惠州多宗优质地块挂牌入市 企业拿地需防控风险
随着金山湖、马安等片区多宗优质地块挂牌入市，沉寂长达半年的惠州土地交易市场开始活跃。
据惠州市公共资源交易中心土地与矿业网上挂牌交易系统信息，在过去半个月时间，金山湖一宗编号为GP2018-8，以及马安片区三宗分别编号为：GP2018-9、GP2018-10、GP2018-11地块相继公示。其中金山湖地块用地面积近20万平方米，而马安地块总面积也将达到12.8万平方米。一举改变过往市场小宗地块出让的局面，备受市场企业关注。
同时改变的还有土地的转让规划条件。记者采访中了解到，为确保土地所在区域的商业、教育等配套设施建设，土地出让环节明确了建设责任，要求企业完善设施配建，推动新区城市品质的提升。
面对土地市场的改变，相关业内专家认为城市正处在粤港澳大湾区的发展进程中，优化土地出让规划条件有利于推动城市土地效能的提升和宜居环境的完善。此外对于入市土地引起的市场关注，该专家认为开发企业应该量力而行，充分研究和考虑常态化调控市场环境下存在的风险，理性入市拿地。
今年前7个月里，惠州土地市场都显得平静。一方面，土地挂牌市场推出的优质地块有限，另一方面，二手土地交易市场在过去几年的交易高峰后逐渐退潮。但在记者走访过程中发现，随着涌入的开发企业增多，市场对于土地的“饥渴”依旧。
今年5月，惠州市国土资源局发布《2018年度惠城区经营性用地出让计划》指出，惠城年内计划出让土地面积达到107.5万平方米规模，金山湖、桥东和马安等多个城市热点片区都将有多宗地块推出。该信息一经披露备受关注，何时迎来推地潮也成为市场各界关注焦点。
记者监测惠州市公共资源交易中心土地与矿业网上挂牌交易系统发现，土地挂牌公告信息显示位于金山湖、马安等片区的多宗优质地块进入到挂牌公示阶段。这也意味着该局年中发布的土地出让计划正在得到逐步实施。
其中位于金山湖片区的挂牌编号为GP2018-8的土地即将于8月28日正式挂牌交易。据土地挂牌信息，该宗地由JSH-B08-01-1、JSH-B08-01—2两宗地块组合而成，计算指标用地面积为19.19329万平方米，而规划建筑总面积则最大可达到64.1056万平方米，而起始挂牌价格则达到了32.694亿元。
而于14日正式公示的马安阅粮畜牧场鹿江沥三宗相连地块同样值得关注。3宗地块编号分别为：GP2018-9、GP2018-10、GP2018-11，用地面积分别为：22005.9平方米、25252平方米和81236.9平方米，总用地面积12.8万平方米，规划建筑面积最大可达到51.9万平方米，而总计起始挂牌价格也将达到24.8亿元。
值得注意的是，结合此前发布的用地出让计划内容，当前挂牌市场的活跃或将只是一个开始。按照出让计划，金山湖和马安片区除已经公示的地块信息，还将有金山湖JSH-B07-10、JHS-B07-15，马安阅粮畜牧场LJL-45-02、LJL-45-04等多宗地块出让。另外在江北9、10号小区地块和桥东文头岭也将有数十万平方米地块入市挂牌，全年惠城区经营性用地总供应面积也将达到107.5万平方米的规模。
细看挂牌土地出让信息，对比过往的土地挂牌条件和公告限制信息，显得更加严格。记者发现，对于宗地项目的配建信息和开发顺序有了更多的关注，对于土地出让区域的教育等资源的配套建设要求也变得刚性。
据市公共资源交易中心挂牌编号为GP2018-8地块信息，在明确土地建筑的容积率、绿化率，以及建筑密度等基础信息之后，在附件的挂牌公示告知书中规定，要求JSH-B08-01-1地块建设服务型公寓与大型商业综合体，建筑面积分别最小9.5万平方米和8.53万平方米;而在JSH-B08-01-2地块则规定建设五星级酒店，建筑面积不小于3.5万平方米。
在建设时序上，记者从市国土局相关负责人处了解到，在地块挂牌阶段，原本还有规定竞得企业须先动工商业综合体和酒店，确保商业能够建起来，而避免企业建好住宅部分之后延缓商业产业物业的建设。“在后续的土地出让和规划环节将对这一块进行规范，让项目的建设起到推动片区发展的效果。”该负责人介绍。
“经过过去近10年的发展，金山湖已经成为高尚住宅集聚区，但沃尔玛山姆店，以及其他一些商业地块，企业都是拿地多年而一直闲置，这对于土地效能的有效发挥是非常不利的，而且商业和生活配套设施起不来，住宅区的居民也很难住进去。”惠州楼市某资深观察人士坦言，这也是金山湖目前小区入住率不高的一个重要原因。
此外在学校等配套设施的的建设要求上，金山湖挂牌宗地还明确要求地块竞得人负责建设JSH-B08-02地块的小学，建成后无偿交给教育部门作为公办学校使用。另在马安地块的出让公告中同样指出，地块竞得人须按照《规划设计条件告知书》要求和惠城区教育部门提出的建设标准承担GP2018-10地块九年一贯制学校的建设，同样在建成后无偿交给惠城区教育部门使用。
结合日前召开的惠州市委十一届六次全会精神，土地出让规划条件的完善无疑更加有效率和提高了土地资源综合利用水平。“对于城市新区建设意义更为明显，房子建起来，同时也确保配套完善起来能够入住生活，对于宜居环境我完善和城市品质的提升意义明显。”该观察人士介绍。
记者注意到，多宗优质土地入市推售也受到企业的关注。据土地挂拍方惠州市国土局，以及市场监测机构世联行方面的监测信息，针对金山湖挂牌土地，目前包括万达、星河、德州，以及新城等开发企业均在积极做准备。而在马安的宗地则受到更多开发企业的关注。
“市场推出优质土地受关注是很正常的，但企业应该量力而行。”世联行副总经理胡光宇认为，尽管土地的区位和品相都很不错，比较优质，但就目前的楼市调控大背景下，企业还是要足够慎重。他认为企业应该保持足够的冷静和理性，充分结合企业自身的布局计划、融资能力等进行统筹考虑。
记者注意到，对于当前市场规范实施的限售限价举措，企业应该严防政策风险。南方日报调研团在此前的县区楼市调研过程中，各县区房管部门负责人就各自县区特点精准施策的同时，一致告诫企业应该防控风险，避免高价拿地。“企业对市场要有敬畏感，要结合调控政策合理拿地。”惠东县房管部门负责人说。
根据土地挂牌信息，计算发现金山湖地块起始楼面地价将达到5100元/平方米左右，而在马安的三宗地块楼面地价也将达到4775元/平方米上下。结合配建的学校等配套设施，对企业后续开发和有效运营发展提出了更高的要求。
一位要求匿名的房地产业内专家就认为，从起拍价格来说，按照现有的调控政策和价格监制环境企业就需要足够慎重。该专家以去年备受市场关注的小金口地块为例介绍，领地集团最终摘牌的土地楼面价就达到了6000元/平方米左右，加上建安成本、资金成本、财务和营销费用等，成本价格就将破万，但结合小金口区域控制在10000元/平方米以下的监制价格水平，企业开发难度就变得显而易见。
“尽管金山湖和马安区域近年来已逐渐成为现代化品质住宅集聚区，但持续发力的市场调控背景下，企业拿地的风险都是应该着重考虑的问题。”该行业专家指出。
随着马安多宗土地挂牌公告，临近该宗地附近的中骏雍景台等楼盘便开始以此信息用做宣传。一方面计算出该宗地的楼面价格对比当前楼盘的房源销售价格，另一方面，依托该宗地配建学校也将完善区域配套。
记者注意到，在企业相关的宣传内容称，一块“高价”地藏在楼盘身后，雍景台不到1万元的价格，购买的业主可以偷笑了。
“土地市场的活跃对于当前的楼市调控来说很可能会将带来压力。”某不愿具名的资深行业人士就认为，一方面价格监制不断规范和严格，但另一方面企业拿地的成本又在不断的推高，对于后续市场调控很可能将带来压力。
他介绍，就目前的土地计算成本来说，金山湖区域的地块比较特殊，项目组团式的商业综合体和五星级酒店的建设的营运能够使得项目跟随城市发展持续运营盈利，而住宅部分又能够实现短周期的周转需求;但对于马安的三宗地块而言，统一的商住地开发，并无太多涉及到后续的长效运营，周期性的建房销售在现有的价格监制环境下利润空间有限。
该行业人士按照当前中骏雍景台、美丽洲花园在1万元/平方米左右的监制价格水平计算，作为相邻的挂牌地块在现行的调控机制下未来的销售价格也将类似，但按照目前4700元/平方米左右的起始楼面价格，即使地块最终按照底价成交成本也将接近房源监制价格水平。“土地市场的活跃是好事，但对于市场调控来说，压力是很明显的。”他说。
顾海波说，市场经营过程中，永远都是风险和机遇并存。从市场历史的发展经验来说，大量的开发企业都取得了不错的汇报收益，在现有的调控环境下，部分企业也会思考着以时间换空间，以时间换发展。
“现在的市场调控政策是这样子的，但是过了几年，土地拍下来慢慢开发，后续的利润就能够平回来。”顾海波说，即使当前惠州的限价政策、限售政策都已经很刚性，而且金融贷款环境也完全收紧，但因为土地对于开发商就是“命脉”，有好的地块肯定还是会去“赌一把”。
顾海波分析了企业的心态之后，认为企业应该慎重。他表示，纵观房地产调控史，当前正在经历的这一轮调控是最刚性和最有决心的，企业应该要看到政府层面的这一态度和发展趋势，认真评估自身企业抗击市场风险的能力和资金通畅程度，敬畏政策风险，量力而行。
相较于入惠布局的大型房企，胡光宇更为担心大量本土的中小房企参与争夺。他介绍，经过过去的两三年市场，大量的本土的中小开发企业已经面临既有土地开发完，房源已完成销售但没有土地延续开发的局面。“而马安三宗土地中两宗两万多平方米左右这种小型地块就特别适合中小企业的开发。”
胡光宇介绍，按照现有的调控环境和土地市场形势，本土中小房企应该要量体裁衣，量力而行。他介绍，在大型房企不断集聚的背景下，中小企业拿地确实是越来越难，但企业仍需保持足够的耐心，避免为延续企业开发而孤注一掷，现行市场的风险是非常明显的。
胡光宇结合挂牌地块的特点，认为在惠开发企业未来应该将企业与惠州这座城市更加密切地关联起来。他介绍，在出让土地环节，政府显然对于新开发片区的产业发展、生活完善等有更完善的考虑，而不是单纯的房地产开发，企业只有更深度地参与到城市的建设和运营之中去才能更好地享受城市发展带来的红利，而不是短周期的卖房利润。
在采访中，谭建文对于土地挂牌规划条件的完善给予了较高评价。他认为，对于企业来说，为了获取更快速和更高的利润率而优先开发建设高周转的住宅楼，这是可以理解的，但也应该看到这种发展趋势带来的影响，住宅小区房源都卖了，但区域居住却很难舒适。
如何改变这样的发展局面?谭建文直言，规划条件的规范和设置条件就是最有效的方法。让企业优先建设商业体和产业写字楼等，让市民能够买房，也能够安心住房。“对于一个新城市片区来说，有了人气，有了产业，自然很快就发展起来了。”
谭建文介绍，惠州当前正处在粤港澳大湾区的发展进程之中，城市的发展正在不断提速，城市能级和城市吸引力都在不断地发展提升。他认为，处在这样的发展进程中，惠州面对资本的进驻投资开发应该有着足够的底气，在规划的源头设置好，让企业资本更好地为城市所用，助推城市的不断完善。
记者在金山湖踩盘过程中，刚好遇到了正在楼盘看房的孙先生。孙先生说，他从去年底就开始在看房，自己在惠州工作生活了七八年了，以前陪着朋友也看过房。
他介绍，在网上看到这次土地挂牌的信息。一方面政府在调控房地产市场，限售、限价，贷款也在不断的收紧，但另一方面，推出的土地价格又在不断的上涨。“很担心房地产市场价格会出现波动。”
孙先生认为，就目前的调控形势来说，惠州的楼市调控是比较有成效的。尽管个别企业存在部分违规行为，但监管部门都给出了较为严厉的惩处，市场处在平稳发展的势头之中，企业对于市场调控也开始有了足够深刻的认识。随着这些土地的挂牌入市，企业方面很可能再一次看高市场，提升对市场的预期。
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