惠州：高新企业工业用地可配套商业和住宅（附文件原文）
为了规范新型产业用地管理，增强加快产业转型升级、推动高质量发展的新动力，惠州市拟新增新型产业用地（M0）。市自然资源局日前发布《惠州市新型产业用地（M0）管理暂行办法（征求意见稿）》，向社会征集意见。
根据《管理办法》，用于研发、创意、设计、中试、检验检测、技术推广、环境评估与监测、科技企业孵化器及无污染生产等新型产业可申请M0用地。申请用地的企业、项目需满足相应的科技创新条件，并对亩均投资强度、亩均产出、亩均税收进行承诺。M0用地开发强度高，功能混合利用的优势将大大提升土地利用效率，满足创新型企业发展用地需求，推动创新型产业的发展。
M0备受青睐的原因与它的优点密切相关。这一类型用地具有共同特点，即其开发强度高，功能混合利用，从而提升土地利用效率，在城市产业转型时期可满足新型产业土地类型。
首先，在开发强度上，容积率的规定使得M0的土地开发强度比普通工业用地大。
从广深莞三地看，广州、东莞规定M0容积率原则上不低于3.0、不高于5.0，深圳的范围是4.0～6.0之间。传统产业用地容积率各地市一般为1.0～2.0，不超过3.0。
记者了解到，根据《管理办法》，惠州市M0用地也在容积率上进行了规定，除位于特殊区域内或安全、消防等有特殊规定的项目外，原则上不低于3.0。
其次，M0的用地形式更加丰富。根据《管理办法》，M0用地在规划上不仅支持新型产业项目统一规划，功能还可以适当混合，在基础上配置一定比例的配套商业办公（B2）、配套型住宅用地（R2）和公共服务设施用地。
在比例上，产业用途建筑面积不得低于项目总建筑面积的50%，配套用房不得超过30%，配套商业办公（B2）不得超过10%，配套型住宅用地（R2）不得超过20%。这比传统工业用地超出不少。
同时，《管理办法》还允许多个不同功能用途地块按一宗地整体出让（宗地面积不得超过单宗地出让控制上限），整体办理规划、国土等手续。
此前，仲恺高新区不少孵化器的推进都碰到产权分割的问题。以往的工业用地不能分割，只能建标准厂房。在孵化器建设方面，根据相关规定，也只有省级孵化器才能进行产权分割。这在一定程度上影响了民营企业的积极性，阻碍了民营资本进入孵化的市场道路。
未来，随着M0用地的出台，这些问题将很快得到解决。根据《管理办法》，M0项目建成完工后，可以统一办理不动产登记，也可以分幢、分层办理不动产登记。
在分拆转让方面，《管理办法》明确，可分割M0项目的部分产业用房允许分拆进行转让，但只能转让给用地单位所属产业的产业链合作伙伴，即上下游的生产、研发、设计等环节的工业企业或生产性服务企业。产业用房分割转让后，自办理不动产权登记之日起5年内不得再次转让。
在住宅方面，《管理办法》明确，应当优先出售给用地单位及其上下游产业链的员工，首次分割转让后，自办理不动产权登记之日起10年内不得再次转让。可分割转让的这些住宅项目用地单位的行业资质、销售管理、预售资金监管等参照商品房有关规定进行管理并办理不动产登记。
值得一提的是，为保证产业发展的完整性，防止碎片化的分割转让，《管理办法》对可分割部分面积作出规定。
《管理办法》指出，M0用地可分割转让的计容建筑面积不得超过该用地总计容建筑面积的50%。同时，符合分割转让条件的产业用房单栋建筑的套内建筑面积不得少于2000平方米。产业用房可以按基本单元分割，每个基本单元的套内建筑面积不得少于300平方米。
市自然资源局建设用地管理科相关负责人介绍，除了容积率高、配套建设的比例高等特点外，为推动产业项目的落地，减轻企业负担，新型产业用地在土地价格上也将给予大幅度的折扣，地价为同期同地段商服用地市场评估楼面地价的20％。
根据《管理办法》，惠州市新型产业用地将按供地方式分为新增用地、“三旧”用地改M0和已出让用地转M0三种方式。
新增M0用地的土地使用权出让价格按照出让时点同地段商服用地市场评估楼面地价的20％，乘以该地块的总计容建筑面积（不含需贡献移交的建筑面积），并按照实际出让年限修正后确定，且不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应当收取相关费用之和，不低于国家、省规定的土地出让蕞低价。
在新型产业用地基础上混合配置的配套商业办公（B2）、配套住宅用地（R2）和公共服务设施用地，按一宗地整体出让的，土地出让价格应当分别评估新型产业用地（MO）、配套商业办公用地（B2）、配套住宅用地（R2）的市场价后合并计算。
从M0用地适应创新型企业发展和创新人才的空间需求这一用途可以看出，其在产业项目有着严格地筛选表标准。
该负责人介绍，新型产业用地的产业项目须为拟申请准入产业项目符合国科发火〔2016〕32号文规定的国家重点支持的高新技术领域，或者是拟申请准入产业项目属于《广东省发展改革委关于进一步明确我省优先发展产业的通知》明确的优先发展产业。
除此之外，申请新型产业用地的用地单位还须符合在惠州市登记注册的独立法人，企业注册资本1000万元以上，事业单位的开办资金500万元以上；生产研发类企业须具备较强的经济实力及行业影响力，项目主导产业明确等条件。
根据《管理办法》，为了获得M0用地，意向用地单位还得在提出用地申请前，向当地M0联审小组出具书面承诺书，承诺项目在产后3年内的亩均投资强度、亩均产出、亩均税收平均不低于当地要求，同时承诺亩均能耗不高于当地要求。
值得一提的是，如果M0项目在承诺时间内达到了各项考核指标，其中年平均税收贡献率超过50%的，县区人民政府（管委会）可以用返拨不超过20%土地出让金的方式对产业项目主体单位进行奖励。
“企业通过准入条件的审核拿到M0用地后并不是就完成了。”该负责人介绍，在项目投产后政府部门还将对M0项目执行产业政策的情况、市场主体合法经营情况、土地建设使用情况、分割转让情况、投资到位和纳税情况等进行多方位监管，并建立联动机制。
根据《管理办法》，惠州市将建立准入前出具产业和投资承诺、供地前出具用地承诺、签署履约监管协议和出具保函的全流程监管体系。
该负责人表示，为了对经营情况进行监管，根据规定，M0项目达产验收的具体规定将由监管部门制定，并报各县区人民政府（管委会）备案。各县区可以结合自身的经济发展水平调整各地新型产业用地项目达产指标，研发类的新型产业用地项目的税收贡献指标可以适当放宽。
根据《管理办法》，达产验收标准具体为为新型产业用地项目投资强度（投资总额/占地面积）不低于5000元人民币/平方米；年单位产值平均不低于8000元/平方米；年税收贡献率平均不低于380元人民币/平方米（土地面积）。
MO项目逾期未通过达产验收的，监管部门可按监管协议有关约定追究运营单位的违约责任、支付违约金（违约金可以直接通过履约保函兑付）、停止剩余未分割转让部分进行分割转让和不动产权证书办理、列入失信“黑名单”不得参与惠州市土地竞拍等惩罚措施，自然资源部门收回建设用地使用权，地上建（构）筑物采取残值方式补偿等。
近年来，随着城市更新的步伐，以及产业转型升级的深入推进，在供地方面，新型产业用地应运而生，我省广州、深圳和东莞均已出台M0的相关政策。
在惠州，如何提升土地利用效率，推动新型产业发展是当前自然资源工作的重点之一。新型产业用地政策的出台势必推动创新型产业及企业的发展。
新型产业用地是指为了适应创新型企业发展和创新人才的空间需求，用于研发、创意、设计、中试、检验检测、技术推广、环境评估与监测、科技企业孵化器及无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地。
根据《管理办法》，M0为工业用地（M）大类下增加的新型产业用地。新型产业用地项目用房包括产业用房和配套用房，其中产业用房包括上述新型产业功能用途的用房。配套用房则包括小型商业、配套人才公寓及宿舍等。
同时，新型产业用地按产业用房使用类型分为不可分割转让的新型产业用地和可分割转让的新型产业用地。
市自然资源局相关负责人介绍，新增M0用地，就是为了规范新型产业用地管理，增强加快产业转型升级、推动高质量发展的新动力，促进“生产、生活、生态”融合发展，以高品质空间吸引创新要素加快集聚。
业内专家认为，新型产业用地的出台是为了满足城市更新过程中，产业转型升级的需求，改变以往工业用地需要周边更多配套的方式，在地块中允许多用途建设，包括商业办公和住宅等。
具有容积率超过3.0、可配套建设商业和住宅、产业用房可分拆转让、住宅10年可转让1次、拿地价格低于同期商服用地等特点。
将按供地方式分为新增用地、“三旧”用地改M0和已出让用地转M0三种方式。
用于研发、创意、设计、中试、检验检测、技术推广、环境评估与监测、科技企业孵化器及无污染生产等新型产业可申请M0用地。
头部条为了规范新型产业用地管理，增强加快产业转型升级、推动高质量发展的新动力，促进“生产、生活、生态”融合发展，以高品质空间吸引创新要素加快集聚，根据国家及广东省关于支持新型产业发展的相关文件精神，结合惠州实际，制定本办法。
第二条根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），在城市用地分类“工业用地（M）”大类下，增设“新型产业用地（M0）”。在办理用地手续和不动产登记时，土地用途表述为“工业用地（M0）”。
第三条新型产业用地（M0）是指为了适应创新型企业发展和创新人才的空间需求，用于研发、创意、设计、中试、检验检测、技术推广、环境评估与监测、科技企业孵化器及无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地。
本办法所称产业用房指可用于研发、创意、设计、中试、检验检测、技术推广、环境评估与监测、科技企业孵化器及无污染生产等新型产业功能用途的用房。
第四条新型产业用地（M0）按产业用房使用类型分为不可分割转让的新型产业用地（以下简称“不可分割M0”）和可分割转让的新型产业用地（以下简称“可分割M0”）。配套用房不得分割转让。
第五条新型产业用地（M0）项目资格认定实行规划准入、产业准入和主体准入制度。
第六条市自然资源主管部门负责制定新型产业用地（M0）规划准入、供地审查、供后监管及不动产分割转让审查等相关操作指引。
市商务局牵头，会同市发改局、工信局、科技局等行业主管部门负责制定本市新型产业用地（M0）产业准入、主体准入的标准指引、遴选方法及后期的用地项目评价考核办法及监管指引、可分割转让部分产业用房的受让主体资格审查指引等操作指引；并负责市级产业项目遴选及准入工作，有关用地选址事项依照法定程序报市建设用地领导小组审议。
各县（区）人民政府（管委会）成立新型产业用地（M0）项目联审小组（以下简称“M0联审小组”），负责本县（区）新型产业项目产业准入、主体准入的遴选联审工作。
各县（区）自然资源部门负责辖区内新型产业用地（M0）的规划准入、用地管理、不动产登记管理等工作。市级产业项目的规划准入工作由市自然资源部门负责。
新型产业项目用地（M0）的供后监管由属地镇（街）人民政府（办事处）、园区负责。
（一）拟申请准入产业项目符合国科发火〔2016〕32号文规定的国家重点支持的高新技术领域；
（二）拟申请准入产业项目属于《广东省发展改革委关于进一步明确我省优先发展产业的通知》（粵发改产业函[2 0 1 9 ] 3 9 7号）明确的优先发展产业。
第八条申请新型产业用地（M0）的意向单位，除申请的产业项目需符合本办法第七条外，还需要符合下列条件：
（一）用地单位为在惠州市登记注册的独立法人，企业注册资本1000万元以上，事业单位的开办资金500万元以上；
（二）生产研发类企业需具备较强的经济实力及行业影响力，项目主导产业明确；
（三）意向用地单位在提出用地申请前，应当向当地M0联审小组出具书面承诺书，承诺项目在产后3年内的亩均投资强度、亩均产出、亩均税收平均不低于当地要求，同时承诺亩均能耗不高于当地要求。
各县（区）应当结合自身的经济发展水平，从投资强度、单位产值、税收贡献、单位能耗等方面规定当地新型产业用地（M0）项目达产指标，研发类的新型产业用地（M0）项目的税收贡献指标可以适当放宽。
第九条符合本办法产业准入、主体准入条件的项目，由意向用地单位向当地M0联审小组提出申请，M0联审小组就所申请产业项目的可行性、必要性和创新性等进行审查后出具书面审查意见。
第十条意向用地单位凭M0联审小组的书面遴选意见向当地自然资源主管部门申请用地。当地自然资源主管部门根据规划和土地情况，结合M0联审小组的遴选意见做出用地安排。
（一）新型产业用地（M0）应当优先布局于交通便捷、配套完善的区域，如重大发展平台、重要发展廊道、轨道交通站点周边、高快速公路出入口附近等。
（二）新型产业用地（M0）原则上在城市核心区、轨道交通站点周边500米范围以外选址。
（三） 鼓励集群集聚使用新型产业用地（M0）。连片或相邻新型产业用地（M0）3公顷及以上的，允许规划为可分割M0；少于3公顷的，优先规划为不可分割M0，限企业自用；科技企业孵化器项目确需规划为可分割M0的，需报当地自然资源主管部门同意并备案；
第十二条符合城市规划要求的新型产业用地（M0）项目选址意向，由意向用地单位向当地自然资源部门提出规划准入申请，当地自然资源部门依据相关规划，出具选址地块的规划条件。
项目选址不符合城市规划要求但确有必要规划为新型产业用地（M0）的，应当按照法定程序进行城市规划调整后，由当地自然资源部门出具选址地块的规划条件。
第十三条除位于特殊区域内或安全、消防等有特殊规定的项目外，新型产业用地（M0）容积率原则上不低于3.0。
第十四条支持新型产业项目统一规划、功能适当混合。可以在新型产业用地（M0）基础上配置一定比例的配套商业办公（B2）、配套型住宅用地（R2）和公共服务设施用地。允许多个不同功能用途地块按一宗地整体出让（宗地面积不得超过单宗地出让控制上限），整体办理规划、国土等手续。其中：产业用途的计容建筑面积不得低于项目总计容建筑面积的50%；配套用房的计容建筑面积不得超过M0项目总计容建筑面积的30%；配套商业办公（B2）的计容建筑面积不得超过项目总计容建筑面积的10%；配套型住宅用地（R2）的计容建筑面积不得超过项目总计容建筑面积的20%。
配套型住宅用地（R2）地块应适当集中、合理布局，与产业地块既要联系便捷又要避免相互干扰，符合环境影响评价的要求。
第十五条新型产业用地（M0）按供地方式分为新增用地、“三旧”用地改M0和已出让用地转M0三种方式。
新增用地采用招标、拍卖、挂牌方式公开出让的，履约监管协议应当作为出让文件附件。“三旧”用地、已出让用地转M0的，可以采取协议方式出让，但政府收储后再次供地的除外。其中已出让工业用地转M0不视为改变土地用途，但须办理土地使用条件变更手续。
第十六条以新增用地方式供地的，土地出让年限蕞高不得超过50年。“三旧”用地改M0的，土地协议出让年限不超过50年。已出让用地转M0的，按照原建设用地剩余出让年限确定。
第十七条以新增用地方式供地的，可以参照《广东省人民政府关于印发广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展若干政策措施（修订版）的通知》（粤府〔2018〕79号）的规定，实行弹性年期出让，也可以选择出让、租赁、先租后让或租让结合等方式供地。
第十八条新增M0用地的土地使用权出让价格按照出让时点同地段商服用地市场评估楼面地价的20％，乘以该地块的总计容建筑面积（不含需贡献移交的建筑面积），并按照实际出让年限修正后确定，且不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应当收取相关费用之和，不低于国家、省规定的土地出让蕞低价。
其中：P为新增M0用地的土地使用权出让价格，C为出让时点同地段的商服用地市场评估楼面地价，S为该地块的总计容建筑面积（不含须无偿移交的建筑面积），50年为工业用地蕞高出让年限，N为实际出让年限。
在新型产业用地（MO）基础上混合配置的配套商业办公（B2）、配套住宅用地（R2）和公共服务设施用地，按一宗地整体出让的，土地出让价格应当分别评估新型产业用地（MO）、配套商业办公用地（B2）、配套住宅用地（R2）的市场价后合并计算。
第十九条“三旧”用地改M0的，有关标图建库和改造主体、改造方案的审批按照广东省及惠州市“三旧”改造的有关规定执行。
“三旧”用地工改M0的，视为不改变土地用途，依据《惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法》（惠府办[2017]36号），项目土地出让金计收方式为：（新设定规划建设条件下新型产业用地土地使用权市场价格-现状使用条件下土地使用权价格）×40%，混合配置的商业办公用地（B2）、住宅用地（R2）土地出让金需按市场评估价计收。
同一项目用地内不能纳入“三旧”改造范围的部分，按照已出让用地转M0办理。
第二十条已出让用地转M0，因土地使用条件发生变更，需要办理核收土地出让金的手续。土地出让金计收方式为：新设定规划建设条件下新型产业用地土地使用权市场价格-现状使用条件下土地使用权价格。按前述计收方式计算后土地出让金出现负数的，政府不予补偿。
第二十一条在符合规划、不改变用途的前提下，在新型产业地块、产业用房上进行合法改建、扩建和利用地下空间，提高容积率、建筑密度的，不再征收土地出让金款差额。
第二十二条对于新型产业用地（M0）项目在承诺时间内达到了各项考核指标，其中年平均税收贡献率超过50%的，县（区）人民政府（管委会）可以用返拨不超过20%土地出让金的方式对产业项目主体单位进行奖励。
第二十三条新型产业用地（MO）项目须在出让土地内按不同情形无偿向政府贡献一定比例的土地、产业用房。贡献比例在履约监管协议中约定。贡献的土地可以用于城市基础设施、公共服务设施建设或者其他公益性项目建设；贡献的产业用房可以用于市、县（区）招引优质项目。
第二十四条新型产业用地（MO）项目按以下原则贡献，贡献的产业用房（产业用地）产权归县（区）人民政府（管委会）所有：
（一）采用新增用地方式供应的新型产业用地（MO），实行“一地一策”，由各县（区）人民政府（管委会）结合地块公开出让方案明确贡献产业用房比例。
（二）采用已出让用地转M0、“三旧”用地改M0的方式供应的新型产业用地（MO），按规划要求贡献土地或者产业用房，其中贡献土地的比例不高于10%，贡献产业用房的不高于总计容建筑面积的5%，贡献的土地、产业用房免缴该部分土地出让金。
用地单位申请，经各县（区）人民政府（管委会）审批后，可以通过补缴与应贡献土地、产业用房等价的土地出让金的形式折抵贡献产业用房。
贡献的产业用房面积不计入新型产业用地（M0）项目可分割转让面积，不占用可分割转让比例。
第二十五条对于新型产业用地（M0）项目的不动产，住建部门和不动产登记部门的全流程管理中，都应当在相关审批备案材料和不动产权证书上注明“新型产业用地（M0）项目”等字样。
第二十六条新型产业用地（M0）项目中配置的配套商业办公用地（B2）、配套住宅用地（R2）在新型产业用地（M0）项目产业用房达产验收前，不得分割转让，也不得变相转让。
M0项目中配置的配套住宅用地（R2）上建设的住宅应当优先出售给用地单位及其上下游产业链的员工，首次分割转让后，自办理不动产权登记之日起10年内不得再次转让。
第二十七条新型产业用地（M0）项目建成完工后，可以统一办理不动产登记，也可以分幢、分层办理不动产登记。
可分割M0项目的部分产业用房允许分拆进行转让，但只能转让给用地单位所属产业的产业链合作伙伴，即上下游的生产、研发、设计等环节的工业企业或生产性服务企业。
第二十八条M0用地可分割转让的计容建筑面积不得超过该用地总计容建筑面积的50%。
第二十九条可分割转让的新型产业用地（M0）项目用地单位的行业资质、销售管理、预售资金监管等参照商品房有关规定进行管理并办理不动产登记。用地单位可自主选择采取预售或现售方式进行销售。采用预售方式的，参照商品房预售款管理的有关规定进行。
第三十条用地单位有义务向受让主体明示房屋的规划用途、土地出让年限、契税、公共维修基金、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况，告知受让主体应当严格按照规划用途经营使用不得擅自改变用途，以及办理不动产权证书的具体前提条件，并在认购书和购房合同中与购房人明确约定。
第三十一条产业用房受让主体（含再次转让）必须是转让方相关产业链合作伙伴、通过监管部门的受让主体审查且符合以下条件：
（二）符合所入驻新型产业用地（M0）项目的可行性报告、规划建设和招商项目投资人备案的相关要求；
（三）提供税收效益承诺保证，自进驻项目后年平均缴纳税收不低于300元/平方米（土地面积）。各县（区）可以结合自身的经济发展水平调整各地新型产业用地（M0）项目税收贡献指标。
第三十二条符合分割转让条件的产业用房单栋建筑的套内建筑面积不得少于2000平方米。产业用房可以按基本单元分割，每个基本单元的套内建筑面积不得少于300平方米。
第三十三条符合分割转让条件的产业用房，依据规划核准文件，以房屋基本单元进行不动产登记和核发不动产权证书。具体包括：
（一）用地单位应当根据《商品房销售管理办法》在项目竣工后按规定期限向市不动产登记部门申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。
（二）产业用房由用地单位通过预售或现售方式出让的，属首次转让。用地单位与受让主体签订认购书和购房合同后，且项目投资强度或年产出比通过验收的，可以按规定申请办理首次转让登记。
（三）产业用房经首次转让后，由受让主体再次出让的，均属二次转让。通过股权转让将产业用房作为资产注入其他公司的，参照二次转让进行管理。
第三十四条新型产业用房分割转让后，自办理不动产权登记之日起5年内不得再次转让。5年后转让的，新的受让主体需符合本办法第三十一条的规定。
第三十五条可分割M0项目办理预售手续后，土地不得进行抵押。由用地单位自持的产业用房和配套用房允许整体打包抵押。但根据物权法属全体业主共有的其他公共场所、公用设施和物业服务用房等除外。允许用地单位以自持的产业用房和配套用房租赁合同办理质押。
第三十六条各职能部门应当在各自职权范围内，配合监管主体对新型产业用地（M0）项目执行产业政策的情况、市场主体合法经营情况、土地建设使用情况、分割转让情况、投资到位和纳税情况等，进行多方位监管，并建立联动机制。
第三十七条建立准入前出具产业和投资承诺、供地前出具用地承诺、签署履约监管协议和出具保函的全流程监管体系。
新型产业用地（M0）项目通过规划准入、产业准入与主体准入审批后，在签订土地使用权出让合同前，用地单位需提供与监管部门签订的履约监管协议，并提供不低于土地出让金总额10%的履约保函。
履约监管协议包括但不限于产业类型、分割转让、投产时间、投资强度、节能环保、产出强度、财政贡献强度、违约责任、退出条款等内容。
第三十八条新型产业用地必须严格按照规划用途使用土地， 产业用房不得改变为商品住宅、商业等非产业用途。凡擅自改变用途的,依法进行查处。
第三十九条新型产业用地（M0）项目达产验收的具体规定由监管部门制定，报各县（区）人民政府（管委会）备案。达产验收的标准应当满足以下条件：
各县（区）可以结合自身的经济发展水平调整各地新型产业用地（M0）项目达产指标，研发类的新型产业用地（M0）项目的税收贡献指标可以适当放宽。
第四十条新型产业用地（MO）项目逾期未通过达产验收的，监管部门可以按照履约监管协议有关约定追究运营单位的违约责任、支付违约金（违约金可以直接通过履约保函兑付）、停止剩余未分割转让部分进行分割转让和不动产权证书办理、列入失信“黑名单”不得参与我市土地竞拍等惩罚措施，自然资源部门收回建设用地使用权，地上建（构）筑物采取残值方式补偿。
监管验收中税收指标未达到的，经监管部门同意，可以允许项目投资人按税收承诺补足差额，视为验收通过。
第四十一条监管部门应当将其监管的新型产业用地（M0）项目的运营情况、达产情况整理成书面的报告文件，定期报所在的县（区）人民政府（管委会）和M0联审小组备案。
第四十二条本办法中援引的国家、省、市有关政策和规范性文件在本办法施行期间有修改的，适用修改后的新规定。
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