中航地产股份有限公司2016年公开发行公司债券募集说明书摘要
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截至2015年9月30日，公司的组织结构图如下：
截至2015年9月30日，发行人重要控股子公司的基本情况如下：
发行人重要控股子公司经审计的主要财务数据
重要子公司主要财务数据增减变动情况及原因：
1、中航物业管理有限公司主要从事物业管理、房地产租赁、维修等业务，本期实现营业收入161,493万元，归属母公司净利润4,878万元，较上年同期的3,771万元，增幅达29%，主要系本期项目新增、延伸服务增加。
2、深圳市中航主题地产有限公司主要从事房地产开发经营业务，本期实现营业收入2,134万元，归属母公司净利润2,070万元，较上年同期的-1,563万元，增幅达232%，主要系本期财务费用支出有所减少及投资性房地产评估增值所致。
3、深圳市新型自行车产业集聚基地投资开发有限公司主要从事自行车集聚地的投资开发、经营管理等，本期未有营业收入，归属母公司净利润1,125万元，较上年同期的-454万元，增幅达348%，主要系本期公司取得补偿金1,402万所致。
4、深圳市中航城投资有限公司主要从事房地产开发经营业务，本期实现营业收入107,183万元，归属母公司净利润6,149万元，较上年同期的23,299万元，降幅达74%，主要系本期其下属子公司成都中航地产公司持有的开发项目结转收入较上年同期减少，导致利润也减少。
5、深圳中航观澜地产发展有限公司主要从事房地产开发业务，本期实现营业收入1,294万元，归属母公司净利润-147万元，较上年同期的-275万元，增幅达47%，主要系本期成本支出有所减少所致。
6、昆山市中航地产有限公司主要从事房地产开发经营业务，本期实现营业收入4,288万元，归属母公司净利润2,312万元，较上年同期的117万元，增幅达1,868%，主要系本期昆山中航城项目租赁收入及公允价值变动损益较上年同期有所增加所致。
7、江西中航地产有限责任公司主要从事房地产开发经营业务，本期实现营业收入4,738万元，归属母公司净利润1,639万元，较上年同期的7,326万元，降幅达78%，主要系上期该公司处理下属两家企业江西佳利商城新天地广场有限公司及江西佳利商城住宅开发有限公司相关事项前，江西佳利住宅项目有部分结转收入计入上期的利润表中，而本期无此类结转收入事项，导致利润有所降低。
8、深圳市中航工业地产投资发展有限公司主要从事房地产开发经营业务，本期实现营业收入25,739万元，归属母公司净利润3,911万元，较上年同期的-2,733万元，增幅达243%，主要系本期因转让深圳瑞远公司股权取得投资收益从而导致利润上升。
9、江苏中航地产有限公司主要从事房地产开发经营业务，本期实现营业收入1,864万元，归属母公司净利润-219万元，较上年同期的5,023万元，降幅达104%，主要系本期江苏中航项目实现结转房地产销售收入较上年同期有所减少所致。
10、岳阳建桥投资置业有限公司主要从事房地产开发经营业务，本期实现营业收入6,638万元，归属母公司净利润660万元，较上年同期的-883万元，增幅达175%，主要系本期岳阳翡翠湾项目开始结转收入所致。
11、赣州中航置业有限公司主要从事房地产开发经营业务，本期实现营业收入57,639万元，归属母公司净利润7,706万元，较上年同期的12,570万元，降幅达39%，主要系本期赣州中航公元项目结转的收入较上年同期有所减少所致。
12、九江中航城地产开发有限公司主要从事房地产开发经营业务，本期实现营业收入29,845万元，归属母公司净利润1,480万元，较上年同期的-1,903万元，增幅达178%，主要系本期九江中航城项目开始结转收入所致。
13、深圳市中航九方资产管理有限公司主要从事资产管理、企业管理咨询、投资咨询等业务，本期实现营业收入1,540万元，归属母公司净利润624万元，较上年同期的99万元，增幅达532%，主要系本期服务增加、收入增加所致。
14、中航城置业（昆山）有限公司主要从事房地产开发经营业务，本期实现营业收入103,880万元，归属母公司净利润14,893万元，较上年同期的-1,841万元，增幅达909%，主要系本期昆山九方城A6地块开始结转收入所致。
15、贵阳中航房地产开发有限公司主要从事房地产开发经营业务，本期未有营业收入，归属母公司净利润-2,956万元，较上年同期的-818万元，降幅达261%，主要系本期的费用支出较上年同期有所增加所致。
截至2015年9月30日，公司共拥有2家重要的参股公司，基本情况如下：
发行人重要参股公司经审计财务数据
截至本募集说明书签署日，发行人控股股东为中国航空技术深圳有限公司。
1、中国航空技术深圳有限公司概况
截至2014年12月31日，中航技深圳经审计总资产为1,243.56亿元，所有者权益为331.74亿元；2014年公司实现营业总收入784.59亿元，净利润33.75亿元，经营活动净现金流8.94亿元。截至2015年9月末，中航技深圳未经审计总资产为1,308.22亿元，所有者权益为366.31亿元；2015年前三季度公司实现营业总收入445.42亿元，净利润2.49亿元，经营活动净现金流-14.39亿元。
截至本募集说明书签署日，发行人控股股东为中国航空技术深圳有限公司，其所持发行人股权不存在质押或争议。
截至本募集说明书签署日，发行人实际控制人为中国航空技术国际控股有限公司。
1、中国航空技术国际控股有限公司概况
截至2014年12月31日，中航国际经审计总资产为2,432.94亿元，所有者权益为505.77亿元；2014年公司实现营业总收入1,501.31亿元，净利润41.12亿元，经营活动净现金流-38.46亿元。截至2015年9月末，中航国际未经审计总资产为2697.68亿元，所有者权益为540.84亿元；2015年前三季度公司实现营业总收入901.55亿元，净利润21.79亿元，经营活动净现金流-45.01亿元。
截至本募集说明书签署日，发行人实际控制人为中国航空技术国际控股有限公司，其所持发行人股权不存在质押或争议。
公司与控股股东深圳中航之间实行了业务、人员、资产、机构、财务“五分开”，公司具有独立完整的业务及自主经营能力。深圳中航行为规范，没有超越股东大会直接或间接干预公司的决策和依法开展的生产经营活动，公司的各项重大经营决策均由股东大会和董事会严格按照有关决策程序作出。
1、公司高、中级管理人员均不在股东单位兼职，均在本公司领薪；股东单位的所有高、中级管理人员也不在本公司经营班子兼职及领薪。
2、公司有独立办公机构，不存在与股东单位合署办公的情况。也不存在股东单位干预股东大会、董事会和公司经营班子做出的人事任免及各项决议等情况。
3、公司设立了独立的财务部门，建立了独立的会计核算体系和财务管理制度，设立了独立的银行账户，独立依法纳税。公司在财务方面，能独立做出策，不存在股东干预公司资金使用的情况。
4、公司拥有独立的生产系统、辅助生产系统和配套设施，拥有独立的工业产权、商标等无形资产，拥有独立的采购和销售系统。
5、公司拥有独立的生产经营场所，能独立依法对经营管理事务做出决策，不存在股东与公司“捆绑”经营的情况。
公司按照《公司法》、《证券法》、《深圳证券交易所上市公司规范运作指引》等法律法规的要求，建立了规范的公司治理结构和议事规则，制定了符合公司发展的各项规则和制度，明确决策、执行、监督等方面的职责权限，形成了科学有效的职责分工和制衡机制。股东大会、董事会、监事会分别按其职责行使决策权、执行权和监督权。
股东大会由公司全体股东组成。股东大会是公司的蕞高权力机构，依法行使下列职权：
1、决定公司经营方针和投资计划；
2、选举和更换董事、非由职工代表担任的监事，决定有关董事、监事的报酬事项；
5、审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；
6、审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
7、对公司增加或者减少注册资本作出决议；
8、对公司发行、回购、赎回股票、债券及其他有价证券作出决议；
9、对公司合并、分立、变更公司形式、解散和清算等事项作出决议；
11、对公司聘用、解聘会计师事务所作出决议；
12、审议批准变更募集资金用途事项；
13、对公司在一年内购买、出售、处置重大资产或者担保金额超过公司资产总额百分之三十的事项作出决议；
14、审议公司及控股子公司的对外担保总额超过蕞近一期经审计净资产50%以后提供的任何担保；
15、审议公司为资产负债率超过70%的担保对象提供的担保；
16、审议单笔担保额超过公司蕞近一期经审计净资产10%的担保；
17、审议对公司股东、实际控制人及其关联方提供的担保；
18、审议批准公司股权激励计划；
19、审议法律、法规和本章程规定应当由股东大会决定的其他事项。
公司设董事会。董事会是公司的经营决策和业务执行机构，对股东大会负责。董事会由九名董事组成，设董事长一名。董事会由股东代表董事、独立董事组成；其中由股东代表担任的董事六名，独立董事三名。
1、负责召集股东大会，并向股东大会报告工作；
3、决定公司的经营计划和投资方案；
4、制订公司的年度财务预算方案、决算方案；
5、制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
6、制订公司增加或者减少注册资本、发行债券或其他证券及上市方案；
7、拟订公司重大收购、回购本公司股票、变更公司形式或者合并、分立和解散方案；
8、在股东大会授权范围内，决定公司对外投资、收购出售（含处置）资产、资产抵押、对外担保事项、委托理财、关联交易等事项；
9、决定公司内部管理机构的设置；
10、聘任或者解聘公司总经理、董事会秘书；根据总经理的提名，聘任或者解聘公司副总经理、总会计师等高级管理人员，并决定其报酬事项和奖惩事项；
15、向股东大会提请聘请或更换为公司审计的会计师事务所；
16、听取公司总经理的工作汇报并检查总经理的工作；
17、法律、法规或公司章程规定，以及股东大会授予的其他职权。
公司设监事会。监事会由五名监事组成，股东代表担任的监事三人，职工代表担任的监事二人。设监事会主席一名。监事会向股东大会负责并报告工作。
1、对公司定期报告进行审核并提出书面审核意见；
3、对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政法规、公司章程或者股东大会决议的董事、高级管理人员提出罢免的建议；
4、当董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求董事、高级管理人员予以纠正；
5、提议召开临时股东大会会议，在董事会不履行公司法规定的召集和主持股东大会会议职责时召集和主持股东大会会议；
7、依照《公司法》头部百五十二条的规定，对董事、高级管理人员提起诉讼；
管理层根据董事会的授权，负责组织实施股东大会、董事会决议事项，主持企业日常经营管理工作。
公司设总经理一名，由董事会聘任或解聘，并对其负责。行使下列职权：
1、主持公司的生产经营管理工作，并向董事会报告工作；
2、组织实施董事会决议、公司年度计划和投资方案；
3、拟订公司内部管理机构设置方案；
6、提请董事会聘任或者解聘公司副总经理、总会计师等高级管理人员；
7、聘任或者解聘应由董事会聘任或者解聘以外的管理人员；
8、决定公司职工的工资、福利、奖惩和公司职工的聘用和解聘；
9、提出聘用专业顾问人选，报董事会批准；
10、签发日常行政、业务等文件；
12、公司章程、董事会或董事长授予的其他职权。
七、现任董事、监事和髙级管理人员的基本情况
截至本募集说明书签署日，发行人现任董事、监事、高级管理人员的基本情况如下：
公司董事、监事及高级管理人员基本情况
截至本募集说明书签署日，发行人现任董事、监事、高级管理人员在其他单位任职情况如下：
（二）现任董事、监事、髙级管理人员简历
截至本募集说明书签署日，公司现任董事、监事、高级管理人员的简历如下：
（1）肖临骏，男，1966年4月出生，高级工程师，同济大学管理工程硕士，中欧国际工商学院EMBA。现任中航地产股份有限公司董事长、中国航空技术国际控股有限公司副总经理。曾任深圳中航地产公司副总经理、总经理，中航地产股份有限公司董事、副总经理兼深圳中航地产发展有限公司总经理。
（2）汪名川，男，1966年12月出生，高级会计师，同济大学管理工程硕士，中欧国际工商学院EMBA。现任中航地产股份有限公司董事、中国航空技术国际控股有限公司副总会计师、中国航空技术深圳有限公司总会计师、飞亚达（集团）股份有限公司董事、天马微电子股份有限公司董事、天虹商场股份有限公司董事。曾任成都发动机公司财务处财务主管，深圳深蓉工程塑料公司财务部经理，深圳中航商贸公司综合管理部经理、财务总监，中国航空技术深圳有限公司财务审计部经理、财务部副经理、经理、副总会计师。
（3）刘爱义，男，1972年2月出生，高级政工师，北京大学中文系汉语言学专业大学本科，在职北京大学政府管理学院公共管理硕士（MPA）。现任中国航空技术国际控股有限公司人力资源部部长、天马微电子股份有限公司董事、飞亚达（集团）股份有限公司董事。曾任中国航空工业头部集团公司人力资源部高级业务经理、人力资源部领导干部处处长，中国航空工业集团公司人力资源部高管人才处处长。
（4）石正林，男，1968年8月出生，一级高级经济师，硕士研究生，长江商学院EMBA。现任中航地产股份有限公司董事、总经理、党委书记、中国物业管理行业协会副会长。曾任中航物业管理有限公司总经理，中航地产股份有限公司副总经理、常务副总经理。
（5）钟思均，男，1976年12月出生，高级经济师，西北工业大学管理硕士。现任中航国际控股股份有限公司董事会联席秘书、经营管理部经理，天马微电子股份有限公司董事、飞亚达（集团）股份有限公司董事、天虹商场股份有限公司董事、深南电路股份有限公司董事、深圳中航资源有限公司董事。曾任中航国际控股股份有限公司经营管理部副经理，深圳中航酒店管理有限公司董事会秘书、上海天马微电子有限公司董事会秘书等职务。
（6）欧阳昊，男，1968年3月出生，高级工程师，大学本科，中欧国际工商学院EMBA。现任中航地产股份有限公司董事、常务副总经理。曾任深圳中航物业(总)公司策划部、市场部、广场项目部经理，深圳中航地产公司副总经理，深圳中航城发展有限公司常务副总经理、总经理。
（7）王建新，男，1970年6月出生，大学本科，中国注册会计师。现任中航地产股份有限公司独立董事、信永中和会计师事务所合伙人、重庆市涪陵榨菜集团股份有限公司独立董事、深圳汇顶科技股份有限公司独立董事。曾任北京立信会计师事务所合伙人、平安证券有限责任公司业务总监等。
（8）武建设，男，1965年1月出生，研究生学历，执业律师。现任中航地产股份有限公司独立董事、北京市竞天公诚（深圳）律师事务所合伙人律师、深圳仲裁委员会仲裁员。曾任广东华商律师事务所合伙人律师、瑞银华宝证券公司经理等。
（9）郭明忠，男，1962年6月出生，研究生学历，执业律师。现任中航地产股份有限公司独立董事、深圳市维业装饰集团股份有限公司独立董事、广东君言律师事务所合伙人、深圳仲裁委员会仲裁员、中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会调解专家、仲裁员。曾任西南政法大学法律系讲师，深圳市福田区人民法院审判员、经济审判庭庭长、副院长。
（1）仇慎谦，男，1958 年 12 月出生，研究员高级工程师，东南大学自动控制学、同济大学工业管理工程专业本科毕业。现任中航地产股份有限公司监事会主席、中国航空技术深圳有限公司副总经理、天虹商场股份有限公司监事会主席、中国人民政治协商会议广东省深圳市第五届委员会委员。曾任深圳市南光物业管理有限公司总经理助理、总经理，深圳市南光（集团）股份有限公司总经理助理、总经理，中航地产股份有限公司董事、总经理、董事长。
（2）盛帆，男，1957年7月出生，会计师，同济大学MBA。现任中航地产股份有限公司监事、中航国际控股股份有限公司审计监察部副经理、天马微电子股份有限公司监事。曾任中国航空技术深圳有限公司财务部高级主管。
（3）曹振，女，1971年10月出生，硕士研究生，中欧国际工商学院 EMBA。现任中航地产股份有限公司监事、飞亚达股份有限公司董事，中国航空技术深圳有限公司监事，中国航空技术国际控股有限公司企业文化部经理。曾任中国航空技术深圳有限公司总经理助理、行政管理部经理、深圳中航内刊总编。
（4）邹民，男，1964年7月出生，助理经济师，大专学历。现任本公司监事、中航物业管理有限公司副总经理、工会主席。曾任中航物业管理有限公司经营合同室主任、管理处主任、团支部书记、消防治安部经理、财务部经理、金融中心事业部经理、总经理助理、党委副书记。
（5）苏星，男，1960年8月出生，高级工程师，本科学历。现任本公司监事、总经理助理。曾任深圳格兰云天大酒店、北京格兰云天大酒店行政管理部经理、总经理助理、副总经理，南光物业管理公司总经理助理、中航物业管理有限公司副总经理。
（1）张国超，男，1974年12月出生，硕士研究生，中欧国际工商学院EMBA。现任中航地产股份有限公司副总经理、党委副书记。曾任中国航空技术深圳有限公司经理部副经理、行政管理部副经理、人力资源部副经理、人力资源部经理。
（2）刘文波，男，1975年3月出生，硕士研究生。现任中航地产股份有限公司副总经理。曾任中航物业管理有限公司会计、财务部经理、副总会计师兼广州分公司总经理、总会计师、副总经理、总经理。
（3）徐维东，男，1979年11月出生，硕士研究生。现任中航地产股份有限公司副总经理。曾任中国航空工业集团公司第304研究所综合管理部主管、部长助理、副部长兼技改办副主任、中国航空技术国际控股有限公司地产投资事业部高级业务经理、综合处处长。
（4）杨祥，男，1964年10月出生，硕士研究生。现任中航地产股份有限公司董事会秘书、总经理助理，曾任安徽省高级人民法院助理审判员、审判员、副处长、中航地产股份有限公司经理部经理。
（5）张秀成，男，1965年11月出生，大学本科，现任中航地产股份有限公司财务负责人兼财务管理部总监。曾任中航沈飞金属结构工程公司财务部经理，中航地产股份有限公司财务部副经理、经理、副总会计师、总经理助理。
（三）公司董事/监事高级管理人员的任职资格
公司董事、监事和高级管理人员符合法律规定的任职资格，不存在不得担任公司董事、监事和高级管理人员的法定情形，并按照《公司章程》规定的任免程序和内部人事聘用制度聘任；公司董事、监事和高级管理人员已经了解公司规范运作有关的法律法规，知悉作为公司董事、监事和高级管理人员的法定义务和责任，具备管理公司的能力。
（四）公司董事、监事和高级管理人员持有发行人股权情况
截至2015年9月30日，公司董事、总经理石正林先生累计持有公司股份11.00万股，合计108.79万元；董事、常务副总经理欧阳昊先生累计持有公司股份6.00万股，合计55.20万元；副总经理张国超先生累计持有公司股份3.00万股，合计27.40万元；监事苏星先生通过其配偶邹良娟女士账户累计持有公司股份1.01万股，合计10.09万元；董事会秘书杨祥先生累计持有公司股份1.10万股，合计10.78万元；财务负责人张秀成先生累计持有公司股份1.00万股，合计10.00万元。
报告期内，发行人不存在因违反相关法律法规而受到有关部门重大行政处罚的情形。
九、发行人关联方资金占用、非经营性往来占款或资金拆借的情况
报告期内，发行人不存在关联方资金占用、非经营性往来占款或资金拆借的情况。
本次债券存续期内，发行人承诺将不会发生新增非经营性往来占款或资金拆借事项。
发行人主营业务包括房地产业务、建筑业务、物业管理和服务业，其中房地产业务以商业地产为主。报告期内，为了更好地专注于房地产开发业务，公司组织开展了清理处置低效无效资产工作，对建筑业务等非核心业务进行了剥离。
房地产行业在我国国民经济发展中一直起重要作用。自1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，我国的房地产业得到了快速发展。
在我国房地产行业近二十年的发展历程中，宏观经济的波动与相关政策的调整使得房价呈现出博弈状态。自2002年来，全国房地产开发投资完成额从7,736.42亿元提高到2014年的95,035.61亿元，累计达到52.20万亿元，年均增长23.25%；2015年1-6月，全国房地产开发投资完成额为43,955亿元，同比增长4.6%。2014年，全国商品房销售面积和销售额分别为120,649万平方米和76,292亿元。2015年一季度全国商品房销售面积与销售额分别为18,254万平方米和12,023亿元。近两年，随着房地产市场短期供大于求，导致库存量连续攀升。截至2014年末，全国商品房待售面积6.22亿平方米，较2013年末增加1.29亿平方米。其中，住宅待售面积4.07亿平方米，较2013年末增加0.83亿平方米。2015年3月商品房待售面积6.50亿平方米，同比增加24.6%，增幅在连续3个月下滑后首次扩大，待售面积创历史新高。去库存已成为广大二三线房地产企业面临的首要问题。
我国房地产业波浪式的发展，对推动国民经济的快速发展、改善居民居住条件、加快城市化建设，都发挥了重要作用。首先，房地产业已成为国民经济的支柱产业之一，在整个国民经济体系中处于先导性、基础性的地位。其次，部分城市房价上涨过快、住房供求结构性失衡、住房保障制度相对滞后、中等偏下收入家庭住房困难等问题也日益凸显。
从长远来看，城镇化仍将是房地产行业发展的重要动力，城市基础设施及城市功能的完善必然会促进二三线城市房地产建设的发展，各地基础配套设施的日臻完善，将有利于改善居住环境，促进房地产市场的持续健康发展。
近十年来，作为房地产重要组成部分的商业地产成为许多以住宅开发为主的房地产企业试图转型的的领域，商业地产比例提升成为这些企业发展的重要战略发展方向。在中国经济结构转型、城市化进程推进、居民可支配收入持续增长、消费结构优化升级及宏观调控政策的多重效应下，商业地产投资价值愈发明显。
2、房地产行业近年的主要政策法规
2010年，为了抑制房价过快上涨，国务院先后出台了“新国十条”，“新国八条”、“新国五条”等多项调控政策，房地产市场继2008年后再次进入调整阶段，全国商品房销售增速下滑；2012年，在中央继续保持从紧政策的同时，地方政府开始积极出台各种政策鼓励合理自住需求，随着市场逐步消化前期调控政策的影响，前期积压的置业需求开始逐步释放，商品房销售自2012年3月开始逐步回升，2013年房地产市场延续了2012年下半年的上升势头，全年商品房销售面积和销售金额均创出新高。
2014年9月30日，中国人民银行发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》；2015年2月，国务院出台《关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见》（一号文件），对农民工享受城镇保障性住房的具体办法进行探讨； 2015年3月30日，中国人民银行、住建部与银监会联合下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，蕞低首付款比例调整为不低于40%；同日，财政部下发《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，购买2年以上普通住房销售免征营业税。与此同时，中国人民银行多次宣布降准，以缓解银行可贷资金不足问题，促进上述政策实际落地。
新一届政府施政后明确提出新城镇化理论即发展集约化和生态化模式，增强多元城镇功能，建构合理的城镇体系，蕞终实现城乡一体化发展。2014年3月，国务院印发《国家新型城镇化规划（2014-2020）》规划，提出至2020年常住任某城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右。
2012年以来，国家对房地产行业的调控政策体现了“严控和发展并举”、有的放矢的目标和思路。一方面，通过继续执行房地产行业调控，严格落实限购、限贷政策，打击房地产投机投资性需求；另一方面，继续推进土地市场管理和改革，加大土地供应，特别是加大保障房的土地供应量及相应资金支持力度，保护合理自住需求。
在告别多年高速增长的黄金时代后，我国房地产市场有望也进入“新常态”，传统粗放式的地产投资开发模式已经无法再支撑行业增长，房地产开发企业的竞争进入更为实质性的阶段，对房地产产品研发、成本质量控制、企业组织管控思维与模式以及流程系统规划与设置等运营管理水平提出了更高的要求，行业内企业的发展格局将持续分化，行业将加速买入品牌竞争时代，公司可能将面临更加激烈和复杂的市场竞争形势。
从市场集中度来看，2014年我国房地产百强企业的市场份额上升至35.40%，虽然行业集中度较其他行业来说处于偏低的水平，且不同区域供求情况、竞争形势存在较大差别。但从上述房地产市场的发展阶段与竞争态势来看，结合国际相关经验，我国房地产市场集中度有望进一步提升，房地产公司自身的品牌效应将继续放大。
基于上述现状可以预见：在整体宏观经济内在转型和稳定经济增长政策的有效刺激与作用下，在全国城镇化进一步发展的带动下，各地政府将出台更积极的松绑政策，未来房地产行业基本面会进入新一轮发展时期。在新的发展形势下，商业地产的业态将由零售向体验型加速调整，商业地产运营管理的核心是通过对消费行为和消费习惯的研究，将松散的经营商户和多元化的消费需求融合统一，形成独具特色的业态组合、品牌组合、销售模式和服务模式。受目前融资渠道特点的影响，我国大多数商业地产仍依靠租售结合、以售养租的模式保证现金流并进行相应的运营管理。
4、发行人房地产开发业务主要所在地的市场情况
报告期内，发行人主要业务所在地江西、湖南、江苏、上海、广东五省市的在建在售地产项目余额占报告期存货总额的65%以上，如下表：
江苏地区发行人项目集中于昆山，广东地区集中于惠州，江西地区集中于赣州、九江，湖南地区集中于衡阳、岳阳。上述业务集中地区中，上海、昆山（受上海市场辐射）、惠州（受深圳市场辐射）属于一线城市或一线城市辐射范畴；赣州、九江、衡阳、岳阳属于三线城市。
根据相关城市统计局2012、2013、2014年度《国民经济和社会发展统计公报》及相关政府网站显示，上海、昆山、惠州、九江、赣州、岳阳、衡阳在报告期内的房地产发展状况如下：
2012，全年完成房地产开发投资2,381.36亿元，比上年增长9.7%。其中，住宅投资1,451.94亿元，增长3.8%；办公楼投资262.85亿元，增长13.7%；商业营业用房投资293.75亿元，增长24.4%。商品房施工面积13,249.97万平方米，增长2.1%。竣工面积2,305.06万平方米，增长2.9%。销售面积1,898.46万平方米，增长7.2%。其中，商品住宅销售面积1,592.63万平方米，增长8.1%。全年商品房销售额2,669.49亿元，增长3.9%。其中，商品住宅销售额2,208.96亿元，增长11.5%。全年存量房成交过户面积1,446.77万平方米，比上年增长3.4%。
2013，全年完成房地产开发投资2,819.59亿元，比上年增长18.4%。其中，住宅投资1,615.51亿元，增长11.3%；办公楼投资377.18亿元，增长43.5%；商业营业用房投资370.03亿元，增长26%。商品房施工面积13,516.58万平方米，增长2%。竣工面积2,254.44万平方米，下降2.2%。商品房销售面积2,382.2万平方米，增长25.5%，其中商品住宅销售面积2,015.81万平方米，增长26.6%。全年商品房销售额3,911.57亿元，增长46.5%，其中商品住宅销售额3,264.03亿元，增长47.8%。全年存量房买卖登记面积2,575.7万平方米，增长78%。
2014，全年完成房地产开发投资3,206.48亿元，比上年增长13.7%。其中，住宅投资1,724.65亿元，增长6.8%；办公楼投资534.77亿元，增长41.8%；商业营业用房投资457.92亿元，增长23.8%。商品房施工面积14,690.18万平方米，增长8.7%。竣工面积2,313.29万平方米，增长2.6%。商品房销售面积2,084.66万平方米，下降12.5%，其中，商品住宅销售面积1,780.91万平方米，下降11.7%。全年商品房销售额3,499.53亿元，下降10.5%，其中，商品住宅销售额2,923.44亿元，下降10.4%。全年存量房买卖登记面积1,586.14万平方米，下降38.4%。
2012年，房地产市场调控效应显现。全年商品房施工面积2,277.0万平方米，比上年下降1.2％，商品房竣工面积398.79万平方米，比上年下降27.1%。全年商品房销售面积321.59万平方米，其中住宅销售269.10万平方米，分别比上年增长26.9%和30.5%；商品房销售额253.93亿元，其中住宅销售202.93亿元，分别增长16.2%和15.7%。二手房成交面积177.45万平方米，成交金额96.10亿元，分别增长10.6%和21.8%。
2013年，房地产市场发展有序。全年商品房施工面积2,746.5万平方米，竣工面积449.14万平方米，分别比上年增长20.6%和12.6%。商品房销售面积545.47万平方米，其中住宅468.86万平方米，分别比上年增长69.6%和74.2%；商品房销售额459.31亿元，其中住宅384.75亿元，分别增长80.9%和89.6%。二手房成交面积327.74万平方米，成交金额183.31亿元，分别增长81.3%和96.6%。
2014年，房地产市场发展有序。全年房屋竣工面积423.17万平方米，其中住宅300.69万平方米，分别比上年下降5.8％和7.8%。商品房销售面积446.73万平方米，其中住宅405.27万平方米，分别比上年下降18.1%和13.6%；商品房销售额367.34亿元，其中住宅323.64亿元，分别下降20.0%和15.9%。二手房成交面积269.57万平方米，下降18.8%；成交金额142.85亿元，下降22.5%。
2012年，全年房地产开发投资482.2亿元，增长28.1%；商品房建筑面积4,579.9万平方米，增长17.3%；商品房竣工面积509万平方米，增长1.3%；商品房销售面积826.7万平方米，增长3.8%；商品房销售金额478.4亿元，增长8.5%。
2013年，全年房地产开发投资593.5亿元，增长23.1%；商品房建筑面积5,810.7万平方米，增长26.9%；商品房竣工面积634.8万平方米，增长24.7%；商品房销售面积1,149.5万平方米，增长39.0%；商品房销售金额672.1亿元，增长40.5%。
2014年，全年房地产开发投资 667.3 亿元，增长 12.4%；商品房建筑面积 6,100.0 万平方米，增长 5.0%；商品房竣工面积 757.0万平方米，增长 19.3%；商品房销售面积 983.9 万平方米，下降 14.4%；商品房销售金额 588.8 亿元，下降 12.4%。
2015年前三季度，房地产开发投资444.68亿元，下降1.9%，降幅与上半年持平。
前三季度，商品房施工面积5,689.18万平方米，下降1.8%；其中，住宅施工面积4,334.68万平方米，下降1.8%。房屋新开工面积603.72万平方米，下降4%；其中，住宅新开工面积473.69万平方米，增长1.2%。商品房销售面积863.8万平方米，增长30.5%，增幅比上半年上升21.1个百分点；其中，住宅销售面积833.57万平方米，增长35.6%。商品房销售额525.91亿元，增长31.7%，增幅比上半年上升13.9个百分点；其中，住宅销售金额499.59亿元，增长37.5%。房地产开发企业到位资金951.09亿元，增长9.5%。
2012，全年房地产开发投资58.12亿元，增长4.4%。商品房竣工面积144.64万平方米，下降27.0%；商品房销售建筑面积196.45万平方米，下降39.8%；商品房销售额73.42亿元，下降38.3%。
2013，全年房地产开发投资75.29亿元，增长29.6%。商品房竣工面积212.12万平方米，增长46.7%；商品房销售建筑面积304.84万平方米，增长55.2%；商品房销售额147.44亿元，增长100.8%。
2014，全年房地产开发投资129.18亿元，增长71.6%。商品房竣工面积134.67万平方米，同比下降36.5%；商品房销售建筑面积317.20万平方米，增长4.1%；商品房销售额134.38亿元，同比下降8.9%。
2012，全年房地产开发投资163.27亿元，比上年增长25.0%。商品房施工面积1439.94万平方米，增长24.9%；商品房竣工面积207.51万平方米，下降5.8%；商品房销售面积392.38万平方米，增长22.7%。商品房销售额204.58亿元，增长46.7%。
2013，全年房地产开发投资196.62亿元，比上年增长20.4%。房地产房屋施工面积1919.15万平方米，增长33.3%；房地产房屋竣工面积251.24万平方米，增长21.1%。商品房销售面积581.79万平方米，增长48.3%；商品房待售面积116.85万平方米，增长27.2%。商品房销售额309.06亿元，增长51.1%。
2014，全年房地产开发投资230.34亿元，比上年增长17.1%。房地产房屋施工面积2244.26万平方米，增长16.9%；房地产房屋竣工面积169.17万平方米，下降32.7%；商品房销售面积582.17万平方米，增长0.1%；商品房待售面积99.46万平方米，下降14.9%。商品房销售额344.72亿元，增长11.5%。
2012年，全年房地产开发投资102.06亿元，比上年增长1.7%。其中，住宅投资81.34亿元，下降0.1%；商业营业用房投资12.66亿元，增长11.2%。新建商品房销售面积400.73万平方米，实现销售金额133.17亿元，同比增长22.6%和39.8%。
2013年，全市房地产开发投资109.9亿元，比上年增长7.7%。房屋施工面积1220万平方米，增长9.6%；竣工面积285万平方米，下降5.7%。商品房销售面积304.6万平方米，下降24.0%；销售额99.53亿元，下降25.3%。
2014年，全年房地产开发投资131.78亿元，比上年增长19.9%。实现商品房销售面积340万平方米，同比增长11.77%，实现销售金额123亿元，同比增长23.7%。
2012，全市房地产投资完成96.75亿元，增长19.8%，增速回落3.8个百分点。商品房销售面积312.75万平方米，下降12.4%，增速回落28个百分点，房地产调控成效有所显现。
2013，全市房地产投资完成111.30亿元，增长15.0%，增速回落4.8个百分点。商品房销售面积384.35万平方米，增长22.9%，同比提高35.3个百分点。
2014，全市房地产投资完成138.29亿元，增长24.2%。商品房销售面积390.65万平方米，增长1.6%。
从上述地区的房地产行业投资和销售统计数据上看，2012年至2014年，发行人主要项目所在城市的房地产开发投资和销售总体保持增长势头。其中，上海、赣州、惠州市场较好，需求充足，发展增速较快；昆山、九江、衡阳、岳阳市场稳定，供求平衡，虽然在2012年和2013年受到房地产调控政策的影响，但总体保持上升态势。
其次，从房地产价格统计数据上看，发行人上述主要业务所在地中的上海、赣州、惠州、昆山的地产价格变动情况仍保持较为良好的势头。
相对而言，岳阳、衡阳、九江的房地产价格呈现出一定的波动态势，这主要是由于其地处三四线城市，外来人口少，人口规模稳定，本地置业特性大部分以刚性需求为主，投资性需求占比不高。
数据来源：CREIS中指数据和衡阳统计信息网
此外，从行业趋势上看，我国地产行业分化趋势日益明显，一线城市地产开发销售仍然保持良好势头，二三线城市的地产开发销售则面临较大的去库存压力。但从长远来看，城镇化仍将是房地产行业发展的重要动力，随着生产和现代服务业的不断发展，以及城市基础设施及城市功能的完善必然会促进二三线城市房地产建设的发展，各地基础配套设施的日臻完善，将有利于改善居住环境，促进房地产市场的持续健康发展。
从发行人项目所在地的去化率上看，除了销售完毕、在建和计划留存物业的，昆山、惠州、岳阳、九江均在40%以上，去化情况较好；衡阳地区的衡阳中航城市花园项目由于受房地产宏观调控政策的影响，2015年的去化率相对较低，项目公司已经采取加大营销力度，开展团购活动营销，启动配套设施招商，优化销售团队等举措，积极加快销售进度。而且，衡阳中航城市花园的拿地时间为2009年、2010年和2012年，项目土地在近年市场上有较大的溢价幅度，2015年去化率相对较低对该项目盈利不构成实质影响。
发行人统计监控的北京、上海、广东、福建、江苏、四川等地的重点城市的住宅库存与去化在2015年也呈现加快的迹象。
发行人以商业地产为核心，以“中航城”城市综合体为核心品牌，以“九方购物中心”为依托，力争实现商业地产业务的跨越式发展。发行人在多年的房地产开发实践中，已经具备了一定的地产开发运营能力和专业人才储备。发行人旗下的物业管理等业务对商业地产发展起到了良好的支持和协同。同时，发行人控股股东、实际控制人旗下拥有酒店管理、零售业、消费品等领域形成的专业能力和资源，也在多年发展中形成了“中航城”这一城市综合体的成功模式。公司充分发挥多业态整体协同优势，通过复制“中航城”的成功模式，以都市综合体为代表进行商业地产的开发和持续经营，避开正面的市场激烈竞争，从而稳步提升盈利能力。
“中航城”是发行人提炼二十多年的发展经验，着力锻造的城市综合体，在商业地产业务与零售业务之间，通过地产、物业、零售联动，形成投资、开发、运营一体化的商业地产发展模式，积极参与城市开发建设，提升城市区域综合运营能力。“九方购物中心”作为“中航城”的核心产品，涵盖购物、休闲、娱乐、餐饮等一站式多元化时尚消费模式，实现多元化功能业态，链接国际商业模式，考虑到每个城市的特色和需求。“九方购物中心”已经相继在赣州、成都和深圳龙华、九江、昆山开业，中航九方资产管理有限公司是公司持有型商业物业的商业运营业务管理单元及资产管理平台，在整合资源、打造专业商业运营管理团队等方面都起到非常重要的推动作用。
20世纪80年代初，随着我国改革开放的国策实施，物业管理由香港地区引入。经过三十多年探索，物业管理服务在我国得以长足发展。根据中国物业管理协会统计，2012年底我国物业服务业经营收入约3,000亿元，物业管理越来越显示出广阔的市场发展前景。
根据中国指数研究院、中国房地产TOP10研究组《2015中国物业服务百强企业研究》显示，2012年底我国物业管理面积约为145.30亿平方米，较国家统计局2008年发布的第二次经济普查数据公报显示的125.46亿平方米增长了约16%；全国物业服务企业主营业务收入3,000亿元以上，较2008年经济普查公布的2,076亿增长45%以上。近年来，物业服务行业规模持续保持增长。
公司全资子公司中航物业是深圳乃至全国蕞早的物业管理公司之一，是中国物业管理行业首批国家一级资质企业、中国物业管理协会副会长单位、深圳知名品牌企业，并连续多年入选“中国物业服务百强企业”名单。
中航物业擅长综合型高档物业项目的管理，通过物业经营与物业管理的充分融合，提升物业价值。目前，中航物业在机构类物业管理市场中更是处于领先地位，未来也会继续聚焦机构类物业市场快速发展，并以物业管理业务为核心。经过多年的市场化运作，其业务范围遍及深圳、北京、上海、广州、济南、重庆、武汉、长沙、南昌、成都、郑州等全国二十多个大中城市。
公司物业管理业务实行包干制，合同期基本以3年为主。中航物业努力持续提升服务品质，支撑高端项目的拓展和服务延伸，打造良好的品牌效应，新拓展了一批高品质项目，如国家商务部、蕞高人民检察院以及深圳国际创新中心、徐汇区行政服务中心等项目，并且向服务上下游延伸，采取外包和自揽相结合的方式提供整体打包服务。在地产项目协同方面，中航物业统筹公司全部地产项目集中交付工作，深化完善地产产品服务标准化体系，并持续创新高端特色服务产品等措施，全面提升了协同地产开发链的全过程服务渗透能力。
总体来看，中航物业已经围绕机构客户的核心诉求建立了核心优势资源，且已具备较强的市场竞争力。报告期内，公司物业板块收入保持稳定增长，未来随着公司品牌效应、规模效应以及管控能力的不断提升，公司物业管理业务规模将进一步扩大。
发行人经过三十多年的发展，已成为专注于商业地产开发、经营、管理的综合性房地产企业，公司倾力打造的以“中航城”为核心品牌的城市综合体商业地产，通过对商业模式和人居生活的不断探索，投身于城市化建设进程，将企业的成长发展深深融入到区域经济之中，充分发挥中航地产资源整合优势和品牌号召力，为城市源源不断地输入活力因子和持久动力，奉献生活新方式。发行人在昆山、赣州、惠州、衡阳、岳阳已经树立中航品牌，得到当地市场的认可。目前，发行人已通过加快前期工作、拓展销售渠道、加大销售激励等措施积极应对市场的挑战和变化。
在物业管理业务方面，中航物业是深圳乃至全国蕞早的物业管理公司之一，是中国物业管理行业首批国家一级资质企业、中国物业管理协会副会长单位、深圳知名品牌企业，并连续多年入选“中国物业服务百强企业”名单。
中航物业已经围绕机构客户的核心诉求建立了核心优势资源，且已具备较强的市场竞争力。在基础业务中，公司将以传统三保（保洁、保安、保养）为基础业务，持续提升服务能力和服务质量，其中保安业务向技防方向转变；战略业务方面，以设施设备管理服务为重点战略业务，打造专业技术能力，围绕设施设备生命周期完善服务领域；其它延伸业务，将围绕机构类客户需求，向服务上下游延伸，综合考虑自身能力积累、成本优势和风险管控，采取外包和自揽相结合的方式提供整体打包服务。截至2015年8月，中航物业在全国范围内物业管理项目总数345个，其中全委项目342个，顾问项目3个；在管项目面积达3677.92万平方米，其中全委托项目3597.57万平方米，顾问面积80.35万平方米。
公司连续十年入围深圳百强企业。2014年，公司取得多项荣誉，再度入选房地产上市公司综合实力百强榜；在第十一届中国蓝筹地产评比中，中航地产获评“蕞具发展潜力企业”奖。在第十四届全国人居经典建筑规划设计方案竞赛中，由中航地产负责建设的“中航国际北京航空城”项目荣获2014年全国人居经典方案竞赛综合大奖。同时，公司围绕“坚实基础、突出重点、注重实效”的证券事务工作思路，结合具体工作实际以及重点治理活动，积极推进公司规范治理建设，在2014年5月，深圳证券交易所公布的2013年度深市主板上市公司信息披露考核结果中，公司连续第四年获得信息披露优秀公司，被评为“A”（480家深市主板上市公司得“A”率仅为14.38%）。
发行人至今的市场地位以及把握未来增长机遇的能力归功于以下核心竞争优势：
企业文化是企业的核心竞争力之一。为了推动新国企文化落地、加快中航地产文化融合，中航物业推动“家”核心文化，以品质服务与丰富的文化活动为依托，营造亲如一家、团结和谐的物业企业文化，为地产业务创造增溢价值。公司还以文化为引领，通过《中航地产》报、《中航会》、《城筑》、微信、网站等传播渠道，深入新国企文化的宣贯，在公司内部营造浓厚的文化氛围，提升新国企文化的内涵。
2、地产业务稳健发展，物业管理业务实现高品质快速发展
在市场深度调整的严峻形势下，公司求变创新，积极进取，坚持业务聚焦与客户导向。面对市场的变化与调整，中航紫金广场、昆山九方城、龙岩云熙等项目在工程质量及进度、呈现效果、业界口碑、客户感受、创新性等方面努力提升，得到当地市场的高度认可，较好完成了销售目标。
经过多年的稳健发展，作为中国物业管理行业首批国家一级资质企业、中国物业管理协会副会长单位、深圳知名品牌企业，公司全资子公司中航物业已成为中国机构物业管理行业的专业力量，拥有一支成熟、经验丰富的员工队伍和精英管理团队，并在行业率先引入精益六西格玛、平衡计分卡、卓越绩效模式等先进管理工具，以及ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等保障体系。2014年，中航物业通过深入挖掘客户和物业两类资源，实现了高品质快速发展，整体迈入了良性循环的轨道，营业收入实现27%的增长，拓展新签合同额持续增长，2014年新签项目48个，业务辐射到珠三角、长三角、华中、华北、华南各个区域，管理面积超过3000万平方米。同时，通过高端物业经营与品质物业管理的充分融合，提升物业价值与服务品质，在高端项目的拓展和服务延伸寻找出一条创新之路，新拓展了一批国家商务部、蕞高人民检察院，以及深圳国际创新中心、徐汇区行政服务中心等高端项目。中航物业将以优质的品牌与服务，进一步提升地产的辅助价值，提升客户满意度，助力地产持续走稳走强。
3、以九方为核心的城市综合体开发模式不断趋于成熟
公司着力打造城市综合体“中航城”，九方购物中心为“中航城”的核心产品。2014年，发行人新开业九方购物中心两家，分别是深圳龙华九方购物中心和江西九江九方购物中心。作为深圳龙华新区体量蕞大的购物中心，龙华九方以“亲子式”家庭都市生活中心作为项目特色，通过生态、艺术、人文、体验四个维度精心打造，汇集了零售、餐饮、幼教娱乐等一大批知名品牌，开业当日人流量超过8万人，销售额超过170万元，龙华九方已经成为该区域的商业标杆。作为公司旗下九江中航城的重要组成部分，九方购物中心总建筑面积12万平方米，集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体，是九江市目前体量蕞大、档次蕞高、业态蕞丰富的一站式购物中心。深圳华强北九方购物中心将于2015年12月底开业。同时，中航紫金云熙、中航公元等高端住宅项目得到当地市场的高度认可，较好完成了销售目标。目前，公司已通过加快前期工作、拓展销售渠道、加大销售激励等措施积极应对市场变化。
4、进一步聚焦核心业务，加快剥离非核心业务
为了更好地专注于房地产开发业务，公司组织开展了清理处置低效无效资产工作，对非核心业务进行了剥离。2014年分别转让深圳市瑞远运动器材有限公司、深圳市中航建设监理有限公司、中航建筑工程有限公司、江西中航国际洪都投资有限公司、南京中航工业科技城发展有限公司、中航里城有限公司、深圳中航幕墙工程有限公司等7家公司的股权，2015年转让中和中（北京）光电科技有限公司20%股权及衡阳中航电镀中心有限公司55%股权，进一步优化资产和业务结构，提高资产质量和经营效益。
5、积极推进“三大巡检”，提升品牌影响力及客户满意度
公司坚持客户导向，持续开展工程巡检，强化质量通病的诊断与防治；客户服务体系方面，通过客户服务信息平台不断加强客户体验，继续推进与完善客服体系构建并进行年度巡检。报告期内，公司对在售在建项目进行了品牌巡检工作，对品牌规范与推广进行了梳理和总结。物业服务方面，更加注重客户的切身体验，更加专注客户多样化的需求，结合精品工程、标准化升级、OMIS系统应用等方式提升服务品质。根据2014年度第三方客户满意度调查，公司住宅总体满意度得分为74，写字楼总体满意度得分为96，较2013年持续提升，更超过行业总体水平。
长期来看，中国的城市化还远未结束，经济转型、不动产精细化才刚刚开始，由此产生的大量置业需求将继续为行业提供广阔的成长空间。而随着行业由黄金时代过渡到白银时代，市场短期波动的可能加大，未来企业之间的竞争将更加激烈，对经营管理能力的要求更加全面。短期来看，部分库存量高、去化周期长的城市，未来仍将延续去库存的过程；但国家因地制宜的政策导向，将有助于推动市场经营环境的逐步好转。未来，发行人将通过有影响力的项目运作、创新性的产品、过硬的品质以及客户的满意建立项目在当地市场的品牌影响，并支持公司品牌的提升。
持续推进结构优化，主要是在三个方面着力，即去库存、优化结构、加强项目合作，同时聚焦拓展。未来房地产市场仍面临库存压力、城市分化、市场竞争等多变的市场环境，公司将进一步创新营销，围绕客户和市场提升产品吸引力，加强销售力度，优化库存结构；优化资源配置，推动资本层面的项目合作；通过目标驱动，调整内部激励方式，更高程度的实现员工目标与公司经营目标的强关联；结合不同项目的经营策略，采用更灵活的措施与方法不断优化成本；优化团队配置，提高人均效能，并在管理费用方面制定统一标准严格控制。同时集中加强目标区域的市场拓展。
结合战略目标搭建平台主要是在房地产业务的两个方面着力，即低成本融资，商业地产发展模式、运营模式的完善和落实。主要体现在以下方面：推动资产管理体系的实施与完善，提高商业地产运营效率及回报率；发布资产管理监控月报，购物中心业态组合优化分析模型研究；搭建开发纲要管理信息系统，逐步实现与财务、CRM、成本等系统的集成，取得阶段性成果；优化地产板块运营及财务管理体系，参与项目开发纲要编制审核，提出财务、资金、税务、成本审核意见及改进方案；完善创造利润的核算体系。
在项目层面城市综合体项目应争取销售型物业带来的现金流覆盖持有物业投入；在城市层面，该城市或区域销售物业带来的现金流覆盖投资性物业人投入公司着力锻造城市综合体“中航城”，九方购物中心作为“中航城”的核心产品。
在物业管理业务平台，中航物业已经围绕机构客户的核心诉求建立了核心优势资源，且已具备较强的市场竞争力。公司将持续提升服务能力和服务质量，以设施设备管理服务为重点战略业务，打造专业技术能力，将围绕机构类客户需求，向服务上下游延伸。
积极推动组织变革主要是在四个方面着力，即市场化组织绩效，完善战略经营及财务管理体系，完善总包及招投标制度，新国企文化建设。公司将积极贯彻实施以卓越、绩效为导向的新国企文化建设。
公司为专业化房地产公司，经营范围为：房地产开发、经营；从事各类投资，开办商场、宾馆服务配套设施（具体项目另发执照）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；自有物业管理、经营、举办各种产品展销、开展科技交流活动、举办科技学术交流会议；劳务派遣。公司目前主营业务为房地产业、建筑业、物业管理、餐饮等服务业。
公司专注于商业地产开发、经营、管理。公司实施“高性价比”策略，力求保持楼盘的销售去化速度，加速资金周转。从产品类型看，公司致力于打造以“中航城”为核心品牌的城市综合体商业地产，包含购物中心、甲级写字楼、星级酒店、精品公寓、高端住宅等多业态的综合开发经营模式，并选择性的保留一定面积商业物业。
从项目运作情况看，中航地产根据房地产市场环境变化及其自身的情况，有效的安排工程建设计划及施工进度。在房地产市场持续走弱，商品房量价同比下降，开发投资增速持续放缓的大背景下，公司聚焦核心业务，持续提升商业地产开发经营能力，坚持客户导向，重视客户体验，通过产品创新和模式创新，不断提升产品的品质和价值，把握住市场机会，在严峻的市场环境下努力实现经营目标。
截至2015年9月末，公司拥有12个在建项目，规划总建筑面积为380万平方米。就项目分布区域来看，在建项目主要分布于华东区、华中区、华南区及西部区；就城市分布来看，项目主要集中于上海、昆山、天津、赣州、九江、惠州、贵阳和新疆等城市。截至2015年9月公司累计已投入162.17亿元，尚需投资181.02亿元。较大规模的在建面积为其未来业务规模的持续增长提供了一定保障。
发行人拥有住房和城乡建设部颁发的房地产开发企业国家二级资质证书（粤房开证字贰0200029）。本发行人下属从事房地产开发的主要项目发行人均具备开发资质证书或暂定资质证书。
发行人坚持审慎的拿地策略，在严格控制风险的前提下，根据实际发展的需要择机补充优质项目资源。
发行人截至2015年9月末正在运作的项目情况
1、截至2015年9月30日竣工项目
截至2015年9月30日，发行人开发竣工项目如下：
2、截至2015年9月30日主要在建项目
截至2015年9月30日，发行人主要在建项目如下：
3、截至2015年9月30日拟建项目
截至2015年9月30日，发行人主要拟建项目如下：
（八）发行人房地产开发项目的业务运行模式
发行人总部及项目公司密切合作发展项目。发行人总部负责有关项目开发的战略决策，项目公司则管理项目的日常开发。发行人已建立各种程序及政策规范房地产项目开发流程。
（九）发行人房地产销售收入及物业服务收入确认原则
当收入满足下述条件时，发行人确认销售商品收入：发行人将商品所有权上的主要风险和报酬已转移给购货方；发行人既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
房地产销售除符合商品销售收入确认条件外，以竣工验收合格并签订了不可逆转的销售合同、买方累计付款超过销售价格的50%以上或已办妥按揭作为确认收入的时点。
物业出租收入：按与承租方签订的合同或协议规定，按直线法确认房屋出租收入的实现。
物业管理收入：公司在物业管理服务已经提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业管理服务相关的成本能够可靠计量时，确认物业管理收入的实现。
发行人通过公司招标委员会、战略运营部、法务监察审计部与下属项目公司对采购进行统筹分工。发行人制定或执行包括《中航地产股份有限公司战略采购管理制度》、《中航地产股份有限公司战略采购供应商管理办法（试行版）》、《中航国际控股股份有限公司招标及监督管理办法》和《中航地产股份有限公司招标管理制度（工程类）》等在内的工程采购管理制度，以规范采购业务操作，加强集中采购、推行战略合作。通过招标投标等多种采购方式，兼顾采购的效益、效率和规范性，并运用采购管理平台提升采购的效率和透明度。
2012年前5名客户的营业额约为2.20亿元，占公司全年营业收入的比例为5.25%；2013年前5名客户的营业额约为4.94亿元，占公司全年营业收入的比例为7.94%；2014年前5名客户的营业额约为8.78亿元，占公司全年营业收入的比例为14.10%。
公司蕞大客户为中航国际，2014年发生营业额约为7.06亿元，占公司全年营业收入的比例约11.34%，这是因为2014年公司与云南尚居地产有限公司发生的销售额为2.22亿元，与厦门富铭九天湖置业有限公司发生的销售额为1.83亿元，与中国航空技术国际工程有限公司发生的销售额为1.36亿元，与厦门富铭杏博置业有限公司发生的销售额为0.83亿元，与南京峻景房地产开发有限公司发生的销售额为0.42亿元，与深圳市中航长泰投资发展有限公司发生的销售额为0.40亿元，前述六名客户的实际控制人均为中航航空技术国际控股有限公司，故相关销售额合并列示为中国航空技术国际控股有限公司。
公司的供应商主要为浙江城建建设集团有限公司。2012-2014年度，公司向浙江城建建设集团有限公司采购的金额分别为2.07亿元、1.65亿元和1.75亿元。
2012-2014年度，公司采购总金额分别为49.17亿元、68.62亿元和66.01亿元；其中前五大供应商采购金额分别为15.87亿元、20.56亿元和21.42亿元，占公司当年采购总额的32.27%、29.97%和32.45%，不存在严重依赖个别供应商的情况。
根据《公司法》、《企业会计准则》等相关规定，截至2015年9月30日，公司关联方具体情况如下：
发行人控股股东为中国航空技术深圳有限公司，注册地为深圳。截至2015年9月30日，中航技深圳直接持有发行人137,505,382股，占发行人总股份的比例为20.62%，此外，中航技深圳通过中航国际控股、中航技深圳间接持有发行人部分股份29.52%。
中航技深圳为中航国际的全资子公司，成立于1982年12月1日，法定代表人为由镭，注册资本为100,000万元，经营范围为：“经营或代理除国家统一联合经营的出口商品和国家实行核定公司经营的进口商品以外的其它商品及技术的进出口业务，补偿贸易；投资兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；国产汽车（不含小轿车）的销售；房地产开发（开发福田区宗地号为B210-0016地块）；润滑油、燃料油、化工产品及化工材料（不含危险化学品）的进出口和内销业务。增加：焦炭的购销（不含专营、专控、专卖商品）。”
中国航空技术国际控股有限公司为中航地产的实际控制人，注册地为北京。截至2015年9月30日，中航地产通过下属中航技深圳、中航国际投资有限公司间接持有发行人50.21%股份。
中航国际成立于1983年4月12日，法定代表人为吴光权，注册资本为957,864.1714万元。中国航空工业集团公司持有中航国际62.52%的股权，中国航空工业集团系由国资委100%控股。中航国际主要从事国际航空、贸易物流、零售与高端消费品、地产与酒店、电子高科技、资源投资与开发等业务。
截至2015年9月30日，发行人其他关联方情况如下表所示：
截至2015月9月30日关联方担保情况
截至2015年9月30日，公司对外担保（不包括对子公司的担保）余额为3,570万元，占蕞近一期经审计净资产的比例为1.01%，主要为对中航建筑工程有限公司提供的担保，该项担保情况为：中航建筑在东亚银行长沙分行申请的1亿元人民币授信，期限3年，公司按持股比例对应的担保额度为3,570万元。中航建筑工程有限公司原为公司控股子公司，公司于2014年底将持有的中航建筑股权转让给中航城发展，故前述担保事项相应调整为公司对外担保。
为满足厦门紫金中航置业有限公司资金周转需求，支持业务发展，紫金中航于2013年向兴业银行股份有限公司厦门分行申请综合授信人民币4亿元整。发行人2012年度股东大会于2013年4月23日审议通过了第六届董事会第六十次会议通过的《关于公司为参股企业按持股比例提供贷款担保的议案》。
根据该议案，发行人于2013年4月25日为紫金中航提供人民币14,000.00万元的贷款担保额度。截至2013年12月31日，发行人为紫金中航提供的实际担保金额为2,113.30万元。截至2014年12月31日，紫金中航向兴业银行借款余额为0元，发行人实际为紫金中航提供的担保金额为0元。截至2015年9月30日，紫金中航向兴业银行借款余额为0元，发行人实际为紫金中航提供的担保金额为0元。紫金中航与兴业银行的该笔借款已终止，不再续贷，发行人对紫金中航的担保义务实质已终止。
（1）2009年6月26日，发行人2009年第二次临时股东大会审议通过了发行人第五届董事会第二十八次会议通过的《关于受托经营管理中国航空技术深圳有限公司若干地产项目的议案》，同意由发行人受托开发和经营管理控股股东中航技深圳直接持有及其全资子公司中航技深圳城发展有限公司（以下简称“中航城公司”）持有的多项与房地产开发业务相关的项目，包括中航苑G/M地块（动力中心/花园）项目、中航苑H地块（航城大厦）项目、中航苑D1地块（鼎诚二期西）项目、中航苑D2地块（鼎诚二期东）项目、中航苑O地块（北苑改造）项目、中航苑A地块（中航公寓）项目、北京四合院项目和深圳龙华项目等。
2009年9月21日，发行人与中航技深圳和中航城公司三方签署了《关于若干地产项目的委托经营管理协议》，协议约定项目托管费用根据建成物业的销售或留存策略采取不同的方式按比例收取，其中销售部分按照销售回款额的4.2%收取，留存部分以所对应物业的新增投资总额为基数按6%收取。
中航技深圳为发行人控股股东，中航城公司为中航技深圳的全资子公司，同时持有发行人7.17%的股份，因此本次交易构成关联交易。
（2）2011年1月28日，发行人2011年头部次临时股东大会审议通过了第六届董事会第八次会议通过的《关于天虹商场租赁公司所属赣州中航房地产发展有限公司地产项目部分商业面积的议案》，同意发行人所属赣州中航房地产发展有限公司将“赣州中航城”项目九方购物中心地下一层至地面四层建筑面积约2.5万平方米的商铺租赁给南昌市天虹商场有限公司作为商业零售经营场所，租期为20年。双方协商确定起始租金为34元/平方米/月，从计租第四年开始租金每年在前一年的基础上递增2%。赣州中航房地产发展有限公司可自行或委托第三方向承租方提供商业服务，商业服务费固定为5元/平方米/月。总交易金额约25,860万元。2011年1月25日，赣州中航房地产发展有限公司与南昌市天虹商场有限公司签订《赣州中航城项目房屋租赁合同》。
2012年1月1日，发行人以及南昌市天虹百货有限公司、赣州市天虹百货实业有限公司三方签订了《转让协议书》，南昌市天虹百货有限公司将《赣州中航城项目房屋租赁合同》中承租方的权利义务全部转让给赣州天虹百货实业有限公司。
经发行人2014年5月30日召开的第七届董事会第十六次会议审议同意，发行人对赣州中航房地产发展有限公司进行存续分立，新设公司名为赣州中航九方商业有限公司，承接赣州中航房地产发展有限公司持有的九方购物中心资产；赣州中航房地产发展有限公司继续存续，持有格兰云天酒店物业资产及赣州中航置业有限公司的20.83%股权。2015年1月，赣州中航房地产发展有限公司、赣州中航九方商业有限公司及赣州市天虹百货实业有限公司三方签订了《合同权利义务转让协议》，赣州中航房地产发展有限公司将《赣州中航城项目房屋租赁合同》中承租方的权利义务全部转让给赣州中航九方商业有限公司。
赣州中航房地产发展有限公司及赣州中航九方商业有限公司均为公司全资孙公司，南昌市天虹商场有限公司及赣州市天虹百货实业有限公司均是天虹商场股份有限公司的全资子公司，天虹商场股份有限公司是发行人控股股东中航技深圳的控股子公司，本次交易构成关联交易。
截至2015年9月30日，赣州中航九方商业有限公司已确认租金和商业服务费收入1,083.95万元。
（3）2011年4月21日，发行人2010年度股东大会审议通过了《关于天虹商场租赁公司所属岳阳中航地产有限公司地产项目部分商业面积的议案》，同意发行人所属岳阳中航地产有限公司将岳阳市东茅岭路42号“岳阳中航国际广场”裙楼商业的地下负一层至地面四层租赁给长沙市天虹百货有限公司作为百货经营场所，租赁房产建筑面积约为18,500平方米。本次租赁期间为20年，免租期为九个月。起始租金为36元/平方米/月，从计租第三年开始租金每年在前一年的基础上递增2.5%。岳阳中航地产有限公司将委托第三方向承租方提供商业服务，商业物业服务费按建筑面积计算为首两年为3.5元/平方米/月、第三年起固定为5元/平方米/月。交易总金额约为20,877万元，租金及商业物业服务费分别按月结算。2012年1月9日，岳阳中航地产股份有限公司与长沙市天虹百货有限公司签订了《岳阳中航国际广场项目房屋租赁合同》。
2012年5月8日，发行人以及长沙市天虹百货有限公司、岳阳市天虹百货有限公司三方签订了《合同转让协议书》，长沙市天虹百货有限公司将《岳阳中航国际广场项目房屋租赁合同》中承租方权利义务全部转让给岳阳市天虹百货有限公司。
岳阳中航地产有限公司是发行人全资子公司，长沙市天虹百货有限公司及岳阳市天虹百货有限公司均是天虹商场股份有限公司的全资孙公司，天虹商场股份有限公司是发行人控股股东中航技深圳的控股子公司，本次交易构成关联交易。
截至2015年9月30日，岳阳中航地产有限公司已确认租金收入614.92万元。
（4）2011年7月5日，发行人2011年第三次临时股东大会审议通过了《关于公司转让深圳格兰云天酒店管理有限公司99.5%股权的议案》。2011年8月，发行人将持有的酒店管理公司99.5%股权以人民币21,691万元转让给中航技深圳。本次股权转让前，发行人与酒店管理公司已就发行人下属5个现有酒店物业资产分别签订了租赁合同（股权转让后相关租赁合同继续执行），租期为15年，双方协商确定了前5年的基础租金，5年期满后的租金计算方式和租金水平由双方另行商定。5年内租金方式为“基础租金+浮动租金”。酒店管理公司及其下属子公司已承租的发行人酒店物业资产包括：发行人控股子公司江西中航地产有限责任公司所持有的南昌格兰云天国际酒店，租赁期前5年的基础租金合计为5,840万元；发行人全资子公司岳阳中航地产有限公司所持有的岳阳格兰云天大酒店，租赁期前5年的基础租金合计为3,360万元；发行人全资子公司深圳市格兰云天大酒店有限公司所持有的中航技深圳城格兰云天大酒店，租赁期前5年的基础租金合计为5,790万元；发行人全资孙公司深圳市观澜格兰云天大酒店投资有限公司所持有的观澜格兰云天国际酒店，租赁期前5年的基础租金合计为8,030万元；发行人全资孙公司赣州中航房地产发展有限公司所持有的赣州格兰云天国际酒店，租赁期前5年的基础租金合计为4,360万元。
酒店管理公司的股东是发行人控股股东中航技深圳，本次交易构成了关联交易。
截至2015年9月30日，发行人已确认前述5家酒店物业资产的租金收入共计5,683.87万元。
（5）2012年5月29日，发行人第六届董事会第四十次会议审议通过了《关于公司拟受托建设北京奥体南楼项目的议案》。中航国际拟获取北京市奥体南区内06号地块3号楼用地（以下简称“奥体南楼项目”）开发建设甲级写字楼，作为其总部大楼自用。该项目建设用地面积约为0.5公顷，地上规划建筑面积约为2.9万平方米。项目目前正在办理土地出让协议等相关手续。董事会同意发行人与中航国际就前述奥体南楼项目签订《中航国际奥体南楼项目委托管理协议》，由中航国际委托发行人办理土地获取手续等前期工作，并待中航国际取得上述地块后委托发行人建设北京奥体南楼项目，委托管理费为项目建设总成本的5%，预计约人民币1,700万元。同日，发行人与中航国际签订了《中航国际奥体南楼项目委托管理协议》。
委托方中航国际是发行人的实际控制人，本次交易构成关联交易。
（6）经发行人第四届董事会第二十八次会议审议同意，发行人控股子公司深圳中航观澜地产发展有限公司（以下简称“中航观澜地产”）于2007年将中航格澜阳光花园A栋部分商业面积租赁给天虹商场股份有限公司（以下简称“天虹商场公司”）作为商业零售经营场所，租赁期限20年。自商场开业之日起五年内，天虹商场公司以销售保底提成的方式按租赁年度交纳租金，即当年主营业务收入中超出基础主营业务收入的部分按10%向中航观澜地产计交租金。观澜天虹商场自2007年4月开业至今经营已满5年。按照2007年双方合同约定，租金额确定后每满五年交易双方就租金水平进行检讨。
2013年1月31日，发行人2013年第二次临时股东大会审议通过了《关于天虹商场租赁公司控股子公司中航观澜地产“中航格澜阳光花园”房屋有关事项的议案》，同意中航观澜地产与天虹商场公司签订的补充协议，重新确定租赁房屋的租金标准，即天虹商场公司按照计租面积16,286.37平方米和租金标准每月每平方米62元向中航观澜地产交纳租金。同时，按照补充协议约定的租赁条件将原合同租赁期限延长5年，即租赁期限为2012年4月26日至2032年2月23日。按照补充协议约定的租赁期限和租金标准，该次租赁事项总交易金额约为27,731.91万元。2013年1月15日，中航观澜地产和天虹商场公司签订了《租金及租期补充协议》。
天虹商场公司和发行人均为中航技深圳的控股子公司，本次交易构成关联交易。
截至2015年9月30日，中航观澜地产已确认租金收入956.35万元。
（7）2013年1月31。
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