重磅！惠州工业物业产权可按幢层分割转让
重磅！惠州工业物业产权可按幢层分割转让今日惠州网 2023-07-18 08:11
我市规范不动产登记程序支持制造业企业盘活工业物业资产
过去，如何自由分割转让工业物业产权，引进上下游企业共同发展，一直是制造业企业的心头难题，如今这一困局在惠州将得到破解。
市自然资源局、市工业和信息化局联合发布
《关于印发工业物业产权分割及分割转让不动产登记操作指引的通知》
进一步支持制造业企业盘活工业物业资产，提高土地利用率，
规范工业物业产权分割及分割转让不动产登记程序。
根据《操作指引》，我市工业物业产权可按幢、层等固定界限为基本单元分割、转让。受让方须为转让方的产业链合作伙伴企业，且属制造业企业。同时，自留厂房、仓库等物业建面比例不得低于40%，转让部分5年内不得再次转让，高标厂房和工业大厦则不受此限制。
受让方须为转让方的产业链合作伙伴企业
惠城区东江湾产业园，项目建设“你追我赶”，一栋栋现代工业厂房拔地而起。当前，惠州吹响制造业当家最强音，“3+7”产业园区建设如火如荼，大项目大企业纷至沓来建厂建园，同时也带动了上下游的中小企业进驻布局，通过购买和租赁厂房进入产业链。
《操作指引》明确，工业物业产权可按幢、层等固定界限为基本单元分割为可以独立使用且权属界线封闭的空间。制造业企业在工业性质国有建设用地上已确权登记的厂房、仓库等物业的国有建设用地使用权及房屋所有权可按规定进行分割和分割转让不动产登记。
值得一提的是，转让对象并不是随意的。根据规定，分割转让工业物业产权应用于引进相关产业链合作伙伴的产业项目，受让方须为经依法注册登记且为转让方的产业链合作伙伴企业，受让方须属制造业企业。
允许按层分割转让，将打破过去工业物业难以转让的局面，帮助链主企业摊薄厂房使用、购买成本，减轻产权所有者的转让压力。同时，支持企业打通产业链上下游，提高产业链的完整性，降低全产业链的总体成本，支持制造业发展。
该政策实施期限为1年，实施期间出台新的文件将按最新文件执行。
最小分割单位为层，层内不能再进行分割
产业如何分割是企业关注的重点。对此，《操作指引》对分割单元和分割比例进行了详细规定。
对于分割单元，《操作指引》明确，最小的分割单位为层，层内不能再进行分割。工业物业产权在分割及分割转让时，不得将一宗土地分割为多宗土地，土地使用权为按份共有或共同共有，不动产登记簿及不动产权证应标注共有方式。同时，分割及分割转让时不得改变土地用途和房屋用途。
在分割比例上，《操作指引》规定，工业物业建筑区内的办公、生活服务等配套用房不得独立进行分割、分割转让或抵押，但可以随工业物业产权按土地出让合同、建设工程竣工验收等相关材料规定的比例且以幢、层等固定界限为基本单元进行分割、分割转让、抵押。
分割转让后，原权利人自留的厂房、仓库等物业的建筑面积占分割转让前厂房、仓库等物业确权登记的建筑面积比例不得低于40%；受让后的工业物业产权自完成分割转让转移登记之日起5年内不得再次转让，不动产登记簿及不动产权证附记项应标注起止时限。
可以看到，不允许在层内再进行分割，同时规定5年内不得再次转让，从一定程度抬高了炒作工业地产的门槛，防止利用分割政策将工业物业转变为工业房地产。
鼓励企业建设高标准厂房和工业大厦
向空间要发展，“工业上楼”是一个路径。工业用地供应趋紧，制约了制造业高质量发展。“工业上楼”通过高强度、集约化开发，大幅提高厂房面积和亩产效益，是挖掘土地利用潜力，提升经济密度的突破口。
在此方面，《操作指引》提出，鼓励企业建设高标准厂房和工业大厦。容积率在1.6以上、二层以上且带工业电梯的高标准厂房和工业大厦的厂房、仓库等物业可以按幢、层等为基本单元进行国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，也可以按幢、层进行分割或分割转让。分割转让后原权利人自留的厂房、仓库等物业的建筑面积比例不受不少于40％的限制，受让后的工业物业产权的再次转移登记不受时限的限制。
当前，不少企业希望对原有厂房进行升级扩建并进行分割出让。对此，《操作指引》明确，在符合规划、不改变用途的前提下，在工业用地、仓储用地上对工矿厂房、仓储用房进行改建、扩建和利用地下空间，涉及按幢、层等固定界线为基本单元分割的，可按规定办理工业物业产权分割或分割转让。
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