標杆房企前三季度成績單：萬科金地“縮表”保利招商逆勢擴張
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行業深度調整過程中，傳統四大標杆房企“招保萬金”對自身的戰略規劃逐步清晰。
根據“招保萬金”公佈的2022年三季度報告，前三季度，萬科、金地已在“縮表”，而招商蛇口、保利發展仍在尋求規模擴張。
對於“招保萬金”各自不同的戰略定位，同策研究院首席分析師肖雲祥表示，當前市況下，房企加大投資、擴規模，關鍵要看公司自身的資源是否能夠支撐，包括資金能力、去化能力、資源協同能力等。
數據顯示，2022年前三季度，萬科、金地的淨利潤同比有所增長，保利發展、招商蛇口的淨利潤有所下降。其中，招商蛇口的淨利潤同比下降53.44%，而其淨利潤大降與去年同期基數較高有關。
上年同期，招商蛇口以萬融大廈、萬海大廈兩處產業園物業作為底層資產的蛇口產園REIT(基金代碼“SZ.180101”)上市，產生稅後收益 14.58億元，由此該公司去年前三季度歸母淨利潤63.51億元，同比增長189.76%。
毛利率方面，除金地外，今年前三季度，其餘三家房企的銷售毛利率均不同程度下降。萬科、保利發展、招商蛇口的毛利率分別為
截至今年三季末，萬科的總資產合計18326.24億元，而去年同期總資產規模為19674.03億元；總負債合計為14266.56億元，較去年同期15924.73億元，降1658億元。
相對於萬科，保利發展前三季度發展更為積極，由此其資產規模及總負債實現了雙增。
保利前三季度實現營業總收入1564.37億元，同比增長12.97%；歸母淨利潤130.94億元，同比下降3.61%，今年上半年該指標同比增長5.11%。
據相關數據顯示，前三季度，保利發展以1899.6億元新增土地貨值位列第二。
伴隨新增貨值的增長，截至今年三季末，保利發展的總資產規模為14480.6億元，而去年同期為13998億元；總負債合計11282億元，而去年同期為10909.57億元。
相較萬科、保利，今年前三季度拿下佳兆業及恒大多個專案的招商蛇口，規模及負債也有所增長。
截至今年三季末，招商蛇口總資產為9234.98億元，而去年同期為8618.46億元；總負債為6511.63億元，而去年同期為5841.94億元。前三季度，招商蛇口總負債增長超過保利發展。
相比上述三家企業，截至今年三季末，金地資產規模同比未有較大變化，但總負債規模較去年同期減少約100億元。今年前三季度，金地有過多次主動償債動作。
對於“招保萬金”前三季度整體表現，分析人士認為，四大房企前三季度表現仍優於同行，但未來是選擇求穩，還是彎道超車，需要根據自身發展戰略而定。
“萬科資本金不支持其繼續擴張。”對於萬科“縮表”，一位地產資深研究員稱。
該研究員進一步稱，“三條紅線下，資本金厚度決定融資額度。目前如果要拿地就要有資本金，資本金越多，就可以拿更多的地，當前最多要保持3倍杠杆。”
數據顯示，截至今年9月末，萬科有息負債金額為2943.2億元，其中 78.7%為長期負債，占比較中期提升1.1個百分點。 銀行借款占比為 58.6%，債券占比為26.6%，其他借款占比為14.8%。
萬科於去年三季度開始，就提出要“縮表”。去年10月份的萬科媒體交流會上，董事會主席鬱亮表示，“從開發商角度來說，縮表更直接表現為你要降債務。”
“萬科在前幾年也存在快速擴張提升規模的階段，當時負債水準也存在快速提升的情況，目前萬科的縮表，一定程度上是對前期快速擴展的一個回歸。此外，萬科屬於風險意識較強的企業，此時降速也是規避風險的做法。”肖雲祥稱。
上述研究員認為，股東權益占比更高，及淨資產更優質，都是保利發展擴張的底氣所在，在“進三爭一”目標下其銷售動力也更足。
雖然保利發展前三季度負債率有所上升，但上述研究員表示，保利發展目前的資產負債表仍較為健康。
“保利發展擴張節奏未來仍需視市場銷售情況而定，如果銷售好轉，去化率提升，不排除其繼續擴規模的可能，否則預計公司會在負債率達到一定水準後，放緩擴張步伐。”國泰君安一位前分析師稱。
數據顯示，2022年前三季度，保利發展以3201億元的銷售額位列第二；萬科則以3146億元的銷售額位列第三。
對於“招保萬金”未來發展，有分析人士認為，從安全邊際來看，萬科在有息負債低於保利發展情況下，其“縮表”舉措更顯謹慎，而這能保證其長遠發展，但從專案可銷售週期來看，保利發展後勁更足。
相關研報數據顯示，今年前3季度，萬科共獲取開發專案27個，拿地總建面485.9萬方，權益建面303.2萬方，拿地面積權益比為62.4%。截至今年三季末，萬科規劃中專案總計容建面3685.5萬方，疊加在建未售和舊改專案，基本能夠滿足2年以上的銷售需求。
目前保利發展未簽約面積約8000萬方，估算綜合貨值約在1.6萬億元左右，預計可滿足約3年的開發需求。
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