惠州博罗一栋796㎡的私人住宅楼拍卖被人2245万就拿下赚了
在惠州博罗县，只要两百万就可以买到一栋近八百平方米的私人住宅楼，有产权，还是靓地段毗邻大马路的房子，大家觉得有可能吗？
近日，在惠州市司法拍卖市场上，迎来了一宗比较特别的拍卖，一栋位于惠州博罗县杨村镇塘角村耕寮组犁头组的私人住宅楼被拍卖了。这栋私人住宅楼一共5层，建筑面积达到了796平方米，非常庞大的一栋私人楼。拍卖的房子如下图所示。这栋私人楼现在是用来经营一家商务宾馆。
拍卖的起拍价仅144万元，非常便宜，拍卖吸引了多达14人报名竞拍。这栋私人楼因为房东欠了另外一个人的钱，被人家申请执行拍卖了这栋住宅楼房。因为人多竞拍，竞争也是相当激烈，拍卖一共出现了三个小时的延时竞拍，14位竞拍者一共加价了102次，蕞终以224.5万元成交，成交价比起拍价高出了80.5万元，溢价率55.9%。
不过值得注意的是，这栋私人楼在上个月刚进行过一次拍卖，起拍价是180万元，但是流拍了。而第二次拍卖，蕞终的成交价比头部次拍卖的流拍价还高出了44.5万元，不到一个月时间，竞得者可能就多花了44.5万元了，如果头部次就报名竞拍，可能就节省了这44.5万元，可以买一辆豪车来开了。所以说，对于这种法拍房拍卖，看来还是觉得价格合适就出手，老想着第二次拍卖降价在出手，可能反而是高价入手。
当然，虽然第二次拍卖出现较高的溢价率，但是成交并没有超过评估价，这栋私人楼评估价是256万元。而按照建筑面积796平方米计算，成交单价只有2820元/平方米，这个单价，似乎是非常便宜，大家觉得呢？
此次拍卖的私人住宅楼并不在博罗县城，而是在博罗县杨村镇塘角村，杨村镇在博罗县和惠州市的北部，离博罗县城和惠州市区都比较远。不过，房子地段还是非常不错，尤其是交通区位，房子在主干道金杨大道南侧，其东西两侧就是长深高速和惠龙高速，同时距离博罗北站也是比较近。
不过此次拍卖的房子存在一些瑕疵，一个就是房子有一部分属于违建没有房产证的，没有证的建筑面积约161平方米，另外房子和隔壁一栋住宅楼整体出租给别人开酒店了，房子的装修风格就是酒店，房子头部层为酒店大堂、办公，二至五层为酒店客房，与隔壁临宅打通使用，而且房子租期不短，租期到2031年5月31日止，租金每个月交。所以对于竞得者来说，买下这栋房子，接下来只能靠收租金了。
那么，花224.5万元买下这栋房子靠收租金，这投资值不值呢？从租赁合同来看，这栋楼与隔壁一起出租，整体租金是2026年前是一个月1.8万元，2026年后涨到2万元。从现场图片来看，两栋房子的建筑面积应该是差不多，那拍卖的房子租金一个月大概就是9000元了。一年10.8万元，投资年回报率约4.8%（2026年后是5.35%），并不算高，当然也不是太低，比把钱存银行吃利息高。
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