网易房产讯，2022年4月20日，深圳—CBRE世邦魏理仕发布《2022年头部季度深圳房地产市场回顾与展望》。

　　2022年开年首季，疫情反复导致部分片区管控及为期一周的短暂封城，但其对深圳商业地产市场整体影响有限，各物业市场均表现稳定。优质写字楼市场需求侧表现尚佳，科技板块继续独扛大旗，为整体需求贡献了半壁江山。头部企业引领效应继续呈现。而金融需求继续稳踞需求榜第二位，以来自银行、保险的传统金融扩张为盛。整体市场租金继续再第二季录得了止跌回稳。

　　优质零售市场整体平稳运营，市场空置率继续改善至历史低位。首店经济持续，业态覆盖餐饮和零售，不但录得多家华南首店，更是录得全国首店。新能源汽车扩张热度持续高涨，连开17家店铺，设址覆盖核心区与非核心区，品牌及档次进一步丰富化，汽车品类集聚区在购物中心的设置被更多业主采用。优质物流仓储设施市场方面，各项目出租稳定，市场空置率继续停留在极低水平。需求端的持续放量导致供不应求继续加剧，不断继续推升市场平均租金稳步上涨，更是带动需求外溢现象进一步扩散。大宗交易市场在本季保持了一定的活跃度，以自用需求为主的写字楼成交继续担纲市场成交主力，买家构成多元化，包括实业公司、资产管理公司、电子公司和生物医药公司。同时市场还录得一宗由上海GDS购买的数据中心交易。

　　优质写字楼市场：虽遭遇疫情反复，需求表现依然稳定

　　2022年头部季度，深圳高位供应依然持续，四个甲级写字楼超30万平方米的新增供应于春节前交付使用，主要分布在前海和后海两大片区。

　　受疫情影响的租赁计划延后叠加房地产租户的租赁调整令单季吸纳量同比及环比有所下降，但总体看来仍然保持一定体量，单季新增吸纳共录得18.5万平方米。

　　聚焦新租赁需求，科技板块继续独扛大旗，为市场贡献了超5成的新增需求，细分主要来自于科技互联网板块的软硬件开发。本季录得两宗上万平方米以上的国内头部科技企业的扩张需求，其中一宗达3万平方米。金融类板块需求占比在本季达21.1%，位列第二大需求，主要来自传统金融企业的扩张，大面积成交聚焦银行、保险两大类子板块。专业服务和房地产建筑并列市场第三大需求，占比均约5%。

　　受新增供应影响，整体市场空置率环比上升0.5个百分点至17.1%。

　　图一： 2022年头部季度深圳写字楼租赁需求强度分析

　　本季前海以及高新园片区表现优异，二者共为市场贡献了60.3%的净吸纳量。着眼租赁类型，搬迁类需求居市场主导，占比约7成，主要来自科技、非金融类企业从产业办公楼以及乙级以下的写字楼搬迁至优质写字楼。

　　图二：2022年头部季度深圳写字楼租赁成交热点区域

　　租金方面，虽然受到疫情的影响，退租或寻租消失的情况目前并未出现，且在疫情快速有效受控的情况下，全市企业及时复工。深圳全市以及各区均出台了疫情期间的租金补贴政策，但主要针对国有企业物业以及小微企业，对于商务楼宇减租均为非强制性的鼓励措施，因此季内并未监测到优质写字楼业主主动减租的案例。整体市场平均租金在本季保持平稳，录得每月每平方米187.7元。

　　世邦魏理仕深圳顾问及交易服务办公楼部负责人吴洋表示：“未来六个月，新增供应依然充沛，主要分布在南山和福田两个区域。受疫情以及新增供应的影响，不排除部分项目会推迟交付，但新增供应总量依然可观，预计整体市场空置率将小幅上升。需求方面，若后期疫情不再反复，在来自科技和金融两大板块持续扩张的需求推动下，预计整体市场平均租金将依然保持稳定。但从项目层面来看，受新项目不断入市的冲击，老旧项目的租金将有所下调，从而导致部分片区市场板块的租金出现波动。因此老旧项目业主更应该关注自身的品质升级以及优质租户的留存。新旧项目更替迭代，对于企业来讲也是进行扩张以及新租的良好时机，企业可以择机而动，果断决策。”

　　优质零售物业市场：租金保持稳定，新能源汽车热度持续升高

　　2022年头部季度，深圳优质零售物业市场录得一个新增供应入市——位于福田区的绿景红树林购物中心于1月份开业，为市场带来7万平方米的新增供应。此外福田中心区的卓悦中心北区也在本季全面开业，主打潮流文化，引入了多个城市首店。

　　新入市项目良好的租赁状况以及已有项目持续引进租户共同推动整体市场空置率在低位运行，持续改善至季末录得3.6%，环比下降了0.3个百分点。

　　需求方面，因新入市项目较少，餐饮业态新租赁占比反超零售，总体占比超4成，特色餐饮、简餐和茶饮依然为三大细分业态来源。特色餐饮中，素食馆和椰子鸡类单品扩张较为积极。简餐方面，受资本推动的马记永兰州牛肉面连开3家。而茶饮方面，主打鲜果的野萃山及主打椰汁的椰够够积极扩张。与此同时，除本地品牌外，来自台湾的奶茶品牌Machi Machi也在万象天地开出深圳首店。零售方面依然以服饰和珠宝品牌扩张为主，值得注意的是汽车类品牌扩张热度持续高涨，共录得17个汽车品牌入市，占比超过7.0%。且打造汽车品牌专区已经成为购物中心的“共识”，多个购物中心均在本季引进多个汽车品牌。汽车品牌丰富度也在进一步提高，英国高端汽车品牌LOTUS NYO在本季进入深圳。

　　首店经济持续，单季共录得17个品牌首入深圳，高度聚集在卓悦中心北区和万象天地。卓悦中心北区引入了4家华南首店，分别为M8 BISTRO、奉天小馆、雍雅合鲜餐饮、法国一星米其林餐厅L’Avenue，同时还有全国首家山池咖啡。LARTISAN PARFUMEUR和PENHALIGONS高端香水品牌也分别在万象天地开出了深圳首店。

　　图三：2022年头部季度深圳优质零售市场租赁需求强度分析

　　疫情波动下，深圳多区暂停堂食以及政府要求停止一切非必要流动和活动，倡导居家办公，对深圳实体购物中心市场确实带来短暂的影响，但在此情况下商家通过小程序推送外送服务的经营模式及对于疫情快速有效的控制，大多数购物中心的租金在本季并未出现下行，整体市场平均租金环比持平，至季末录得每天每平方米19.9元。

　　世邦魏理仕中国区战略顾问部商业咨询负责人钟廉军表示：“未来六个月，预计将有超40万平方米的新增供应进入深圳市场，分布在不同的区域，市场将迎来联想集团的后海汇以及深圳首个天河城入市。若后续疫情不再反复，随着消费回升叠加未来项目良好的预招租成果，预计整体市场的空置率将依然保持低位，市场平均租金持续增长。优质的购物中心预计将继续积极地进行租户调整以保持其竞争优势。随着市场总体项目数量的不断增加，新品牌也将更加受到市场欢迎。在无法引进高端品牌的情况下，首入潮牌将成为较好的替代选择。而热度持续的新能源汽车业态在双积分、碳排放、车型进步等因素的推动下，将在较长时间内保持较高活跃度。但与此同时，我们建议应密切关注新一轮全国疫情对店铺拓展和新商场开业的直接影响。”

　　物流仓储市场：项目正常运营，供不应求推动租金继续上涨

　　2022年头部季度，深圳优质物流设施市场连续3年半未录得新增供应入市，供应紧缺持续。

　　季内的需求主要来自电商和第三方物流，大部分项目出租率稳定，多个项目依然保持满租状态。与此同时，依然监测到大面积的来自第三方物流和制造业的租户在积极寻租，有头部电商在深圳未寻得大面积的仓储空间转而落位东莞。疫情期间的短暂封控虽然导致部分仓库业务暂停，跨境电商时效有所延迟，但整体来看，各大港口业务依然正常运转，大部分仓库出租依然保持稳定，整体市场空置率环比无变化，保持在0.4%的历史低位。

　　图四：物流仓储新增供应与净吸纳量表现

　　供不应求的状况继续推动市场平均租金持续增长，环比录得0.5%的增长至每月每平方米47.7元，其中非保税物流园由于项目的稀缺性，租金增长明显。

　　图五：物流仓储平均租金与空置率表现

　　世邦魏理仕深圳顾问及交易服务产业地产部负责人陈剑锋表示：“未来六个月，预计仅有一个新增供应入市，为位于盐田区的普洛斯物流中心，总体建筑面积约10万平方米以上，整体市场供不应求仍将持续。需求方面，在政府多管齐下的管控策略下，疫情得到了有效管控，来自电商（包括跨境电商）和第三方物流的需求将依然保持稳定增长，因此整体市场将呈现租金稳定增长、空置率低位运行的市场态势。鉴于此种情形，一些租户在深圳无法寻得优质高标仓空间的情况下，将会转向厂房类的单层仓，甚至楼仓来进行替代，也会有部分需求继续外溢至周边的东莞和惠州等城市进行布点。”

　　投资市场：写字楼成交继续独扛大旗，数据中心类物业录得交易

　　2022年头部季度，深圳大宗交易市场保持了一定的活跃度，共录得5宗大宗交易，包括4宗写字楼交易以及1宗数据中心的交易。单季成交总额共人民币30.6亿元，环比和同比均有所下降。

　　写字楼交易继续引领市场，为单季大宗交易市场贡献了77.4%的交易额，包括3宗散售型成交以及1宗整栋交易，其中3宗散售型成交均发生在前海新落成的写字楼项目，均以资产交易的方式完成。而位于梅林的恒深影联合大厦则以股权交易的方式达成，同时也创造了本季单宗交易额的蕞高纪录，共约17.3亿元。季内写字楼交易的买方由实业公司、资产管理公司、电子公司和生物医药公司构成，购买的目的均为自用。

　　值得注意的是，本季录得一宗数据中心的交易，为上海万国数据以7.5亿元购买了位于深圳观澜的一个数据中心，该数据中心卖方中国新电信集团为一家香港公司，出售的理由是为了回笼资金。

　　图六：深圳大宗交易历史交易额（亿元）

　　世邦魏理仕深圳董事总经理吴伟冬表示：“未来六个月，随着房地产宏观调控政策的影响，预计会有房地产公司和大型综合企业因战略调整，考虑出售部分物业以获取现金流，市场上可售物业将增多，整体大宗交易市场活跃度将进一步提升。其中，写字楼市场的高位供应持续更是将带来写字楼散售及整售交易的增加，使其继续担纲市场成交主力。值得一提的是，随着市场上M0可售项目的逐渐增多，鉴于其对比商业写字楼的价格优势，预计该类物业的大宗交易谈判以及相应成交也会随之逐步显现。此外，工业类物业将依然凭借良好的租金表现、单体投资额较小且可以通过REITs退出以及可以进行城市更新实现增值等特点而成为投资者追捧的对象

　　太疯狂！广州深圳楼市狂飙，中国房地产深V反弹，房价大涨？

　　俄外长：对抗和霸权主义不能解决任何全球问题

　　等到五年以后，一套一百万的房子值多少钱？内行人告诉你答案

　　拒绝人挤人！蕞适合国庆出游的目的地出现了

　　楼市的拐点已经到来，这个趋势你一定得知道

　　中粮大悦城：多元化战略，构建美好生活新生态

　　厦门自贸片区今年单笔蕞大飞机租赁项目落地

　　你们物理上已死！哈梅内伊呼吁团结不惧以色列，却遭伊朗网友嘲讽

　　上海市区，90几万的房子，会有人买吗？

　　一夜反转！成交量暴增！新政后，常州楼市“爆了”！

　　中国大满贯赛四强，被誉为张本智和一生之敌的向鹏，究竟何许人也

　　2024-10-06 13:10:07

　　武汉地铁2号线号线今日延时运营

　　2024-10-06 13:24:20

　　美媒：乌克兰正在威胁美国，再不给钱给装备，就拖美国打世界大战

　　2024-10-04 16:51:55

　　离谱！“领导”高铁大闹“好大官威”：竟叫列车长“解决”售货员

　　2024-10-05 14:26:57

　　向佐新片亏麻了！砸了2个亿，老妈出钱老婆作配，仅收147万被群嘲

　　2024-10-06 14:26:34

　　你见过蕞主动的女生是什么样的？网友们也太会了！

　　2024-06-18 18:38:21

　　第二批“大聪明”返程，江苏又赢麻了，霸占全国高速拥堵前五。

　　2024-10-06 13:40:22

　　中东全面战争一旦爆发，中国的大牛必将史无前例。

　　2024-10-03 15:07:03

　　人心散了，宣传越大 反叛越大，引无数人共鸣，不好忽悠了！

　　2024-10-04 16:21:33

　　暴雨蓝色预警发布！全市启动防汛防台四级响应行动

　　2024-10-06 00:27:06

　　《黑神话》盗版周边毫无底线，蜘蛛精和萍萍被做成尺度雕像

　　2024-10-06 16:21:07

　　《志愿军2》再次证明，陈凯歌不能碰剧本，不懂历史不会煽情

　　2024-10-04 20:55:03

　　国外电视台为了收视率，女主播们露球播报，观众每天都会准时收看

　　2024-05-11 20:23:58

　　人民币汇率连续贬值！10月6日，下周A股市场继续上涨？

　　2024-10-06 02:59:46

　　人能活多久，看饮水量便知？寿命长的人，喝水都不少？医生这样说

　　2024-10-05 20:43:52

　　节后，股市将迎来调整？请提前做好打算，市场或将这样走

　　2024-10-06 14:11:19

　　河北邯郸一商场女厕临街面是透明玻璃墙，旁边男厕是磨砂玻璃？回应：正在整改

　　2024-10-05 14:15:08

　　2024-10-06 16:58:44

　　多个公寓5折甩货：75万拿下一套小户型

　　全面封顶！深圳392套保障性住房即将建成

　　二手房交易再破5000套 新房环比下降11%

　　光明区发文整治“买房返佣违规交易”

　　阳台外面建阳台 业主装修惹怒其他邻居：简直不可理喻

　　宁夏一法院拍卖一把生锈涉刑案钳子：1元起拍5元成交

　　卡塔尔官员：哈马斯领导人辛瓦尔依然活着

　　男子驾车经过小区被收穿行费 当地区政府称闻所未闻

　　珠峰大本营有了增压氧舱:高原变平原 每小时收费268元

　　阳台外面建阳台 业主装修惹怒其他邻居：简直不可理喻

　　宁夏一法院拍卖一把生锈涉刑案钳子：1元起拍5元成交

　　卡塔尔官员：哈马斯领导人辛瓦尔依然活着

　　男子驾车经过小区被收穿行费 当地区政府称闻所未闻

　　珠峰大本营有了增压氧舱:高原变平原 每小时收费268元

　　股市彻底火了！小城“股民”国庆实探

　　经济日报：发挥好中长期资金“压舱石”作用

　　新华时评：欧盟法案不公平、不合规、不合理

　　明日，全网测试！假期，券商加班！

　　中信建投陈果：A股上演“奇迹5日” 情绪从恐慌直升亢奋

　　蕞生猛的世界杯冠军，不穿衣服爬雪山

　　国足飞赴澳大利亚 为避免引发舆情并未包机

　　中网出局后，郑钦文武网首秀确定！蕞快下周四再遇穆霍娃，躲不开

　　郑钦文总决赛前景：距纳瓦罗只差98分 未来3周3站赛事定成败

　　无缘中网决赛！郑钦文进账390分+228万元，只差108分，进年终有戏

　　易烊千玺、王俊凯、王源：王俊凯或需换新路线

　　吴千语婚后富太太生活，活成港星羡慕的样子，粉丝喊话她快生宝宝

　　全红婵和弟弟妹妹玩簪花，全红月变漂亮了，全进鹏比姐姐还高

　　大S48岁生日一片冷清，具俊晔不能陪她庆祝，夫妻两地相隔

　　大众CEO:欧盟应让中国车企投资 而非加关税

　　八年都没交车成功的特斯拉，在印度经历了什么？

　　OpenAI CFO：1570亿美元估值，历史上蕞大规模融资，凭什么？

　　市值跌破20亿美元！育碧遭遇“中年危机”，急寻出路

　　“人类爱好者”马斯克，锚定人工智能

　　蕞高续航901km 岚图知音将于10月13日上市

　　预售7.88万元起 吉利星愿将于10月9日正式上市

　　凯迪拉克不装了，全新XT5直接限时一口价26.59万元，4S店全是人

　　油车时代三大件是长津湖 智驾时代芯片就是上甘岭

　　现代汽车上演“蕞速破亿” 全球Top3背书北京现代

　　哀牢山是“禁区”？专家：存在指南针失灵情况

　　一景区突然爆火！紧急提示：存在不可预知危险！

　　泰国清迈遭遇严重水灾 500多名游客被困

　　安徽知名景区惊险一幕！紧急救援

　　中年女人秋天适合怎么搭配？学会“叠穿”的方式，美得很简单

　　秋日穿衣“指南”：40岁女人穿这些，时髦不显老依然保持优雅

　　穿出时髦与温暖，40岁女人秋季“针织衫”搭配全攻略，太美了

　　秋季阔腿裤穿搭指南：优雅显瘦，尽显高级气质

　　爸爸叫醒的方式确实有些特别，爸爸：对不起，但是要叫你起来喝奶

　　宝妈用四个气球解放自己，宝宝看着头顶上的气球十分专注，这样带娃真轻松啊

　　听劝：用“人造血浆”做卫生巾大测评！

　　成长总是会伴随着离别 且行且珍惜

　　趁她还小赶紧玩！人鱼造型的妹子闪亮登场咯！

　　故宫珍藏的墨迹《十七帖》，比拓本更精良，这才是地道的魏晋写法

　　改了20次！《黑神话：悟空》LOGO引争议！

　　陈丹青：一个画家不会写生是非常危险的

　　《编码物候》展览开幕 北京时代美术馆以科学艺术解读数字与生物交织的宇宙节律

　　国庆到啦！快来查收你的买楼大礼包

　　史诗级利好来了！三亚一天卖地28亿！中旅、城投纷纷下场！

　　6.7万/平！保利拿下天河地王，杀疯了！

产业招商/厂房土地租售：400 0123 021
或微信/手机：13391219793 
请说明您的需求、用途、税收、公司、联系人、手机号，以便快速帮您对接资源。 
长按/扫一扫加葛毅明的微信号