方米产业空间用于全球招商。

　　✍ 众所周知，罗湖空间紧凑，辖区面积78.75平方公里中有55%为生态保护区，建成区面积只有35.08平方公里；

　　✍ 罗湖高度成熟，是40年前深圳经济特区建设发展的起点，旧工业区、旧商业区、旧居住区、旧城中村等俗称的“四旧”面积占建成区的24.6%。

　　为破解制约罗湖发展最突出的“空间瓶颈”问题，深圳市委市政府2015年开始在这里开展城市更新改革试点。

　　5年多来，罗湖区着力探索“高密度建成区城市更新”的罗湖样本，取得显著成效。“十三五”期间，深圳城市更新总拆除重建用地规模中，罗湖为120公顷，约占十分之一，成为原关内四区新用地的主力。

　　“做梦也没有想到，我们企业能够起死回生、蒸蒸日上，我这样的铁路维修工还能当上企业的中高层，管理着这么一大片物业。”深业进智物流发展有限公司所属物业公司总经理叶剑坐在由平顶仓库改造而成的办公室内，向记者讲述自己的经历时难掩内心的激动。

　　在办公室窗外当年深圳工业站的旧址，一列悬挂着“东风2207”铭牌的中国第一代内燃机车头，昂首停靠在特地保留下来的铁轨上，无言地诉说着当年的辉煌。

　　深圳工业站曾是供港物资和特区建设物资的主要集散地，在20世纪90年代曾创下每年货运量超过250万吨的纪录，车站附近的清水河、笋岗一带被誉为“深圳第一仓”。

　　时代潮流滚滚向前，随着周边物流园区的建立和高速公路的兴起，深圳工业站的货运量大幅下降，2008年基本停运。叶剑所在的企业失去了铁路运输这个重要的收入来源，只能勉强靠经营仓库维持，员工收入骤减。

　　昔日杂草丛生的仓库区蝶变成了高大上的产业园区，不仅土地利用效率得到大幅提高，产业结构也得以明显优化。而过去企业里负责铁路维修、货物吊运、车辆联结的工人则变身为物业、工程等领域的管理人员。

　　记者在现场看到，去年9月开工建设的二期项目智丰大厦也已完成主体结构的封顶，即将为罗湖的清水河片区增加4.7万平方米的产业空间。

　　“未来5～10年，罗湖还将释放180公顷土地资源和990万平方米的产业空间。只要是符合我们产业方向和高质量发展需求的好企业好项目，罗湖一定有土地、有空间、有政策。”罗湖区委书记罗育德22日在招商大会上的承诺掷地有声。

　　罗湖区区长刘智勇认为，正因为罗湖是老城区，基本建成于上世纪80-90年代，所以历史给了难得的机会，让我们在21世纪20年代，重新以世界的眼光、国际的标准来规划设计罗湖的未来。罗湖将是深圳未来最具潜力、最有投资价值的城区之一。

　　第二，中央要求深圳“探索城市空间统筹利用”“提升城市空间统筹管理水平”，作为深圳改革开放先行区的罗湖，率先贯彻落实责无旁贷。

　　早在2005年，深圳就提出了四个“难以为继”：如果继续走粗放发展的道路，深圳的土地、空间资源，能源、水资源，人口以及环境承载力都将严重透支、难以为继。

　　2015年，深圳选择罗湖区率先开展城市更新事权下放改革试点。2019年末，《深圳市建设中国特色社会主义先行示范区的行动方案（2019-2025）》又进一步提出：罗湖要成为“旧城改造可持续发展示范区”。

　　跟其他“世界一线城市”的核心老城区相比，罗湖的优势是：需要保护的历史风貌建筑最少，城市更新和空间统筹利用的空间最大。

　　为此，罗湖区立足高质量发展，从导入先进产业、优化营商环境入手，稳步推进了区域内的城市更新。

　　罗湖区高起点、大手笔规划了“一主两区三带”：总部经济主廊道（一主）；国际消费服务核心区、文化生态休闲区（两区）；深港口岸经济带、大梧桐新兴产业带、红岭新兴金融产业带（三带）。

　　围绕“一主两区三带”布局了4大投资超过千亿的“重点片区”：笋岗-清水河重点片区、蔡屋围-湖贝深南总部经济廊道、深港口岸经济带、笔架山河沿线更新及全域复明工程。

　　比如笋岗片区，历史上号称“中华第一仓”。这里曾是支撑深港两地物资供应的最重要的仓储区，诞生了中国首个出口监管仓库、首家进口保税仓。

　　笋岗是罗湖乃至全市城市更新动手最早、连片面积最大、项目最集中的地区之一，华润置地、招商蛇口、深业、宝能、城建、中洲、深圳物资控股等众多开发商都在这里投资。

　　这个昔日的仓储区正在变成“金融科技谷”。平安证券私募基金产业园和中国版权保护中心粤港澳版权登记大厅，已经进驻了这个片区。笋岗正在成为深圳东部高端服务业的重镇。

　　沿着红岭路罗湖区一侧，则规划了深圳最密集的超高建筑，集中发展金融等现代服务业。几年之后，红岭路将成为深圳新的城市封面，代表着深圳激动人心的未来。

　　✍ 比如纽约的曼哈顿，从上世纪90年代中期开始意识到，仅靠金融业无法支撑城市的未来。纽约市政当局通过减税降费等政策，大力引进科技初创企业，在在曼哈顿中城到下城形成了一个“无边界”的创新企业聚集区，被称为“硅巷”。

　　经过20多年的努力，“硅巷”终于助推纽约从单一的金融中心，蝶变为“金融+科技”的中心。并在高科技领域形成了侧重把技术与时尚、传媒、商业、服务业结合起来“东岸模式”，跟硅谷的“西岸模式”平分秋色。

　　✍ 伦敦的“国王十字区”跟罗湖则有着更多相似的地方，这里地处伦敦市中心偏北处，靠近伦敦金融城。在工业革命时期，是伦敦乃至全英国的铁路枢纽、工业物流重地（类似罗湖的笋岗）。二战之后，随着英国进入“去工业化时代”，这个区域逐步衰落。

　　后来，政府在这里引进了高铁站（欧洲之星），并投资80亿英镑全面改造。由于地理位置优越，重建后的国王十字区吸引了大量跨国公司、文化艺术机构入驻，比如谷歌、Facebook等知名企业在这个区域设立了英国或者欧洲总部。统计显示，自2004年以来，片区内房价涨幅是全伦敦平均价的2倍；写字楼的租金也显著上涨。

　　所谓“三区”，就是经济特区、粤港澳大湾区和社会主义先行示范区。正因为“三区叠加”，深圳成为中国第一个“综合授权改革试点城市”，拿到了首批27条改革举措、40条授权事项。

　　所谓“一圈”，即深圳都市圈（见下图）。深圳都市圈是广东5大都市圈之一，包括深圳、东莞、惠州、河源、汕尾，总面积达到3.6万平方公里，2019年GDP达到4.27万亿元，常住人口3300万人，实际管理人口超过4000万。

　　罗湖区拥有罗湖口岸、莲塘口岸、文锦渡口岸，一手牵着深圳都市圈、一手牵着香港和国际市场，罗湖区的地位极其特殊、非常重要。

　　正因为如此，清水河片区规划了新的高铁站——罗湖北站。罗湖北站将成为罗湖第二车站，也是罗湖进入高铁时代、深圳都市圈时代和东进的重要象征。

　　比如罗湖的医疗资源是全市较为优质的。深圳人民医院，是深圳市唯一进入全国100强的名医院；在人均三甲医院数量上，罗湖也是全市第一。

　　在教育方面，罗湖区不仅拥有全市首屈一指的深圳中学，还拥有螺岭外国语等众多名校。

　　交通方面，罗湖的地铁线路也是最密集城区之一，地铁1号线号线号线穿越城区，未来还规划了17号线号线等。罗湖还将成为深圳少数拥有2大高铁站的城区。至于大型陆路口岸数量，罗湖更是全国第一。

　　此外，罗湖自然环境非常优越，号称“一半山水一半城”。全区生态保护区面积占比超过50%，森林覆盖率达51.86%，城市绿化覆盖率达 64.6% 。截至2019年底，罗湖区共有公园129个，绿化覆盖率和城镇人口公园绿地面积都位于深圳市各区前列。

　　罗湖的商业在全市也首屈一指，除了传统的人民南、东门、蔡屋围三大商圈，罗湖还在打造湖贝、笋岗-清水河和水贝-布心三个新商圈。

　　我们可以简单算一笔账：未来5到10年，罗湖将释放出990万平方米的新增产业空间。如果按照每人15平方米计算，罗湖区可以新增超过65万就业岗位，这对于罗湖的蝶变振兴将产生极大的推动作用。

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