跌破10万深圳湾迎来一批小户型490万起!
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近日，深圳湾的小户型频出大新闻：
1、太古城南区前几天被爆出有一套中间楼层的62平2房，业主放盘调价至588万、约9.5万/平。
这是深圳湾罕见的低于10万/平的报价，这套房源不仅比同户型目前最低放盘价750万、12万/平还要低上不少，而且相当于2021年的高峰价格腰斩！
2、致远大厦（紫藤苑）近日爆出“开发商一手保留现楼单位”，37平2房（实际套内实用面积在54-64平）490万起，按套内面积算也是低于10万/平。而且，相比上一次2020年时同户型售出的660万起，也下降了很多。
深圳湾这些小户型低价售出将会产生什么影响？其中有3个问题值得思考：
1、这些门槛低的小户型，是否值得买入投资？
2、深圳湾的小户型价格会受到冲击吗？
3、对南山其他片区的小户型，有什么影响？
致远大厦（紫藤苑），位于三湘海尚南侧、卓越维港北侧，西侧为宝能all city购物中心以及2/8号线海月站，东侧为南外高中、深圳湾学校，带深圳湾中小学学位，地段相当不错。
而且，由于项目东侧并无高层建筑物，所以部分户型是可以看海的。
此次爆出的开发商一手保留单位，建筑面积约37平2房，实际套内使用面积约54/64平。
端头两面采光的01户型，建筑面积约37平两房一厅一卫，实际使用面积约64平，总价在580-610万。
按建筑面积计算，单价约15.7-16.5万/平；
但实际套内面积计算，单价为9.1-9.5万/平。
37平02-08户型格局基本一致，套内面积均约54平，部分不同点仅是镜像、卧室为方正矩形，但价格基本相近，总价在490-530万。
按建筑面积计算，单价约15.7-16.5万/平；
但实际套内面积计算，单价为9.1-9.8万/平。
02-08户型参考平面图（部分为镜像、卧室为方正矩形）
由于整体赠送率比较高，户型格局也相对实用，不过部分户型实际会有采光不佳的暗卫或暗卧。项目整体为现房精装修交付，也可以省一笔装修费。
实际上，这并非是该盘首次被爆出有“一手现楼”。2020年同样推出过40套建面约37平房源，是投资公司于2012年打包拿下的房源，之前是拿来出租，而后重新装修拿出来卖。
当时的价格在660-850万，特别是采光和实际使用面积最大的户型，价格为750-850万。
按如今售价计算，相当于过去了4年跌了两百多万。
特别值得注意的是，有中介宣称通过经Y贷来月供，大概5500元起。而市场租金大约1万/月，相当于每月租金不仅能还月供，还能有剩余。
这个盘能不能买？从租金收益来看，是比较不错的。但该盘仅有A、B两座楼，本身是办公+住宅混杂，楼龄要追溯到2009年，居住氛围不纯粹，没有社区氛围，目前也有持有的业主放盘低至480万，不过整体放盘价格都在500万上下。
最关键的是，致远大厦鲜少有二手成交。如果是自住，则不用考虑这个问题。感兴趣可进群交流。
位于致远大厦西侧的宝能太古城南区，得房率大约在80%左右，62平的使用面积大概在50平左右，跟致远大厦37平（实际使用面积54平）相近。
该小区是深圳湾为数不多的全部户型均小于90平的小户型社区，是深圳湾入门级别的小区。2021年高峰期价格，太古城南区62平成交价曾高达1350万、21.8万/平！
但潮水来得快，去得也快。太古城南今年整体成交价格都主要集中在11-14万/平，但也有个别例外偏高或偏低。
点击查询宝能太古城南区二手成交价
太古城南区偏低的房源，除了开头提到的那套588万，前几天（9月19日）也有一套法拍房单价仅9.6万/平，价格相当于2015年。当然了，这套房子也有房屋租赁合同持续到2029年的租约问题。
而价格偏高的房源，则只有那些占据稀缺海景资源的高层户型，在目前的市场还可以占据优势。
比如今年4月成交了一套高层直接看深圳湾海景的62平，价格为919万、单价14.8万/平，高于同户型的12-13万/平左右的价格。
这也侧面证明，核心地段+稀缺景观的房子，依旧是市场上的稀缺货。
从价格上看，深圳湾的小户型的确已经有跌落10万/平的个别现象，而且一些单盘以及比较差的户型本身就跟整体均价存在价差，目前还看不出整体价格有滑落非常明显的趋势。
所以，那些说深圳湾跌破10万/平的言论就是博眼球、赚流量。
但正是这种个别的案例，让人不禁思考，南山其他片区的小户型2房到底值什么价？比如同乐片区的荔源雅苑，以及西丽的丹华公馆（R3公寓类型）。
是今年卖得比较好、关注度也高的小户型新盘，50㎡2房1厅1卫，价格在304-370万，单价6.1万/平起。如果按套内面积40平，则是7.75万/平。
58㎡复式3-4房，使用率去到110%，相当于60平出头，但楼层分为上下两层，楼下约2米高，但楼上不到2米，上楼基本要弯腰，居住感一般，价格约为6.7-7.5万/平。
很多小户型房子其实并没有特别好的社区体验感，主要还是聚焦在户型的实际使用感觉，也就是我们常常注意的套内实际使用面积。
如果按套内面积计算单价，深圳湾个别低价案例跟同乐、西丽片区只有2万/平左右的价差……
但深圳湾的这种小户型低价出售目前也只是个例。太古城南区的62平2房只有个别业主低价放盘，而致远大厦这种集中供应的新房数量也并不多，不会影响整体的价格，再加上致远大厦本身的二手房成交量几乎没有，对于后续影响还比较小。
如果您也有小户型的投资/自住需求，可以添加我们工作人员，我们将安排专业的房产咨询师，给您一对一VIP服务，寻找那些高价值的房子。
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