工业用地可配套建住宅和小型商业
“工业用地可以配套建设住宅了，但是首次销售后十年内不能再转卖”。近日惠州出台新的土地标准，城市用地分类“工业用地(M)”大类下，增设“新型产业用地(M0)”。新型产业用地(M0)项目用房包括产业用房和配套用房，在传统工业用地只能建设生产产业用房之外，还可以配套建设小型商业、配套人才公寓及宿舍。
近日，惠州市自然资源局正式对外发布了《惠州市新型产业用地(M0)管理暂行办法(征求意见稿)》。新型产业用地(M0)是指为了适应创新型企业发展和创新人才的空间需求，用于研发、创意、设计、中试、检验检测、技术推广、环境评估与监测、科技企业孵化器及无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地。新型产业用地(M0)项目用房包括产业用房和配套用房。产业用房指可用于研发、创意、设计、中试、检验检测、技术推广、环境评估与监测、科技企业孵化器及无污染生产等新型产业功能用途的用房。配套用房包括小型商业、配套人才公寓及宿舍等。新型产业用地(M0)按产业用房使用类型分为不可分割转让的新型产业用地和可分割转让的新型产业用地。配套用房不得分割转让。
既然划定为适应传统工业向高新技术、协同生产空间、组合生产空间及总部经济、2.5产业等转型升级需要而提出的城市用地分类，所以新型产业用地(M0)的产业项目也有着严格地筛选表标准。申请新型产业用地(M0)的意向单位拟申请准入产业项目必须是国家重点支持的高新技术领域；或者拟申请准入产业项目属于《广东省发展改革委关于进一步明确我省优先发展产业的通知》明确的优先发展产业。此外，申请新型产业用地(M0)的用地单位要是在惠州市登记注册的独立法人，企业注册资本1000万元以上，事业单位的开办资金500万元以上；生产研发类企业需具备较强的经济实力及行业影响力，项目主导产业明确。为了获得此类用地，意向用地单位还得在提出用地申请前，向当地M0联审小组出具书面承诺书，承诺项目在产后3年内的亩均投资强度、亩均产出、亩均税收平均不低于当地要求，同时承诺亩均能耗不高于当地要求。在签订土地使用权出让合同前，用地单位需提供与监管部门签订的履约监管协议，并提供不低于土地出让金总额10%的履约保函。新型产业用地(M0)项目在承诺时间内达到了各项考核指标，其中年平均税收贡献率超过50%的，县(区)人民政府(管委会)可以用返拨不超过20%土地出让金的方式对产业项目主体单位进行奖励。
3、新型产业用地新在哪里？不仅有工业还可建住宅，住宅建筑面积不能超过20%
新型产业用地(M0)在规划上不仅支持新型产业项目统一规划、而且功能还可以适当混合，可以在基础上配置一定比例的配套商业办公(B2)、配套型住宅用地(R2)和公共服务设施用地，新型产业用地(M0)容积率原则上不低于3.0，允许多个不同功能用途地块按一宗地整体出让(宗地面积不得超过单宗地出让控制上限)，整体办理规划、国土等手续。在整一块土地中，产业用途的计容建筑面积不得低于项目总计容建筑面积的50%；配套用房的计容建筑面积不得超过M0项目总计容建筑面积的30%；配套商业办公(B2)的计容建筑面积不得超过项目总计容建筑面积的10%；配套型住宅用地(R2)的计容建筑面积不得超过项目总计容建筑面积的20%。
根据自然资源局此次出台的征求意见稿，新型产业用地(M0)应当优先布局于交通便捷、配套完善的区域，如重大发展平台、重要发展廊道、轨道交通站点周边、高快速公路出入口附近等。原则上在城市核心区、轨道交通站点周边500米范围以外选址。为了利于形成产业集群，在规划新型产业用地(M0)时鼓励集群集聚使用新型产业用地(M0)。连片或相邻新型产业用地(M0)3公顷及以上的，允许规划为可分割M0；少于3公顷的，优先规划为不可分割M0，限企业自用；科技企业孵化器项目确需规划为可分割M0的，需报当地自然资源主管部门同意并备案。
新型产业用地(M0)按供地方式分为新增用地、“三旧”用地改M0和已出让用地转M0三种方式。以新增用地方式供地的，土地出让年限蕞高不得超过50年。“三旧”用地改M0的，土地协议出让年限不超过50年。已出让用地转M0的，按照原建设用地剩余出让年限确定。新增M0用地的土地使用权出让价格按照出让时点同地段商服用地市场评估楼面地价的20%，乘以该地块的总计容建筑面积(不含需贡献移交的建筑面积)，并按照实际出让年限修正后确定，且不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应当收取相关费用之和，不低于国家、省规定的土地出让蕞低价。计价公式为：P=C×20%×S×(N/50)其中：P为新增M0用地的土地使用权出让价格，C为出让时点同地段的商服用地市场评估楼面地价，S为该地块的总计容建筑面积(不含须无偿移交的建筑面积)，50年为工业用地蕞高出让年限，N为实际出让年限。在新型产业用地(MO)基础上混合配置的配套商业办公(B2)、配套住宅用地(R2)和公共服务设施用地，按一宗地整体出让的，土地出让价格应当分别评估新型产业用地(MO)、配套商业办公用地(B2)、配套住宅用地(R2)的市场价后合并计算。“三旧”用地工改M0的，项目土地出让金计收方式为：(新设定规划建设条件下新型产业用地土地使用权市场价格-现状使用条件下土地使用权价格)×40%，混合配置的商业办公用地(B2)、住宅用地(R2)土地出让金需按市场评估价计收。已出让用地转M0，因土地使用条件发生变更，需要办理核收土地出让金的手续。土地出让金计收方式为：新设定规划建设条件下新型产业用地土地使用权市场价格-现状使用条件下土地使用权价格。按前述计收方式计算后土地出让金出现负数的，政府不予补偿。
新型产业用地(M0)项目中配置的配套商业办公用地(B2)、配套住宅用地(R2)在新型产业用地(M0)项目产业用房达产验收前，不得分割转让，也不得变相转让。M0项目中配置的配套住宅用地(R2)上建设的住宅应当优先出售给用地单位及其上下游产业链的员工，首次分割转让后，自办理不动产权登记之日起10年内不得再次转让。可分割转让的这些住宅项目用地单位的行业资质、销售管理、预售资金监管等参照商品房有关规定进行管理并办理不动产登记。用地单位可自主选择采取预售或现售方式进行销售。采用预售方式的，参照商品房预售款管理的有关规定进行。新型产业用地(M0)项目建成完工后，可以统一办理不动产登记，也可以分幢、分层办理不动产登记。可分割M0项目的部分产业用房允许分拆进行转让，但只能转让给用地单位所属产业的产业链合作伙伴，即上下游的生产、研发、设计等环节的工业企业或生产性服务企业。M0用地可分割转让的计容建筑面积不得超过该用地总计容建筑面积的50%。
既配套工业产业又有住宅和商业，所以针对取得该新型产业用地的用户，政府部门也制定了验收标准，不达标将进行处罚。具体标准为新型产业用地(M0)项目投资强度(投资总额/占地面积)不低于5000元人民币/平方米；年单位产值平均不低于8000元/平方米；年税收贡献率平均不低于380元人民币/平方米(土地面积)。新型产业用地(MO)项目逾期未通过达产验收的，监管部门可以按照履约监管协议有关约定追究运营单位的违约责任、支付违约金(违约金可以直接通过履约保函兑付)、停止剩余未分割转让部分进行分割转让和不动产权证书办理、列入失信“黑名单”不得参与惠州市土地竞拍等惩罚措施，自然资源部门收回建设用地使用权，地上建(构)筑物采取残值方式补偿。
近年来惠州不断进行产业升级，同时提高土地使用率，一批科技企业孵化器、科研用地等“类新型产业用地”，逐渐实施开来。2019年惠州市政府工作报告中明确提出要强化工业项目用地保障，继续保持市县区年度工业用地供给比例不低于50%。
与传统形态的工业厂房不同，新业态、新产业的用地具有研发用途比例高、用地类型混合成分高、用地需求多元化等特征，现行部分土地供应和管理政策已无法满足新业态、新产业的发展需求。
出台新型产业用地(M0)政策，将有利于更大程度地发挥土地要素作用，可以为新型产业孵化器、加速器提供空间保障，也顺应了新业态、新产业持续快速发展的市场需求，有利于进一步加快推动惠州高质量发展。
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