“三旧”改造已经成为调整产业结构、拓展发展空间、完善城市功能的重要战略举措 。“三旧”改造指旧城镇、旧村庄、旧厂房改造。

　　旧村庄主要指布局分散、不具历史保留价值、公共服务设施不完善的旧村庄或旧集体物业用地；

　　旧厂房主要指镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房以及严重影响城市观瞻的临时建筑。

　　从市场需求、政策推动层面来看，旧厂房改造均存在巨大的投资价值。目前，旧厂房改造的典型模式有两类：

　　深圳龙岗天安数码城是一个典型模式。该项目用地占地12万平方米，建筑以传统厂房为主，属头部代工业园。后来天安集团将其收购后启动整体拆除改造，按国际科技园区标准重新规划，对基础设施、硬件环境和园林景观等进行了全面升级。

　　天安龙岗数码新城可容纳500-800家创新科技产业、创意产业、金融服务业等各类优质企业，可引进约2万名高素质人才，预计园区年高新技术产品产值可达400亿，不仅可以实现对龙岗中心城的产业聚集和提升，更可辐射和带动以龙岗作为城际中心的深莞惠周边区域的高新技术产业发展。

　　通过对旧工业区的环境、功能进行提升、完善达到升级目的，俗称“穿衣戴帽”。

　　由于头部类整体拆除涉及到方方面面的规划建设的审批程序，且投资较大，所以更多旧工业区改造主要采用第二种模式，尤其适合于文化创意产业园、企业孵化器。

　　例如，F518创意产业园是深圳市宝安区首个利用旧工业区发展文化创意产业的园区，园区总规划建筑面积达25万平方米。F518时尚创意园是在宝安区产业结构调整，提升经济质量背景下所诞生的，它把旧厂房功能成功置换，改造成为文化特色产业园。

　　当然，实操过程中的升级改造并不是真的象“穿衣戴帽”这样简单的表面工作，每一个项目都是一个复杂、专业的系统工程，都涉及到前期市场调研、定位策划、招商及后期运营。

　　由于市场调研不充分导致定位决策失误；对旧改所涉及的众多的法律条文、城市规划条例、赋税规定等理解不足均会造成投资失败的可能性。

　　另外，旧改过程中，由于涉及到多方利益，包括拥有原土地产权或使用权的原住民、工厂企业。旧改项目投资周期长、建设后招商空置期收益锐减，这些潜在风险都对相关各方造成巨大影响。

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