惠城明确补缴土地出让金计算方式不与基准地价挂钩
惠城明确补缴土地出让金计算方式 不与基准地价挂钩今日惠州网 2022-07-08 09:45
7月1日，惠城区自然资源局印发《惠城区不动产登记历史遗留问题的处理意见（试行）的补充意见》（以下简称“《补充意见》”），明确补缴土地出让金计算方式，简化办理流程，解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”问题。
补缴土地出让金标准不与基准地价挂钩
因历史遗留问题导致的不动产“登记难”影响群众落户、子女入学、房产买卖，是群众反映强烈的烦心事、揪心事。对业主来说，用地手续不完善、欠缴土地出让金和相关税费、房屋与土地信息不一致等都是导致“登记难”的原因。
市民进行二手房买卖或抵押时，如果土地来源属划拨性质的房屋，就必须“划拨补出让”，这时候就需要缴纳土地出让金。过去，划拨土地补出让金通常依据当地基准地价计算，随着年份增加，补缴标准不断攀升，导致仅仅相差一两年的时间内，有的片区划拨土地补缴金额将近翻了一番，而房产价值却在降低，形成了一定的倒挂现象，引发较大争议，市民补缴意愿也就降低。
“基准地价标准每2～3年更新一次。由于更新频率高、每次更新涨幅较大，直接影响补缴土地出让金标准。”区自然资源局相关负责人告诉记者，以住宅二级的河南岸街道为例，2014年基准地价是1100元/平方米，2022年（征求意见版）则涨到了4435元/平方米，涨幅超过了4倍。“有时候会出现办理手续的时间相差几年，但补缴金额翻几番的情况。很多本来想补的市民觉得负担很大，就没有去补了。”
为破解上述困局，7月1日印发的《补充意见》中，明确补缴土地出让金计算方式，其中个人商品房、房改房、经济适用房、拆迁安置房、集资房、自建房等涉及划拨用地补缴土地出让金的，都按其完税房地产价格的一定比例计缴。
例如，房改房按其完税房地产价格的2%计缴，个人名下的商品住宅、经济适用房、拆迁安置房按其完税房地产价格的5%计缴，自建房等划拨用地按其完税房地产价格的5%计缴等。针对无法核查房产完税价格的，以房地产评估价格作为补缴土地出让金计算标准。
“在完税房地产价格中，房子的实际价格能得到更好的体现，避免了补缴金额随基准地价变化大幅度变化的情况。”区自然资源局相关负责人表示，新的计算体系将改善市民担忧补地价太高不愿去补的情况。
房屋土地用途不一致的，新规明确如何办理不动产登记
除了明确计缴方式外，此次《补充意见》还解决已办理房产登记手续、无法办理房地一体不动产统一登记的历史遗留问题。
以往，办理已有房产登记手续、无土地权属来源的房产，需要按评估价格的100%计收土地出让金，高额土地出让金让不少人望而却步。针对该情况，《补充意见》进一步明确相关规定。
记者在《补充意见》中看到，已办理房产登记手续但无土地来源的房产，经公告权属清晰无争议的，其所在土地性质视为划拨，完善用地手续补缴土地出让金标准按补充意见第一条房产登记用途对应的自建房、商品房、商铺等划拨土地补出让标准执行，完善手续后按原房产登记用途办理不动产登记手续。
另外，针对房屋、土地用途不一致的情况，《补充意见》也有明确。其规定，在2004年10月1日前，属于国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，原土地批准用途为工业、公共设施、机关团体用地等“非住宅”用途，经原市规划部门批准建设为住宅、商业用途，完善用地手续补缴土地出让金标准按本意见第一条对应的房改房、集资房划拨土地补出让标准执行，完善手续后按原房产登记用途办理不动产登记手续。
此外，《补充意见》明确了2004年10月以后批准的“非住宅”土地上建成且已办理登记手续用途为住宅的房屋应参照《城镇土地估价规程》、《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》及《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）》等技术标准评估确定应缴土地出让金。
划拨土地补出让手续“一窗受理并行办理”
在惠城区，过去群众办理不动产登记要往返房屋所在镇（街）自然资源所、行政服务中心、不动产登记中心3个部门。因为办理划拨土地补出让金手续繁琐、耗时长，成为群众办事的堵点、痛点。
“办理划拨土地补出让金耗时长一个原因是受理、办理地点不同，资料传递过程耗费大量时间，以前商品房、经济适用房承诺15个工作日予以办结。”区自然资源局相关负责人告诉记者，若属于自建房和商铺，还需另外委托评估机构出具评估报告后办理，往往需要1个月以上。
为减少办理环节，提高群众办事效率，7月1日起，惠城区将行政服务中心受理、区自然资源局办理、税务部门缴纳出让金和契税、不动产登记中心办证四类业务整合，划拨土地补出让手续“一窗受理、并行办理”，实现在不动产登记中心全流程办理。
这意味着，原本需多次排号、多次报送资料，实行之后划拨补出让业务只需在不动产登记中心一次提交，极大节省了业务办理排队等待和报送资料时间，真正实现了“数据多跑路、群众少跑腿”。“目前，商品房、经济适用房、自建房、商铺等均实现在15个工作日内完成办理。”区自然资源局相关负责人说。
区自然资源局相关负责人表示，《补充意见》印发后，如果权利人房产在税务部门系统内有现成的完税价格，原则上窗口工作人员可直接计算出让金。目前，区自然资源局正力促不动产登记信息系统与纳税系统信息交互共享系统的形成，“共享系统形成后，划拨土地补出让手续理想状态可在半天内办结。”
根据《城市房地产管理法》，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
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